• г. Ульяновск
Вопрос №19978838

Что значат эти пункты в договоре ДДУ?

11.3. Участник долевого строительства выражает свое согласие на раздел, объединение, перераспределение, выдел земельного участка, образование части земельного участка из земельного участка, указанного в п.1.2. настоящего договора в период действия договора в соответствии с требованиями ст.11.2. Земельного кодекса РФ, заключение соглашения (соглашений) об установлении сервитута, с последующим оформлением прав Застройщика на вновь образованные земельные участки, а также куплю-продажу, передачу прав в отношении земельного участка.

11.4. Участник долевого строительства соглашается с тем, что раздел, выдел, объединение, перераспределение и образование части земельного участка, а также купля-продажа, передача прав в отношении земельного участка не является существенным изменением проектной документации или характеристик объекта и не влияет на объем его прав и обязанностей по договору. Получение согласия Участника долевого строительства на раздел, выдел, объединение, перераспределение, образование части земельного участка, а также куплю-продажу, передачу прав в отношении земельного участка, на котором располагается объект, в какой-либо иной форме не требуется. Застройщик для выполнения действий, указанных в настоящем абзаце, проводит работы по межеванию земельного участка, постановке на кадастровый учет и государственной регистрации прав на образованные участки после раздела, выдела, объединения и перераспределения земельного участка. Участник долевого строительства выражает свое безусловное согласие на изменение вида разрешенного использования вновь образованных земельных участков, не занятых Домом.

Особенно интересно про согласие на изменениевида разрешенного использования в последнем предложении.

Ответы на вопрос:

Юрист г. Москва
21.11.2022, 01:23

Эти пункты устраняют ранее существовавшие при заключении других ДДУ в других домах проблемы с разделением одного огромного участка под постройку нескольких домов и вспомогательных строений (трансформаторных будок, убежищ и т.п.) на несколько земельных участков под каждым строением. Только участок под его домом (его судьба) касается участника долевого строительства и требует его согласия, а остальные участки его не касаются. Нормально.

Вам помог ответ?ДаНет

Похожие вопросы

• г. Владивосток

Какие риски несет участник ДС, подписывая данный договор?

Что означает в Договоре долевого участия данные пункты: 10.3. Подписывая настоящий Договор, УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА выражает свое согласие на передачу в залог (в том числе последующий) любым третьим лицам, включая кредитные организации и банки, земельного участка, указанного в п. 1.2. настоящего Договора, и ОБЪЕКТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА по настоящему Договору.

10.4. Подписывая настоящий Договор, УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА выражает свое согласие на распоряжение любым образом земельным участком, указанным в п.1.2. настоящего Договора, включая объединение, перераспределение, раздел и выдел из указанного земельного участка других (другого) земельных участков и на последующую государственную регистрацию права собственности на вновь образованные (преобразованные) земельные участки. При этом УЧАСТНИКУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА известно, и он согласен, что право залога земельного участка, возникающее у него в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» после разделения указанного в п.1.2. земельного участка распространяется исключительно на земельный участок, сформированный под строительство и эксплуатацию многоквартирного жилого дома, в долевом строительстве которого УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА принимает участие, и не распространяется на иные участки, сформированные в результате разделения первоначального земельного участка.

Какие риски несет участник ДС, подписывая данный договор?

Юрист г. Уфа
21.09.2018, 16:03

Все дело в том, что в силу п. 1 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве земельный участок и построенный на нем объекты находятся в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора. То есть Вы являетесь залогодержателем, а застройщик залогодателем. И через эти условия в договоре застройщик получает Ваше согласие на распоряжение участком и объектами на нем.

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Санкт-Петербург

Чем они опасны? Означают ли они,

В ДДУ указаны следующие пункты: Подписывая настоящий Договор, Участник долевого строительства выражает свое согласие на передачу в залог (в том числе последующий) любым третьим лицам, включая кредитные организации и банки (в том числе ОАО Банк ЗЕНИТ), земельного участка, указанного в п. 1.2.1. настоящего Договора, и строящихся (создаваемых) на указанном земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (в том числе объекты незавершенного строительства), включая объект (ы) долевого строительства по настоящему Договору.

11.4.2. Подписывая настоящий Договор, Участник долевого строительства выражает свое согласие на распоряжение любым образом земельным участком, указанным в п. 1.2.1. настоящего Договора, включая сдачу в аренду, осуществление объединения, перераспределения, раздела и выдела из указанного земельного участка других (другого) земельных участков и на последующую государственную регистрацию права собственности на вновь образованные (преобразованные) земельные участки.

