Здравствуйте Ольга.
Направляю Вам обзор судебной практики по аналогичным делам. Ознакомьтесь, сориентируйтесь. Если увидите длясебя перспективу, звоните.
С уважением И.Д.
ПРОДАЖА КВАРТИРЫ В НЕЗДРАВОМ УМЕ
Стремясь получить жилье, граждане порой заключают сделки с лицами, хотя и дее-способными, но находящимися в момент совер-шения сделки в состоянии, исклю-чающем понимание ими своих действий. Однако такие сделки впоследствии могут быть признаны судом недействительными. Причем решение суда практически все-гда зависит от результатов проведенной по делу судебно-психиатрической экспер-тизы, а не от свидетельских показаний.
Согласно ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находив-шимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значе-ние своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействитель-ной по ис-ку этого гражданина, его опекуна (если гражданин был впос-ледствии признан недееспособ-ным), либо иных лиц, чьи права или охраня-емые законом интересы нарушены в результате ее совершения,
Прокурор предъявил иск в интере-сах ЖК ЮАО о признании доверенно-сти на приватизацию однокомнатной квартиры, которую П. за месяц до своей смерти выдал М., и до-говора купли-продажи квартиры между П. в лице М. по этой доверенности и Г. недействительными на том основа-нии, что в момент заключения дого-вора приватизации с П. и выдачи П. доверенности на имя М. П. находился в болезненном состоянии и не отда-вал отчета своим действиям. Ответ-чик М. в суд не явился.
Суд находит иск подлежащим удов-летворению по следующим основа-ниям.
В силу ст. 177 ГК РФ сделка, совер-шенная гражданином, хотя и дееспо-собным, но нахо-дившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руково-дить ими, может быть признана су-дом недействитель-ной.
По заключению судебно-психиат-рической экспертизы П. в момент заключения указанных сделок не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Суд не может при-нять во внимание доводы представи-теля ответчика о том, что факты вы-писки П. из стационара психиатри-ческой больницы в 1990 г. и отсут-ствия в суде материалов с ходатай-ством лечеб-ного учреждения об ог-раничении дееспособности П., а так-же ходатайства о назначении ор-гана-ми опеки и попечительства опекуна говорят о том, что после лечения психическое со-стояние П. было при-знано вполне удовлетворительным для проживания в обществе.
Суд доверяет заключению посмер-тной судебно-психиатрической экс-пертизы, данному на основании тща-тельно исследованных медицинских документов, в том числе представ-ленных ПНД N9 19, где П. состоял на учете с 1970 г. (решение Чертановс-кого межмуниципального су-да г. Мос-квы по делу N8 33/99).
В подавляющем большинстве слу-чаев предмет доказывания по делам данной категории сво-дится к тому, отдавала или нет отчет своим дей-ствиям сторона сделки в момент ее заключения. И практически всегда решение суда зависит от результатов проведенной судебно-психиатричес-кой экспертизы. Свидетельские по-казания о психическом состоянии гражданина, совершившего сделку, по обыкновению не являются для суда доказательством.
Свидетель 3. под-твердила, что Ж. очень тяжело переживала смерть сына. Полтора месяца после его смерти за Ж. ухажива-ла внучка, и были мо-менты, когда Ж. не контролировала себя. По показаниям свиде-телей М. и Р., также указывающих на тяже-лые переживания и подавленность Ж. пос-ле смерти сына, она при посещении не уз-нала их. Однако из ма-териалов дела видно, что Ж. не со-стояла на учете ни в ПНД, ни в НД. Она являлась инвалидом второй груп-пы бессрочно по онкологическому заболеванию, но по данным амбула-торной карты поликлиники за два года до смерти (время оформления заве-щания) к врачам не обращалась. Со-гласно выводам амбулаторной судеб-носихиатрической экспертной ко-миссии Ж. каким-либо психическим расстройством не страдала, в период составления завещания могла пони-мать значение своих действий и ру-ководить ими. ,
Поскольку доказательства, с досто-верностью подтверждающие, что Ж. по состоянию здоровья не способна была
су-дебно-психиатрическая экспертиза может дать заключение о психичес-ком состоянии гражданина, совер-шившего сделку, только на основа-нии имеющихся медицинских карт и исто-рии его болезни. Причем для признания сделки недействительной необходимо доказать, что гражданин находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значе-ние своих действий или руководить ими, именно в момент совершения сделки. Если же в период (до и пос-ле) совершения сделки он не обра-щался в медицинские учреждения, доказать недействи-тельность сделки по рассматриваемому основанию не-возможно.
