Как обезопасить выкуп доли в квартире без личного присутствия продавца - риски и способы защиты
995₽ VIP
Помогите обезопасится от рисков при выкупе доли в квартире без личного присутствия продавца.
Поясните, пожалуйста, какие риски есть и какие из них самые опасные.
У меня по дарственной от бывшего мужа есть 50% доли в квартире (с 2014 г.), Развелись в 2019 г.
В 2015 г. бывший муж подарил вторую половину квартиры своей матери.
Исходно квартира принадлежала бабушке бывшего мужа по отцу, потом его отцу, а после смерти отца не было оформленного наследства и тогда мать бывшего мужа (вторая жена умершего, моя бывшая свекровь, она же продавец) и его брат (от первого брака отца) написали отказ от наследства в пользу моего тогда еще не мужа.
У моей бывшей свекрови (продавец) есть две дочери от первого брака - одна не в России живет, а на другую дочь (и её дочь, внучку продавца) написана нотариальная генеральная доверенность на всё.
Вопрос продажи обсуждался с продавцом, цену согласовали. Это не первый подход купли-продажи, предложение выкупа ранее были на словах и заканчивались "мы передумали". Сейчас имею третью одобренную ипотеку и 2 проведенные оценки. Это 5-ый заход.
На их предложение о выкупе, я ответила также нотариально и попросила предоставить:
Справки из психоневрологического (для сделок с недвижимостью) и нарко диспансеров, отчет о кредитной истории продавца, нотариальное согласие членов семьи на заключение сделки и отсутствие дальнейших претензий к покупателю. Написала, что оплачу получение запрашиваемых документов и что прошу обеспечить личное присутствие продавца, либо по доверенности, но свежей и с указанием адреса объекта. (имеющаяся доверенность от июля 2022 г).
Т.е. я готова выкупить по договорённой цене. Но!
1. Продавцу 78 лет.
2. Отказываются предоставлять справки из ПНД и НД.
3. Письмо от нотариуса с предложением выкупить долю составлено от лица дочери по доверенности.
4. Продавец отказывается от личного присутствия на сделке у нотариуса и не всегда отвечает на звонки и не перезванивает.
5. Деньги от продажи фактически по этой генеральной доверенности может получить дочь или внучка, а не продавец.
6. Комнату до получения денег отказываются открыть и освободить (допустим), но это неудобно т.к. дверь на балкон в той комнате, а балкон общий на кухню и ту комнату, нет доступа на балкон.
7. Сейчас действуют через риелтора (договора с ним нет).
Их риелтор говорит, что дочь не против подписать какие-нибудь документы гарантирующие/обязательства. ..
Помогите! Какие документы должны быть в комплекте, чтоб быть спокойной после покупки?
Есть ли способы обязать продавца быть лично на сделке?
Или какой-то принудительный выкуп через суд (например, у меня есть акт от управляющей компании, что в санузлах не работает вентиляция, чтоб ее починить нужно потолки снимать, кафель посыпется, нужен ремонт мест общего пользования. Оплачивать никто не собирается).
Лицевые счета разделены, права пользования определены.
Где бывшая свекровь находится и живет не знаю (по вацап общаемся когда получается).
Есть адрес из домовой книги, куда она и бывший муж выписались, она тут не жила последние 20 лет, но была прописана.
Но нотариальное согласие на выкуп она не получает по тому адресу (я на адрес дочери отправляла и на адрес из домой книги).
Как быть если они будут отказываться от предоставления каких-либо документальных гарантий?
Если всё очень рискованно, то есть ли способы не дать им продать долю в другие руки и как пытаться выкупить?
Сроки поджимают: ипотека действует до 19 февраля 2023 г.., предложение о выкупе пришло 15 декабря 22 г. (они в нем 2 месяца обозначали на выкуп), согласие на выкуп я написала 30 декабря 22 г. (5 декабря получен дочерью, дочь тоже пенсионер)
Здравствуйте, если доверенность не отозвана и полномочия соответствуют намерениям продавца реализовать долю в праве собственности, то приобретайте долю посредством совершения нотариально удостоверенного договора купли-продажи, подразумевающего произведение расчетов через депозит нотариуса в порядке ст.87 "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)
Нотриус и полномочия проверит, и доверенность, и основания, и средства переведет представителю продавца только после регистрации перехода права собственности на долю.
Всего хорошего!