На данный момент участок под застройку в собственности застройщика и взалоге у банка.

Чем они опасны? Означают ли они, что в любой момент застройщик может отдать участок и все что на нем находится под залог кому либо и в случае неисполнения застройщиком своих обязательств, квартиры будут в залоге у третьего лица?

Адвокат г. Санкт-Петербург
17.02.2014, 19:01

Такой объект незавершенного строительства и так находиться в залоге прежде всего у вас, см.ст. 13 ФЗ-214. Далее выражаете свое согласие значит передаете такое право, в соответствии с которым можно будет обратить взыскание на предмет залога, только уже не вами. Надеюсь понятно.

Вам помог ответ?ДаНет

6. Стороны констатируют,

В договоре по приеме квартиры смущает очень один пункт

6. Стороны констатируют, что с даты подписания настоящего Акта право залога Участника на земельный участок и созданный на нем Жилой дом, в котором расположена Квартира (далее – Земельный участок), прекращается. Участник выражает согласие на последующее изменение границ Земельного участка, в связи с его разделом, в том числе на изменение документации по планировке территории, проектов планировки и межевания, градостроительных планов и любой иной документации, межевание (размежевание) Земельного участка, также Участник дает свое согласие на уточнение границ Земельного участка и/или изменение площади Земельного участка и/или изменение (уточнение) описания местоположения его границ, снятие с кадастрового учета Земельного участка в связи с постановкой на кадастровый учет вновь образованных земельных участков, на постановку на кадастровый учет вновь образованных земельных участков и прекращение залога на вновь образованные земельные участки из состава Земельного участка и права собственности арендодателя на Земельный участок в связи с его разделом, производить замену предмета залога (права аренды) Земельного участка, производить государственную регистрацию права собственности на вновь образованные земельные участки, при этом оформление каких-либо дополнительных соглашений к Договору о замене предмета залога не требуется. Участник подтверждает, в случае образования иных земельных участков из состава Земельного участка залог в обеспечение обязательств Застройщика в соответствии со ст.13-15 Закона № 214-ФЗ распространяется и сохраняется только в отношении права аренды вновь образованного земельного участка, на котором находится созданный Жилой дом.

Настоящее согласие Участника является письменным согласием в соответствии с п.4. ст. 11.2. Земельного кодекса РФ.

Юрист г. Ульяновск
15.06.2017, 11:08

Зря вас этот пункт смущает тут всё законно и правомерно Спасибо за ваше обращение на наш сайт удачи вам и всего хорошего.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Серпухов
15.06.2017, 11:17

Добрый день. Анализ договоров - платная услуга. Обращайтесь к юристу в индивидуальном порядке и договаривайтесь об оказании услуги.

Вам помог ответ?ДаНет
Адвокат г. Москва
15.06.2017, 11:21

[quote]Настоящее согласие Участника является письменным согласием в соответствии с п.4. ст. 11.2. Земельного кодекса РФ.[/quote]

Хитровыделанный застройщик у Вас.

Под домом участок, он на праве собственности или аренду у них. При сдаче дома и регистрации права у первого дольщик права собственности участок перейдет в собственность собственников квартир в силу закону.

Они хотят сократить этот участок до минимума, чтобы оставить другую часть за собой. Так как в противном случае весь участок, что выделен для дома, перейдет к собственникам квартир.

Оставляйте, что залог снимается, тут вопросов нет, раз дом построен и есть Акт ввода, а в остальном отказ. Так и укажите во всех актах, что принимаем квартиру, претензии такие то, а п.6 не согласны категорически.

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Санкт-Петербург

Скажите, чем это опасно для дольщика?

В ДДУ земельный участок принадлежит Застройщику на основании договора безвозмездной передачи в собственность. Свидетельство о государственной регистрации имеется. Скажите, чем это опасно для дольщика? Или тут не чего боятся?

В этом же договоре есть такой пункт:3.4. Подписывая Договор, Участники долевого строительства тем самым дают свое согласие Застройщику на распоряжение Земельным участком любым способом, в том числе путем раздела, выдела, объединения Земельного участка с другими участками, перераспределения, передачи в залог права на Земельный участок в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед другими лицами, в том числе по договорам участия в долевом строительстве, которые будут заключаться Застройщиком при строительстве других объектов недвижимости на данном Земельном участке.

Как это понимать?

Фирма г. Москва
28.07.2016, 10:06

Здравствуйте.

Нужно смотреть полностью договор ст.420 ГК РФ на соответствие. Вы подавали заявление?

Вам помог ответ?ДаНет

ДУ особые условии.