Иск Ж. к соседу Ч. о признании недействительным договора купли-продажи принадлежа-щей ей комнагы не был удовлетворен на основа-нии заключения судебно- психиатри-ческой экс-пертизы о психическом состоянии Ж. в период заключения договора в 1993 г. Экспертиза при-шла к выводу, что дать заключение о психическом состоянии Ж. и ее спо-собности понимать значение своих действий и руководить ими в указан-ный период не представляется воз-можным из-за отсутствия медицинс-кой документации с описанием ее психического состояния в интересу-ющий суд период, хотя комиссия пришла к заключению, что на мо-мент проведения экспертизы Ж. стра-дает церебральным атеросклерозом с выраженными изменениями пси-хики (решение Чертановского меж-муниципального суда г. Москвы по делу № 17/99).
Некоторые полагают, что бесспор-ным доказательством действительно-сти сделки является факт удостове-рения сделки нотариусом - значит, сторона по сделке в момент ее зак-лючения однозначно находилась в здравом уме и твердой памяти. Увы, они ошибаются.
Л. обратился в суд с иском о при-знании недействительным договора купли-продажи своей квартиры, объясняя, что при подписании дого-вора он находился в состоянии силь-ного алко-гольного опьянения, но, несмотря на это, нотариус договор удостоверил.
Суд в иске отказал, указав, в частно-сти, следующее. Как усматривается из письма Москов-ской городской нота-риальной палаты, подписанного ее президентом, при определении нота-риусом дееспособности лиц, обра-тившихся за совершением нотариаль-ных действий, следует учитывать, что нотариус не обладает специальными медицинскими знаниями, определе-ние дееспособности осуществляется исключительно по представленным этими лицами докумен-там. В случае возникновения сомнения в дееспо-собности обратившегося лица нота-риус вправе (но не обязан) сделать запрос в соответствующие органы и учреждения для выяснения указанных обстоятельств (решение Тверского межмуниципального суда г. Москвы по делу № 2077/00).
Попытки оспаривания заключений судебной экспертизы на основании таких доказательств нахождения граж-данина в здравом уме, как почерко-ведческая экспертиза, подтверждаю-щая, что договор подписан твердой рукой, без изменений почерка, или факт ведения совершившим сделку гражданином нормального образа жизни (работа, предпринимательская деятельность, заключение бытовых сделок, по мнению некоторых юрис-тов, свидетельствуют о способности человека понимать значение своих действий), не принесут результата. Относительно заблужде-ний по пово-ду подобных аргументов весьма ин-тересен следующий пример из су-дебного дела, где сторона провела большую работу по предоставлению доказательств в опровержение зак-лючения экспертизы, но увы...
Л. обратился в суд с иском к УМЖ ЮАО г. Москвы о признании действи-тельным договора передачи квартиры в собственность А., указывая, что его бабушка А., умершая в 1998 г., заве-щала ему все свое имущество, в том числе спорную квартиру. Квартира была передана в соб-ственность ба-бушки по договору приватизации, сви-детельство о праве собственности на жилище было выдано уже после смерти бабушки, в связи с чем истец просит признать дого-вор передачи жилья в ее собственность действительным.
УМЖ ЮАО предъявило встречный иск о признании договора недей-ствительным, ссылаясь на то, что сама А. с заявлением о передаче спорной квартиры в ее собственность в поряд-ке приватизации не обращалась, а доверенность, выданная ею на имя Л. для оформления договора передачи жилья в собственность, не является доказательством волеизъявления А. на прива-тизацию квартиры, так как по заключению посмертной судебно-психиатрической экспертизы А. в мо-мент подписания доверенности по состоянию здоровья не могла пони-мать значение своих действий и ру-ководить ими.
