В 2018 г. у нас был заключен договор аренды между ИП и ООО на три помещения.
В самом договоре был пункт, дословно звучит так: "
5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует 11 (Одиннадцать) месяцев, за исключением обязательств, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением стороной своих обязанностей по данному Договору, которые действуют и после истечения срока действия Договора. По окончании срока аренды Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора в письменном виде не менее чем за 30 дней.
В 2022 г. (то есть спустя 4 года после заключения Договора) наш бухгалтер просит, чтобы ИП шник заключил с нами новый Договор на эти же помещения, т.к. говорит, что Договоры аренды по законам должны идти на 11 месяцев. Сам ИП шник не понимает зачем нам лишняя бюрократия, ведь в Договоре чётко и ясно все написано п. 5.1.
Уважаемые юристы помогите, пожалуйста, разобраться и понять таки нужно заключать новый Договор или это просто "хотелки" нашего бухгалтера? А если нужно, то на основании какого Закона, статьи?
Здравствуйте, Ксения!
Конечно это ее хотелки.
Вовсе не обязательно заключать новый договор.
У вас ситуация следующая.
Поскольку помещение не было возвращено по истечении 11 месяцев, договор аренды продлился на неопределенный срок.
Это предусмотрено законом.
Вот норма:
ст. 621 ГК РФ:
...
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Таким образом, не требуется никакого переподписания действующего договора.
Спросить
Договоры аренды по законам должны идти на 11 месяцев
Нет такого закона. Срок может быть любой. Срок 12 и свыше 12 месяцев требует государственной регистрации в илу ст.651 ГК РФ п.2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Не нужно заключать ничего нового, никакой необходимости в этом нет.
Спросить
Нет, не нужно. В силу пункта 5.1 Договора его действие продлено на тот же срок (как я понял, отказ сторон отсутствовал). Далее, в силу статьи 621 ГК РФ, Договор продлён уже на неопределённый срок, на тех же условиях. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). Таким образом, Ваш прежний договор действует на ранее оговорённых условиях, перезаключать его нет необходимости. Но - арендодатель или арендатор в любое время может отказаться от этого договора, с письменным предупреждением контрагента за 3 месяца, и в этом случае договорные отношения могут быть возобновлены уже через новый договор. Такие дела.
Спросить
Верно, ни к чему лишняя бюрократия.
Договор пролонгируется исходя из условий п.5.1 настоящего договора, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2022)
ГК РФ Статья 425. Действие договора
Позиции высших судов по ст. 425 ГК РФ >>>
Когда начинается и заканчивается срок действия договора
1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Какие последствия влечет окончание срока действия договора
Является ли дата расторжения договора последним днем его действия
3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Как составить допсоглашение о пролонгации договора
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Спросить
Здравствуйте, Ксения!
Это "хотелки" Вашего бухгалтера.
Заключать новый догвоор необязательно при таком условии и сроке действия договора аренды, Дело в том, что если нет возражений сторон, то он автоматически продлевается.
Если же вместо трех помещений у Вас остается два, то тогда нужно заключать дополнительное соглашение.
ст,421, 450-452, 606,621 ГК РФСпросить
Ваш бухгалтер просто не знает законов, если заявляет Договоры аренды по законам должны идти на 11 месяцев.. Такой нормы точно нет в законодательстве. В законе (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) есть норма о том, что договора аренды недвижимости, заключенные на срок год и больше подлежат обязательной регистрации, которая осуществляется в Росреестре.
А если договор аренды заключается на срок 11 месяцев, то не требуется его регистрация В этой связи многие в договорах аренды указывают именно срок действия 11 месяцев, чтобы не заморачиваться с регистрацией договора.
Если у вас договор был заключен на 11 месяцев, то на основании пункта 5.1 ваш договор аренды может неоднократно продляться на срок 11 месяцев.