В договоре ДДУ есть пункт хотела бы узнать, чем это грозит и нормально ли включать такое в договор вообще, в смысле часто практикуется?

УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА дает согласие ЗАСТРОЙЩИКУ в соответствии со ст. 13 ФЗ № 214 – ФЗ на передачу в залог, в том числе последующий залог, любому банку и/или иному лицу, в случае обращения банком взыскания на предмет залога/уступки прав (требований) по кредиту, обеспеченному залогом: - предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельного участка, принадлежащего ЗАСТРОЙЩИКУ на праве аренды, указанного в Разделе 2 настоящего Договора,-строящегося (создаваемого) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;-объекта незавершенного строительства с момента государственной регистрации права собственности ЗАСТРОЙЩИКА на такой объект;-Объекта долевого строительства с даты получения ЗАСТРОЙЩИКОМ в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и до даты передачи Объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 ФЗ № 214-ФЗ, УЧАСТНИКУ

ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, в обеспечение исполнения любых обязательств.

ЗАСТРОЙЩИКА перед банком.

Юрист г. Москва
15.09.2020, 16:10

Данный пункт добавлен для того, чтобы в случае необходимости взятия застройщиком кредита в банке на стройку, не спрашивать на это разрешение дольщиков, поскольку обязательства застройщика к банку и к дольщикам обеспечивается одним и тем же имуществом. В соответствии с 214 фз застройщик не должен спрашивать разрешения дольщика на взятие целевого кредита в банке, в остальных случаях должен, именно поэтому в договоре фраза - для обеспечения любых обязательств. 214 закон с последними обновлениями практически связал застройщика по рукам и ногам, особенно в финансовой части, поэтому переживать не стоит. Стиль договора похож на ГК ПИК, крупная компания, работаю с застройщиками, плохих отзывов не встречала. Кроме того, после передачи вам квартиры по акту приема-передачи залог в отношении банка прекращается.

Вам помог ответ?ДаНет

Непонятен пункт договора долевого участия.

Читаю договор участия в долевом строительстве, который мне скинули, как потенциальному покупателю квартиры в новостройке.

Есть там один пункт, который меня смущает. Я разбил текст пункта на три абзаца и после каждого из них вставил свои вопросы. Буду благодарен сообществу за помощь.

Участник долевого строительства подтверждает, что он уведомлен обо всех обременениях (также, о залоге Застройщиком права аренды), установленных в отношении указанного в настоящем Договоре земельного участка и согласен заключить настоящий Договор на всех указанных выше условиях.

И что будет мне, как участнику, если вдруг залог не будет выкуплен?

Участник долевого строительства дает Застройщику согласие производить по усмотрению Застройщика межевание указанного выше земельного участка, изменение его границ и\или раздел на участки меньшего размера, ипотеку права аренды указанного выше земельного участка или образовавшихся при его разделе земельных участков в пользу любых банков и/или иных лиц,

Теряет ли договор юридическую силу, если в результате межевания вместо старого участка земли будут новые?

А также – на прекращение ипотеки в пользу Участника долевого строительства на образовавшиеся при этом земельные участки (при условии установленной п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в пользу Участника долевого строительства ипотеки права аренды участка, предназначенного для строительства многоквартирного дома, в составе которого будет находиться объект долевого строительства, на который у Участника долевого строительства возникает право собственности).

Вот это самая заковыка. По 214-ФЗ застройщик передаёт мне в залог зем. участок строительства или его право субаренды, ну и.т.д. А здесь застройщику достаточно перемежеваться и всё - моего залога нет. Я правильно понимаю данный пункт? Это вообще законно?

Заранее благодарен.

Адвокат г. Москва
26.10.2012, 14:25

Алексей!

С договором к адвокату обратитесь, возможно есть и иные пункты. 214-ФЗ у Вас в договоре только отмечен

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Плесецк
26.10.2012, 15:02

Добрый день Алексей! Участие в долевом строительстве объекта недвижимости в виде жилого дома, предусматривает вложение в это строительство крупной суммы денег, и поэтому любые сомнения и неясности в тексте данного договора, скрытые "подводные камни", пораждают недоверение к стороне которая является застройщиком. Поэтому думаю, что если процесс заключения договора еще находится на стадии согласования, вам следует хорошо подумать (даже если ответы на ваши вопросы будут положительными) стоит его заключать или нет. А может лучше поискать другой вариант, что бы в будущем не искать самого застройщика.

С уважением,

Вам помог ответ?ДаНет

Скажите пожалуйста, чем чревато для меня как для участника Договора долевого Участия подписание такого Согласия?