Выслушав стороны, свидетелей, ис-следовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что иск Л. не подлежит удовлетворе-нию. Вместе с тем суд полагает, что встречный иск УМЖ ЮАО о призна-нии договора передачи недействи-тельным подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.ст. 1, 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фон-да в РФ» от 4 июля 1991 г. N5 1541-1 (в ред. от 26 ноября 2002 г.) граждане вправе приватизировать зани-маемые ими жилые помещения на предус-мотренных данным Законом услови-ях, обратившись с такими требовани-ями. Право собственности на пере-данное жилое помещение возникает у гражданина с момента регистрации договора местной администрацией,
Как разъяснено в п. 7 Постановле-ния ' Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. № 8 (в ред. от 25 октября 1996 г.), если гражданин, подавший заявление о приватизации и необхо-димые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собствен-ность или до регистрации такого договора местной администрацией, то само по себе это об-стоятельство не может служить основанием к отказу в удов-летворении требований наслед-ника о включении жилого помещения насл-додателя в наследственную массу.
В судебном заседании установле-но, что бабушка и дядя истца явля-лись нанимателями спор-ной кварти-ры. В январе 1998 г. бабушка выдала истцу доверенность на заключение договора приватизации квартиры от ее имени (дядя истца отказался от приватизации в пользу своей матери А.) и получение приватизационных документов. В тот же день ею было оформлено за-вещание, которым она завещала истцу все свое имущество, в том числе и спорную квартиру.
Свидетель 3. показала, что в 1998 г. она работала на участке ГУП ДЕЗ и занималась оформлением договоров передачи жилья в собственность в порядке приватизации. По поводу приватизации спорной. квартиры от имени А. с заявлением по доверен-ности обратился истец, сама А. ни-когда не обращалась. В связи с тем, что при оформлении заявления и до-говора на приватизацию были допу-щены технические ошибки, договор несколько раз возвращался в ДЕЗ без регистрации и каждый раз прихо-дилось составлять новое заявление и подписывать новый договор.
Свидетель 3. также сообщила, что истец сказал ей о смерти его бабуш-ки А., однако свиде-тель не знала, что со смертью гражданина прекращает свое действие вьщанная им доверен-ность, поэтому оформила последний договор передачи.
Как усматривается из заключения посмертной судебно-психиатричес-кой экспертизы в от-ношении А., про-веденной амбулаторной судебно-психиатрической экспертной комисси-ей, у А. развилось острое нарушение мозгового кровообращения с явле-ниями левостороннего гемипаре-за, дизартрией, ограниченным контак-том, нарушением психики по право-полушарному типу, неадекватностью восприятия. Указанные психопатологические и неврологические расстрой-ства имели прогрессирующий и нео-братимый характер, что лишало А. в момент составления завещания в пользу Л. и подписания довереннос-ти на его имя способности понимать значение своих действий и руково-дить ими.
Оценивая представленное суду зак-лючение амбулаторной посмертной судебно-психиатрической эксперти-зы, суд полагает, что оно последова-тельно, обоснованно, непроти-воре-чиво и согласуется с другими мате-риалами дела. Оснований не дове-рять выводам экспер-тов у суда не имеется.
Допрошенный в судебном заседа-нии свидетель Ю. показал, что явля-ется врачом-физиотерапевтом город-ской больницы и наблюдал А. во вре-мя нахождения ее в больнице в 1998 г. А. находилась в неврологическом отделении, однако чувствовала себя удовлетвори-тельно и по состоянию здоровья могла понимать значение своих действий. Однако оценивая показания данного свидетеля, суд по-лагает, что они не свидетельствуют о том, что в мо-мент написания дове-ренности на имя истца А. доверяла ему приватизировать квартиру, по-скольку Ю. не является психиатром или невропатологом.
Свидетели Л., С. и К., допрошен-ные в судебном заседании, показа-ли, что присутствовали в квартире в день написания А. завещания и дове-ренности. Нотариус, оформлявший данные до-кументы, был вызван на дом, однако А. была в таком состоя-нии, что могла понимать значе-ние своих действий. Но данные свидете-ли не являются медицинскими работ-никами, не обла-дают специальными познаниями в области медицины, в связи с чем суд не может принять их показания в части того, что А. отдава-ла отчет своим действиям при подпи-сании доверенно-сти и завещания.
Не может принять во внимание суд и представленное истцом заключе-ние специалиста С., поскольку дан-ное заключение по своей сути оцени-вает и характеризует вывод амбула-торной судебно-медицинской экс-пертизы, проведенной компетентным органом. Предметом исследования специалиста был только акт этой экс-пертизы в отношении А., медицинс-кие документы и обстоятельства дела специалистом не исследовались.