Поэтому вам не нужно заключать, новый договор со сроком действия 11 месяцев. Если вы откажитесь от одного помещения, то на этот счет следует оформить дополнительное соглашение стст 450-452 ГК РФ к договору аренды.
С момента заключения дополнительного соглашение это помещение выбывает из вашего пользования, а в отношении двух оставшихся помещений по прежнему действует пункт 5.1 и также не требуется в данном случае заключать новый договор.
Надеюсь, я вам все достаточно просто и понятно объяснил и у вас не осталось вопросов.
Спросить
Ксения, добрый день.
Нет не слушайте своего бухгалтера, он заблуждается.
У Вас Договором закреплено, что он действует 11 месяцев
______
Согласно статьи 621 ГК РФ
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок
_______
Если Вы отказываетесь от одного помещения, из нескольких, то просто заключите дополнительное соглашение, поскольку у Вас изменяется предмет Договора.
_______
С уважением, Дарья Алексеевна.
Спросить
Ваш бухгалтер прозорливый, предусмотрительный человек и его "хотелки" не лишены смысла. (если это бухгалтер Арендодателя)
Да есть специальная оговорка о пролонгации, но желательно документально это закрепить в дополнительном соглашении о продлении действия договора.
Не нужно лениться бюрократам, заполнить всего лишь пару строк в год. Это не бюрократия, а нормальное оформление правовых отношений.
Всего лишь одно условие, один пункт: 1) продление на 11 месяцев Договор аренды между ИП и ООО от 2018 года в соответствии с п.5.1. Договора.
Просто может в будущем случится спор, когда арендатор захочет "уйти" и предупредит Арендодателя не за 30 дней до окончания срока договора, а за 30 дней до своего выезда, до реализации своего желания, т.к. будет считать что договор давно прекратил свое действие и может "уйти" когда захочет "хлопнув дверью" и к тому не заплатить аренду.
Пошлёт по почте заказное письмо с обратным уведомлением, но в конверт вложит пустую бумажку.
Почтовая Квитанция будет доказательством в суде о надлежащем уведомлении о расторжении договора аренды.
Советую слушать дотошных бухгалтеров, и не прислушиваться к лентяям и подхалимам.
При наличии такой оговорки в договоре, он считается продленным.
И это законно.
Кончено, пока всё нормально, пока нет спора, пока стороны соблюдают свои обязанности.
И вообще такая пролонгация не может длиться вечно, скажем 50 лет.
Нужно обновлять свои документы касающиеся отношений с партнерами по бизнесу, и не лениться.
Закон не обязывает стороны обновлять договор, отношения партнеров по бизнесу. Делается это по соглашению сторон в соответствии со ст.421 ГК РФ
ГК РФ Статья 421. Свобода договора1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. ...
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. ...
Условия договора определяются по усмотрению сторон ... ...
Это чисто согласие сторон, и предусмотрительность инициатора.
особенно при отказе от одного помещения (изменение договора)
Спросить
Здравствуйте.
По общему правилу, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
Пролонгировать договор аренды можно следующим образом:
зафиксировать условие о продлении срока в самом тексте договора;
после окончания срока действия договора заключить с арендодателем дополнительное соглашение о его пролонгации (ст. 421, ст. 452 ГК РФ)
Если вы хотите исключить одно помещение, уведомите об этом сторону и подпишите допсоглашение к имеющемуся договору
Однако в вашем случае не запрещено заключать и новый договор. Все зависит от согласия сторон.
Спросить
Спасибо! А если мы отказываемся от одного помещения допустим, то можем сделать Доп. соглашение к Договору и далее этот Договор будет действовать? Или нужно новый Договор заключать при отказе одного помещения?
Спросить
Здравствуйте Ксения
Это просто "хотелки" вашего бухгалтера! А вот если вы меняете предмет договора, можете заключить дополнительное соглашение или заключить новый договор с иными условиями, соответственно прекратив действие первого (Гл. 34 ГК РФ).
Спросить