Спросить
Здравствуйте, ну вы по сути запросили все необходимые документы и то, что их вам не предоставили, плохо. Если бабушка не состоит на учете в ПНД и в НД, то указанные справки должны были предоставить. Насчет доверенности, если она не отозвана, то она действующая и доверенное лицо обладает всеми правами и обязанностями по условиям настоящей доверенности. Поэтому вы можете заключить сделку по купли-продажи с лицом действующим по доверенности, но лучше это все совершать через нотариальный депозит.
Депозит нотариуса в порядке ст.87 "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).
Как прописывают условия раскрытия нотариального депозита.
Если депозит по стандартному договору, когда покупатель платит непосредственно своему продавцу, тогда в договоре купли-продажи квартиры прописывается, что по итогам регистрации перехода права собственности продавец с подлинником договора приходит к нотариусу и получает свои деньги. Если депозит нестандартный усложненный и обслуживает несколько связанных между собой сделок, то кроме необходимого упоминания этого в договорах, мы рекомендуем составление и подписание всеми сторонами всех сделок отдельного соглашения о порядке проведения расчетов через депозит нотариуса, в котором необходимо подробно прописать кто кому и при каких условиях платит деньги. Здесь важно отразить последовательность виртуального перехода денег от покупателей к продавцам и так вплоть до последнего продавца, чтобы исключить даже малейшие недопонимания в будущем. Подписывая такое соглашение о порядке расчетов, стороны тем самым выражают согласие на такой переход денег по связанным между собой сделкам. По окончании расчетов нотариус уже со ссылкой на такое соглашение дает всем заинтересованным сторонам справки о проведении расчетов через его депозит. Еще хотел сказать, что условия выплаты из депозита могут быть самые разные. Нужно не бояться высказывать нотариусу свои пожелания и в то же время рекомендую внимательно прислушиваться к советам самого нотариуса. Повторюсь, что наиболее часто в условия доступа включают следующие: выписку из квартиры продавца и членов его семьи, прописку продавца или членов его семьи в квартире по другому адресу, оплату задолженности по коммунальным платежам, снятие различного рода обременений с квартиры (залогов, арестов и других), подтверждение выполнений условий органов опеки и попечительства... Всего не перечислишь. Главное то, что условия могут быть самыми разнообразными, а контролировать их соблюдение и отвечать за правильность их исполнения будет персонально нотариус. Возможна также поэтапная выплата денег, если сторонами такое будет оговорено в договоре.
Чем нотариальный депозит лучше банковской ячейки.
Даже на первый взгляд совершенно ясно, что нотариальный депозит — это цивилизовано и современно. Банковская ячейка изначально для этого не приспособлена. Напомню, что риелторы изобрели этот способ в начале 90-х годов не от хорошей жизни и не потому применят до сих пор, что он идеален или даже просто хорош. Просто ничего другого до недавнего времени не было. А сейчас есть. И можно поговорить об отличиях. Если не используются наличные деньги, тогда и нет необходимости перемещаться по городу с большими суммами в сумках и чемоданах как до закладки в банковскую ячейку, так и после выемки денег из банковской ячейки. Нет проблем, кто будет выбирать банк — продавец или покупатель, так как покупатель перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса со счета в своем банке, а продавец получает деньги на счет в удобном ему банке. А это важно, когда каждую неделю несколько банков лишаются лицензии. Опять же, вернемся к вопросу об ответственности за проверку условий проведения расчетов. Кто лучше проверит рядовой сотрудник банка или сам нотариус? А за ошибки отвечать кто будет? А подлинность представляемых банку документов кто возьмется гарантировать? Согласно действующему законодательству банк ни за что не отвечает, договором аренды банковской ячейки это не предусмотрено, чтобы вы знали. В лучшем случае это годы судов и надежда на репутацию банка. Но вам от этого легче не будет. При депозите полностью снимаются вопросы обсчета и фальшивых денег, такой проблемы просто нет. Не секрет, что много расчетов по сделкам проводится в валюте — долларах или евро. Это незаконно и нотариус не может принять в депозит иностранную валют, если только одна из сторон нерезидент, тогда можно. Между гражданами можно провести договор мены квартиры на энную сумму в долларах или евро, на вексель или другие ценные бумаги. Так что безвыходных ситуаций не бывает, только обращайтесь, будем думать и придумывать как решать возникающие проблемы вместе.