Оценивая представленные дока-зательства в их совокупности, суд приходит к ВЫВОДУ, что в судебном заседании не нашел подтвержде-ния факт выражения А. при жизни своего волеизъ-явления на оформ-ление спорной квартиры в собствен-ность в порядке приватизации. Та-ким образом, спорная квартира не может быть включена в наследствен-ную массу А., а подлежит передаче в муниципальную собственность г. Москвы (решение Нагатинского меж-муниципального суда г. Москвы по делу N5 2-114/02).
И последний момент - послед-ствия признания сделки недействи-тельной. Если сделка при-знана не-действительной по основаниям, пре-дусмотренным ст. 177 ГК РФ, каждая из сторон та-кой сделки обязана воз-вратить другой все полученное в натуре, а при невозможности сде-лать это возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обя-зана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала о недееспо-собности другой стороны. О том, насколько могут быть тяжелы последствия признания сдел-ки недействительной, свидетельству-ет следующий пример из судебной практики.
По договору мены в 1995 г. Н. обменял свою квартиру на квартиру К-вой. После обмена К-ва продала 'квартиру Т-ну, который продал ее С-ву, а тот - М-ной.
Истец Н. предъявил иск о призна-нии недействительным договора мены и всех последующих сделок с его квартирой, мотивируя свой иск тем, что в момент заключения договора он нахо-дился в каком-то тумане, не отдавал отчета своим действиям и не мог руководить ими, чем и восполь-зовалась ответчик К-ва, заключив сделку. Когда он очнулся в «новой» квартире, то увидел, что она требует ремонта, телефон в квартире отсут-ствует, к тому же она нахо-дится в отдаленном районе. Н. также просит выселить проживающую в настоящее время в его квартире М-ну с несовер-шеннолетними детьми.
Суд находит иск подлежащим удовлетворению.
На основании заключения судебно-психиатрической экспертизы Н. в пе-риод оформления до-говора не мог отдавать отчет своим действиям и руководить ими. У суда нет основа-ний со-мневаться в заключении экс-пертизы, так как Н, состоит на учете в ПНД с диагнозом «ши-зофрения», яв-ляется инвалидом II группы по этому заболеванию.
Признавая договор мены недей-ствительным, суд соответственно при-знает недействи-тельными все после-дующие сделки, совершенные со спорной квартирой.
При признании договора недействи-тельным, его стороны должны быть возвращены в пер-воначальное поло-жение, то есть Н. должен быть возвра-щен в свою квартиру, в связи с чем из нее подлежит выселению М-на со все-ми проживающими с ней лицами. В порядке возврата сторон в первона-чальное положение суд взыскивает с Т-на в пользу К-вой, а с К^вой в пользу С-ва стоимость спорной квартиры на момент возврата. При обсуждении вопроса о возврате сторон в первона-чальное положение по сделке между С-вым и М-ной суд учитывает, что ме-жду ними было соглашение, по которому он обязался предоставить ей квартиру, денег по сделкам она не получала и не платила, в связи с чем суд считает необходимым обязать С-ва предоставить М-ной и ее дочери равноценную квартиру (решение Чер-тановского межмуници-пального суда г. Москвы по делу Л/о 3027/99).
Дело было направлено на новое рассмотрение, после чего стороны заключили мировое со-глашение. Суд утвердил соглашение после того, как психоневрологический диспансер дал за-ключение, что Н. в настоящее вре-мя является дееспособным. По ми-ровому соглашению С-в и К-ва в счет погашения претензий к разнице в потребительских качествах квартир выплачи-вают Н. путем передачи на-личных средств сумму в размере 3000 долларов каждый.
Итак, для признания сделки дей-ствительной прежде всего необходи-мо, чтобы ее субъекты (субъект) об-ладали правоспособностью, поэтому если гражданин, желающий совер-шить сделку с жильем, не хочет ока-заться ответчиком в суде по описан-ным выше основаниям, ему необхо-димо перед ее совершением прове-рить, не состоит ли второй участник сделки на учете в ПНД и НД. Если окажется, что состоит, но нужна квар-тира именно этого гражданина, жела-ющему получить ее необходимо до-быть справку соответственно из ПНД или НД о том, что в настоящее время владелец квартиры дееспособен и может осознавать свои действия.
Спросить
Пожаловаться
