Росреестр приостановил регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения между юр лицами, так как у представителя арендодателя, подписавшего договор, была не нотариальная доверенность. Однако в аренду взято не всё помещение, стоящее на учёте в реестре, а часть - комната. Схема этой комната в приложении к договору приведена, то есть разъяснения Президиума от 2018 года учтены. По нашему мнению, п. 1 ст. 185.1 ГК в этом случае не применим.
Вопросы:
- можно ли без перезаключения договора и суда решить этот вопрос?
- есть судебные перспективы у такого дела?
- модем ли мы в случае отказа, сократить срок договора доп соглашением и вывести таким образом его из-под регистрации, законно ли это?
Добрый день
А нельзя сделать нотариальную доверенность представителю?
И подать опять.
Договор может быть сделан на меньший срок, это не противоречит закону.
Надо смотреть сам договор и акт приема передачи к нему, какое именно помещение сдается, что б не было противоречий.
Касательно ст. 185 ГК РФ, Росреестр требует как правило нотариальную доверенность, но бывают исключения.
Спросить
Вопрос неоднозначный до Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 к юридическим лицам применялся п 4 стт 185.1 ГК РФ.
Верховный суд в пункте 128 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в пункте 128 отметил следующее:
«Доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки)».
И тут мнение судов разделились и некоторые считаю, что Верховный суд ограничил толкование категории «распоряжение зарегистрированными правами» в пользу нотариальной доверенности. У Вас два варианта-суд с непредсказуемым исходом или забрать документы и подать по новой с нотариальной доверенностью Удачи.
Спросить
Вы можете сократить срок аренды, сделав его менее 1 года.
В этом случае госрегистрация не требуется.
В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Частью 2 ст.651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, чтобы избежать госрегистрации, вам можно заключить договор на срок менее года, а после истечения срока-продлить. В такой ситуации не будет момента, когда договор заключен на срок более года.
Однако. Ежегодно продлять срок договора аренды здания или отдельных помещений в нем необязательно.
Поскольку п.2 ст.610 ГК РФ установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В соответствии с п.2 ст.624 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок, а также договор, который продлен или возобновлен на такой срок, регистрировать не нужно. Поскольку такая обязанность установлена для договоров аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК РФ).
Должны быть зарегистрированы только те договоры, срок которых определен и составляет не менее одного года. Это подтверждается п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
Поэтому вывод из под регистрации путем заключения доп. соглашения является полностью законно.
Иным способом преодолеть отказ невозможно.
Аренда части здания регулируется тем и же нормами, что здания целиком. Поэтому требование нотариально удостоверения является законным, п.1 ст.181.1 Гк РФ применяется к вашим правоотношениям.
Спросить
Здравствуйте Уважаемая Лариса!
1. Вы можете сделать нотариальную доверенность представителю, внести изменения в Договор и в Акт приема-передачи, и заново подписать и сдать на регистрацию в Росреестр.
2. Если для Вас не важно чтобы договор аренды был долгосрочным, то можете и вовсе заключить на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией. Это не противоречит закону, а именно указано в ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
3. Суд Вам вообще не нужен, это очень несложно устранить, либо доверенность предоставить с изменениями в Договор, либо просто новый заключить на 11 месяцев.
Всего Вам наилучшего!
Спросить
Добрый вечер, Лариса, давайте по порядку.
1)что касаемо аренды части здания, оно будет регулироваться теми же нормами, что здания целиком.
В данном случае требование нотариально удостоверения является абсолютно законным!
3) что касается п.1 ст.181.1 ГК РФ, то оно применяется к вашим правоотношениям.
4)Вам необходимо сократить срок аренды просто!
Что касаемо договоров, то должны быть зарегистрированы только те договоры, срок которых определен и составляет не менее одного года. Это подтверждается п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
Делаем вывод, что вывод из под регистрации, путем заключения дополнительного соглашения является полностью законным
ст. 624, 651, ГК РФ.
Спросить
1. Без перезаключения договора можно решить этот вопрос - вопрос о приостановлении регистрации Росреестром, но тогда необходимо решать вопрос при обжаловании действий Росреестра в порядке подчиненности.
Или все же обжаловать в суд действия Росреестра о приостановлении регистрации.
Ведь договор "правильный" и соответствующе подписан представителем ЮЛ по доверенности ЮЛ за подписью руководителя. Нотариальное оформление доверенности не нужно (также как и удостоверение самого договора нотариусом).
2. Считаю, что судебные перспективы этого обжалования есть.
3. В Вашем случае пока приостановлена регистрация (документы в Росреестре).
Т.е. отказа пока нет.
Сторонам следует подать обновленный договор с подписями руководителей сторон (ЮЛ) для замены предыдущего.
Или обратиться в Росреестр с претензией о несогласии приостановления предупреждением об о Вашем обращении в суд и обозначить срок для ответа или отмене приостановления, после обращаться в суд.
Или обратиться в Росреестр с просьбой об отзыве документов с регистрации по причине приостановления.
После этого решать вопрос между сторонами о заключении договора на менее 1 года, и на последующие года определиться со сроками, регистрацией Росреестра и кто подписывает руководитель и представитель по нотариальной доверенности (как хотят, ("перестраховываются") сотрудники Росреестра).
Нотариальная доверенность нужна гражданину как стороне при таких сделке (ст.185.1 ГК РФ).
ГК РФ Статья 185.1. Удостоверение доверенностиСпросить4. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами.
Здравствуйте Лариса
Можете решить вопрос без суда , но с перезаключением договора по соглашению сторон, если в преамбуле договора нужно заменить сведения. Либо через суд перезаключить договор. Перспектива судебного дела зависет от обстоятельств по делу. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливаются на срок
до устранения причин, препятствующих их осуществлению, но не более, чем на три месяца. Оформите доверенность нотариально удостоверьте и представьте в Россреестр согласно п.2 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.12.2022)
Регистрация договора аренды обязательна в силу ст. 651 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор без регистрации не действует для третьих лиц — ст. 433 ГК РФ.
Чтобы вывести договор аренды из регистрации, заключайте дополнительное соглашение в части срока, уменьшив срок договора
_____________________
Спросить
Здравствуйте.
Если человек подписывает договор по доверенности, то есть не от своего имени, то доверенность должна быть нотариальной (п. 1 ст. 185.1 ГК).
Поэтому Росреестр правильно приостановил регистрацию, в судебном порядке нет смысла обжаловать данную приостановку.
________
Вы можете установить срок менее года в договоре и подписать его без госрегистрации.
Спросить
Если делать доверенность, значит заново перезаключать договор? Так как номер доверенности указан и в преамбуле договора и в акте приема-передачи.
Спросить
Заключите дополнительное соглашение, по которому внесете изменения в преамбулу договора аренды, а акт приема-передачи можно представить другой или также внести изменения в предыдущий.
Дополнительное соглашение также подлежит государственной регистрации.
Спросить