Как проходит сама сделка с использование депозита?[u][/u]
Каких-то особых моментов я бы не выделил. Единственно, что проще и значительно быстрее. Стороны приносят нотариусу документы, необходимые для подготовки проекта договора, на приеме у нотариуса решается вопрос об существенных условиях, необходимых для включения в договор и других пунктах, которые необходимо отразить в договоре. Когда проект договора согласован, нотариус выдает реквизиты депозитного счета для перечисления необходимой суммы в депозит нотариуса. Затем обычно на следующий день в нотариальную контору являются все стороны со всеми подлинниками документов, происходит обсуждение проекта договора, подготовленного нотариусом, и подписание его. Нотариус, обычно в тот же день, передает договор на регистрацию перехода права собственности в структуры росреестра. Через три дня в случае успешной регистрации стороны встречаются у нотариуса для вручения свидетельства о праве собственности покупателю и перечисления денег за проданную квартиру продавцу. Покупатель получает справку о проведении взаиморасчетов по сделке. Сделка успешно завершена.
Спросить
Здравствуйте Уважаемая Марина!
Если продажа будет по доверенности, то Вы посите нотариуса проверит доверенность на действительность. На справках настаивайте из ПНД и НД, это справки может и должен запросить нотариус для сделки так как продавец в возрасте, и не важно что у нее есть доверитель.
Также справки из ресурсных организаций, о том что не имеют задолженности, у Вас разделены лицевые счета, поэтому требуйте и справку за кап. ремонт.
За передачу ключей также следует договориться, т.е. передача ключей в момент заключения договора купли-продажи.
Вам стоит поговорить с нотариусом, чтобы нотариус запросила эти все справки от продавца, чтобы им было понятно, что это условия сделки.
В самом Договоре купли-продажи будет указано что претензий не имеют деньги получены, это и есть гарантия. Так же проведите расчет через депозит нотариуса в порядке ст.87 "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)
Деньги продавец получит, только после получения Вами зарегистрированного договора купли-продажи, и новой Выписки из ЕГРН.
Всего Вам наилучшего!
Спросить
Добрый вечер, Марина.
Давайте начнем с того, что у дочери имеется ген доверенность, а значит она имеет право заключать сделку и фактически вам мать не нужна.
2) лучше это все совершать через нотариальный депозит.
3)Разумеется стоит потребовать домовую книгу, что бы не было задолженностей.
4)Так же советую вам обратиться к юристу/адвокату, что бы более детально все обсудить, проверить ДКП, все документы, все же не малая сумма проходит так понимаю.
ст.87 "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1
Спросить
Вы можете продать свои доли в общем имуществе, оформив нотариально удостоверенную доверенность с предоставлением полномочий на продажу на любое доверенное лицо, в том числе, и риэлтора, если доверяете ему.
Так, согласно ст. 182 Гражданского Кодекса РФ:
1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
"Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 28.12.2022) (с изм. и доп., вступ. В силу с 11.01.2023)
Статья 87. Принятие в депозит денежных средств и ценных бумаг
Нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, принимает от должника в депозит денежные средства и ценные бумаги для передачи их кредитору.О поступлении денежных средств и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные средства и ценные бумаги.
Принятие в депозит денежных средств и ценных бумаг производится нотариусом по месту исполнения обязательства.
При обращении удаленно к нотариусу для принятия в депозит безналичных денежных средств принятие их в депозит осуществляется нотариусом в порядке, установленном статьей 44.3 настоящих Основ.
Для целей принятия в депозит денежных средств нотариус обязан открыть публичный депозитный счет (параграф 4 главы 45 Гражданского кодекса Российской Федерации), зачисление на который собственных денежных средств нотариуса не допускается.
Нотариус, принявший в депозит наличные деньги, должен внести их на свой публичный депозитный счет не позднее следующего рабочего дня после дня принятия наличных денег.
Принятие нотариусом в депозит безналичных денежных средств осуществляется путем распоряжения нотариуса о принятии денежных средств на публичный депозитный счет, выдаваемого нотариусом должнику для представления должником в банк, в котором открыт публичный депозитный счет нотариуса.
Выдача либо перечисление должнику или кредитору денежных средств, находящихся на публичном депозитном счете нотариуса, и процентов, причитающихся за пользование этими денежными средствами, производится банком по распоряжению нотариуса.
В случаях внесения в депозит нотариуса денежных средств до 01.06.2018, предусмотренный настоящей частью срок подлежит применению и начинает течь с указанной даты.