Заключилди договор долевого участия, после чего застройщик требует подпсиания Согласия на заключение Застройщиком на условиях по своему усмотрению договора залога Объекта строительства а также принадлежащего Застройщику права аренды указанного земельного участка, на котором расположен объект строительства. Делается это для привлечения инансирования.

Скажите пожалуйста, чем чревато для меня как для участника Договора долевого Участия подписание такого Согласия?

Спасибо.

Юрист г. Москва
01.08.2014, 09:48

Тем что долго не увидите квартиру

Вам помог ответ?ДаНет

А не про собственность. Что будет после того, как аренда закончится?

Дали на ознакомление договор уступки прав (требований) по договору №... об участии в долевом строительстве многоквартирного дома... застройщик арендует земельный участок у собственника. Пункт 2.4. Заключая настоящий договор, Новый участник долевого строительства соглашается с тем, что земельный участок, на котором осуществляется строительство Объекта недвижимости, может ыбть продан третьему лицу. При этом залог на земельный участок с кадастровым № ..., вохникший у участника долевого строительства с момента регистрации настоящего договора, сохраняется в силу ст 13 Законда об Участии в долевом строительстве. Стороны договорились, что дополнительных согласий Участника долевого строительства на изменение собственника земельного участка, а так же подписания соответсвующих дополнительных соглашений к настоящему догвоору не требуется. КАК ЭТО ТАК? Объясниет обычным языком, что это значит? Земля на которой стоит дом может быть продана третьим лицам? Ст.13? Так там просто про залог участка. А не про собственность. Что будет после того, как аренда закончится? Дадут ли мне продлить аренду или выкупить? Или собственник повысит цены?

Адвокат г. Москва
08.04.2014, 14:33

Анастасия!

Все верно, только не обязательно продана, а например передана, права на землю могут быть переданы с обременениями.

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Москва

Таким образом, учитывая,

Я заключил Договор участия в долевом строительстве гаражного комплекса (далее – Договор) с ГУП «Дирекция гаражного строительства» (далее – Застройщик). Объектом долевого строительства по Договору является машиноместо, входящее в состав гаражного комплекса (далее – Объект).

В соответствии с пунктом 3.3 Договора площадь Объекта подлежит уточнению после сдачи гаражного комплекса в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров кадастровым инженером путем внесения соответствующей записи в Акт приема-передачи Объекта. После ввода Объекта в эксплуатацию со мной был подписан двусторонний Акт приема-передачи машино-места с ориентировочной площадью от 11 до 20 кв.м.

В настоящее время Застройщик сообщил мне, что в целях уточнения площади Объекта я должен за свой счет организовать выезд кадастрового инженера на Объект для оформления технического паспорта на Объект в целях последующего внесения Застройщиком данной информации в Акт приема-передачи.

Я с данной позицией Застройщика не согласен, так как в соответствии с пунктом 5.1.2. Договора застройщик обязуется передать участнику долевого строительства для представления в регистрирующий орган для государственной регистрации документы, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации, для регистрации права собственности на Объект.

Таким образом, учитывая, что в соответствии с требованиями действующего законодательства для оформления права собственности на Объект необходимо направить в Росреестр, в том числе Акт о передаче объекта долевого строительства (содержащий точную информацию о площади Объекта), я полагаю, что работы, связанные с оформлением технического паспорта на Объект должны осуществляться силами и средствами Застройщика.

Однако по мнению Застройщика обязанность застройщика по передаче объекта долевого строительства считается исполненной с момента подписания передаточного акта (ч.1 ст.12 214-ФЗ) и в 214-ФЗ не закреплена обязанность застройщика осуществлять кадастровый учет помещений, передаваемых участникам долевого строительства. Кроме того, ГУП ссылается на пункт 5.2.5 Договора в соответствии с которым участник долевого строительства обязан самостоятельно произвести установленные законом действия по постановке Объекта на кадастровый учет и государственной регистрации прав собственности на законченный строительством объект.

На основании изложенного хотелось бы получить правовую оценку юристов портала 9111.ru относительно позиции Застройщика по толкованию норм Федерального закона № 214-ФЗ и условий Договора.

Спасибо.

Юрист г. Москва
18.01.2020, 18:50

Приветствую вас Рушан. Чтобы точную дать оценку нужно ознакомиться с вашим договором. Вполне вероятно вы вырвали из целого контекста отдельные пункты, тогда как они могу быть взаимосвязаны.

Вам помог ответ?ДаНет
• г. Москва

Должно ли быть прописано в договоре, кто страховщик и правила страхования?

При ознакомлении с ДДУ возник ряд вопросов. Помогите разобраться.