Денежные средства, находящиеся в депозите нотариуса более десяти лет со дня их внесения на публичный депозитный счет нотариуса и не востребованные должником или кредитором в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, подлежат передаче нотариусом в казну Российской Федерации на основании распоряжения нотариуса.
Самое главное - это проверить все необходимые документы (в том числе домовую книгу), что бы не было никаких задолженностей.
Так же надо проверить сам проверить сам договр купли-продажи, что бы там не было "подводных камней"
Спросить
Марина, добрый день.
Оспорить сделку может любое заинтересованное в деле лицо, если у него найдется достаточно доказательств нарушения его прав на недвижимость
_____
Нет увы способов, чтобы обязать продавца быть лично на сделке, если Продавец хочет продать квартиру через представителя по доверенности. Пусть обязательно нотариус проверить в день сделки эту доверенность, действительна ли она
________
Комплект документов, который Вы указали под пунктами 1-7, правильный. Мне не нравится, что отказываются предоставить справки из ПНД.
А это риск оспаривания. Но здесь же отмечу, что данная справка не подтверждают дееспособность или недееспособность человека в момент сделки. Человек может быть недееспособным и не состоять при этом на учете.
________
Решать Вам, соглашаться на такую сделку или нет.
Если согласитесь, то расчёты по сделке проводите через депозит нотариуса, в силу ст.87 "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)
_______
С уважением, Дарья Алексеевна.
Спросить
Если стоит,, ЗАПРЕТ НА РЕГ ДЕЙСТВИЯ БЕЗ ЛИЧНОГО ПРИСУТСТВИЯ,, то может мошенник снять его, зная все данные. ИЛИ ЧТОБЫ СНЯТЬ ЕГО НАДО ЛИЧНОЕ ПРИСУТСТВИЕ СОБСТВЕННИКА?
Если я хочу купить комнату, а человек который продает ее мне, недееспособный, даже если мы с ним пойдем к психиатору и выпишут справку, что он вменяемый, я слышал, что суд будет на стороне невменяемого, и комнату ему вернут, а как обезопасить себя? Как узнать что человек вменяемый? И как доказать, что это не просто развод? Что мне надо сделать? Ведь не все продавцы согласны идти к психологу, а толку то все равно не будет от этой справки.
Всем добрый вечер. Попробую описать ситуацию правильно. Есть квартира, в ней 5 собственников. Первые трое это жена и двое совершеннолетних детей от первого брака,2 остальных-жена и сын от второго брака. (муж обеих женщин скончался, жена от второго брака и её сын наследники его доли в квартире). Жена от второго брака имеет множество кредитов, её долю, а именно 2 кв.м.видимо за просроченный кредит отсудили, т.к. есть исполнительное производство и даже пристав в прошлом году связывался с остальными собственниками с целью, чтобы они выкупили долю, но пока всё стихло... на сайте приставов так и висит испольнительное дело. Сейчас собственнику (сыну от второго брака) исполнилось 18 лет и он пришел к остальным собственникам предложить выкупить его долю, а именно его 2 кв.м.Как правильно оценить стоимость его доли? Какие документы нужно собрать и как правильно оформить сделку? Как быть с той долей, на которую наложен арест и по ней никаких движений? И еще вопрос, я где-то слышала, что все собственники должны оплачивать коммунальные услуги? Если 2 собственника никогда не платили, это как то можно учесть или нужно судится?
У меня сложилась такая ситуация, хочу развестись с мужем. Можно ли это сделать без личного присутствия (личная встреча может быть опасной для жизни и здоровья)? Совместного имущества нет, детей нет. Делить нечего.
Хочу приобрести автомобиль, в птс 2 владельца. На первом владельце висит штраф в фссп, может ли мне как то это повредить при покупке автомобиля?
Хочу купить квартиру, у нее два собственника - несовершеннолетний ребенок и его мать. Чтобы получить разрешение опеки на продажу, они приобрели квартиру, где выделили ребенку долю на пару кв больше. Но квартира куплена по ДДУ. Какие риски есть при покупке такого варианта и как себя обезопасить?
Ситуация такая, нас в квартире два собственика с сестрой у каждого по 1/2 доли, она решила продать свою долю, а так как по закону право первоочередности у меня. Я хочу ее выкупить через ипотеку, но ипотеку оформить на мою жену (так как ей вероятнее оформят чем мне) мы сней в законном браке, можно ли сделать так, чтобы непродовать ее долю третьим лицам.
Был составлен договор задатка, но покупатель передумал покупать дом и требует вернуть задаток, мотивируя тем, что мы ни как не сможем доказать, что именно покупатель передумал, а не мы. Как быть? Должны ли мы возвращать задаток?
Продаю квартиру. Расчет с покупателем через банковскую ячейку по факту регистрации перехода права собственности В банке по договору есть такое условие: продавец получает доступ к ячейке при предоставлении зарегистрированного договора купли продажи С марта 2013 г договор купли-продажи не регистрируется и отметок на нем продавцу не ставят (информация из Росреестра). На основании чего продавец тогда может забрать свои деньги из ячейки, какие документы использовать и прописывать в договоре аренды ячейки? Свидетельство о собственности на нового владельца не подойдет, т.к. отношения с покупателем плохие. Может не дать из-за вредности. По банковскому договору о аренде ячейки ключ у покупателя-как обезопасить риски при проведении данной сделки. Так как продавец имеет право получить деньги лишь после окончания сделки а покупатель имеет право обладая ключом снять их накануне. В таком случае я могу остаться и без денег и без жилья - прошу разьяснить. Спасибо.
Выбрали квартиру в новостройке, дом не сдан, собрались ее брать по переуступке от физ лица.
Ее продают (продавец) по генеральной доверенности. Мы будем покупать ее с помощью ипотечных средств. Какие есть риски при покупке такой квартиры? Возможно ли как нито обезопасить себя? (передать всю сумму после регистрации объекта, вместе с ипотечными деньгами). Выбрали ее потому что цена самая адекватная из всех предложений, и дом этот полностью устраивает.
Получила от продавца извещение на преимущественный выкуп доли. Ответ могу дать в течение месяца. Или должна уложиться и купить в этот срок? Хочу ответить согласием в конце месяца. Но засомневалась, что если не выкуплю за месяц продаст.
При продаже квартиры продавцом была написана расписка о получении денежных средств. Которую покупатель, видимо, потерял. Она требуется ему для налогового вычета. И которую он повторно хочет получить. Риэлтор говорит, что можно прописать на данной расписке, что она повторная и выдана взамен утерянной.
Продавец не хочет писать данную расписку, мотивируя тем, что этим он признает получение повторной суммы.
Имеются ли риски для продавца в случае повторного написания расписки?
Необходимо ли присутствие продавца доли квартиры у нотариуса при оформлении отказа от первоочередного права выкупа доли в квартире одним из собственников?
Товарищ предлогает зарабатывать на продаже usdt. Находиться за границей, а именно Грузия. По доверенности хочет возложить на меня обязанности. А именно, передачу денежных средств, от клиента биржи, вплоть до внесения в банк. То есть, у моего товарища покупают на крупные суммы usdt, я забираю эти деньги лично у клиента, отвожу в банк и отправляю другу (продавцу). Весь этот процесс, забрать, отвезти, отправить - выполняю я, по доверенности. Могут ли возникнуть вопросы у полиции, ко мне, если вдруг при перевозке крупных сумм, меня остановят, и будут задаваться вопросы. И могу ли я быть привлечён к ответственности, за такой вид деятельности? Как обезопасить себя? Что стоит учесть? Доверенность еще не составлена. Я доверенный, товарищ - доверитель.
Продаю квартиру, нашла покупателя, заключили предварительный договор с внесением задатка. Покупатель настаивает на следующем порядке расчетов: в день подписания договора, после получения расписки о приеме документов в регистрирующем органе, вместе поехать в банк и перевести остаток денежных средств со счета покупателя на счет продавца. После зачисления денег я передаю ключи. Знаю, что безопаснее использовать банковскую ячейку, однако покупателю это неудобно. Какие риски в данном случае несу я, как продавец, в данном случае? И каким образом операционист в банке будет осуществлять перевод денег? На основании расписки о приеме документов из рег. центра, сам договор то будет на регистрации...
Предлагают взять квартиру в аренду с последующим выкупом, но есть нюансы: квартира находится в ипотеке у продавца и договор он предлагает заключать на 11 месяцев с дальнейшим продлением. В договоре обещает указать, что деньги все вернет, если откажется дальше сдавать квартиру. Стоит ли соглашаться?
1. Можно ли вступить в наследство, не приезжая фактически к нотариусу "вживую" (находясь в другом городе)?
2. Можно ли уведомить другого собственника о намерении продать свою долю квартиры - просто заказным письмом?