1) ООО Перспектива, именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице Иванова И.И., действующего на основании доверенности от 06 октября 2015 г., удостоверенной нотариусом г. Москвы Балакиревой И.М., № реестра 01, с одной стороны...

Как я понимаю, ДДУ должен заключаться от лица генерального директора застройщика, а не от доверенного лица?

2) Между Застройщиком и страховой компанией по выбору Застройщика заключен договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Во исполнение условий п. 3 ст. 15.2 Закона 214-ФЗ Застройщик довел до сведения Участника долевого строительства сведения о Страховщике и условия страхования. Участник долевого строительства до подписания настоящего Договора ознакомлен с «Правилами страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве», принятыми Страховщиком.

Должно ли быть прописано в договоре, кто страховщик и правила страхования?

3) Настоящим Участник дает свое согласие на изменение предмета залога (Земельного участка), а именно: образование новых земельных участков в результате раздела, объединения и/или перераспределения Земельного участка, выдела (изменения границ, уменьшения площади Земельного участка) в соответствии со схемой расположения земельного участка, утвержденной Департаментом городского имущества города Москвы, и на совершение иных действий, в соответствии со ст. 11.2-11.9 Земельного кодекса РФ, на совершение Застройщиком, в том числе от имени Застройщика, необходимых действий для государственной регистрации права собственности Застройщика на вновь образованный (ые) земельный (ые) участок (ки), государственной регистрации залога права собственности на Земельный участок в силу закона в пользу участников долевого строительства, внесения изменений или прекращения залога прав, проведение Застройщиком всех необходимых мероприятий по изменению Земельного участка, включая (но не ограничиваясь) – подготовку и согласование межевых планов земельных участков, внесение необходимых изменений/сведений об изменении Земельного участка в государственный кадастр недвижимости (путем подготовки, согласования и предоставления в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве межевого плана (ов) участка), выпуск необходимых распорядительных документов Правительства Москвы и его структурных подразделений.

С момента постановки на кадастровый учет вновь образованного земельного участка и государственной регистрации права собственности на него, у Участника долевого строительства возникает право залога на право собственности земельного участка в соответствии со ст. 13 Закона № 214-ФЗ, одновременно с этим Участник долевого строительства выражает свое согласие на прекращение залога на право собственности на Земельный участок.

Настоящее согласие действительно с момента заключения настоящего Договора до момента подписания Акта приема - передачи Объекта долевого строительства.

Этот пункт вообще не поняла. Расшифруйте, пожалуйста)

4)В случае если разногласия и споры не могут быть разрешены Сторонами в течение трех месяцев, они разрешаются в предусмотренном действующим законодательством РФ порядке в Никулинском районном суде г. Москвы или Арбитражном суде г. Москвы (для юридических лиц) (договорная подсудность).

Почему указан определенный суд?

Заранее спасибо!

Адвокат г. Москва
24.11.2015, 14:05

1. Договор может быть подписан либо лицом, который по Уставу обладает правом без доверенности представлять организацию, либо иным лицом - по доверенности. Если у Вас вызывает сомнения сама доверенность, ознакомьтесь с ней.

2. В договоре необязательно указывать наименование страховщика и правила страхования. Вас с этой информацией должны ознакомить до заключения ДДУ.

3. В данном пункте регламентированы вопросы, связанные с возможным изменением предмета залога. Для чего этот пункт включается и какие изменения возможны, Вы можете узнать у Застройщика. В любом случае на земельный участок, на котором осуществляется строительства, устанавливается залог в силу Закона. И потому лишить Вас, как участников долевого строительства, залога никто не сможет.

4. Это право сторон Договора - договориться о суде, в котором они будут рассматривать споры между собой. По закону у Вас выбор суда шире - либо по месту своего жительства, либо по месту регистрации Застройщика, либо по месту исполнения договора. Решайте сами, соглашаться с предложенным Вам судом или нет.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Москва
24.11.2015, 18:53

Дополню по последнему пункту. Он де-факто является недействительным, потому что "иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора" (ч. 2 ст. 17 закона РФ "О защите прав потребителей"), а "условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными" (ч. 1 ст. 16 закона РФ "О защите прав потребителей").

Т.е. что бы там ни написали в договоре, вы всё равно сохраните за собой возможность подать иск не в Никулинский районный суд, а в суд по месту своего жительства. Поэтому можно спокойно подписывать это условие, а потом, в случае возникновения споров и разногласий, подавать иск в нужный вам суд. Это, конечно, если вы физлицо, а не представитель юрлица, заключающего ДДУ

Вам помог ответ?ДаНет
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение