Продажа квартиры с участием двух собственников, одна из которых покупала свою долю за границей в браке без согласия супруга - как минимизировать риски для покупателя?

597₽ VIP

Ответ отключен модератором

Если вы продаете квартиру одним договором одному покупателю, то просто составляете ДКП в простой письменной форме и подаете в Росреестр через МФЦ на регистрацию перехода права собственности.

Здесь нужно присутствие обоих продавцов. Или от одного его представитель по доверенности.

Если продаете по долям, то уже через нотариуса и с соблюдением требований ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупке.

А насчет мужа немца, то волноваться не стоит

Пусть, если узнает, что у него была совместная собственность в России, подает в суд.

Покупатель ничего не потеряет - если ОН НЕ знал, что приобреталась в браке.

А вот бывшая супруга будет вынуждена отдать ему половину того, что она получила за свою долю

Ответ отключен модератором

Пунктом 7 статьи 38 СК РФ предусмотрено, что к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Только дата течения этого срока НЕ с даты развода, а с дату когда бывший узнал или должен узнать, что его права нарушены.

Так что здесь может пройти хоть 20 лет. Вот и пусть ничего не знает

Здравствуйте, Игорь!

Поскольку доля в праве собственности на квартиру была куплена дочерью в период её брака, то такая доля является общим имуществом супругов (ст. 34 Семейного кодекса РФ).

При этом не имеет значения, что проживала и проживает она в Германии, что не оформлялся брачный договор. У супруга, даже учитывая, что он не знает об этом, есть право претендовать на часть доли супруги в праве собственности на эту квартиру.

При этом то обстоятельство, что брак был расторгнут, не имеет значения. Если уже бывшему супругу станет известно, что доля в праве собственности на квартиру приобреталась его супругой (уже бывшей) в период брака, то он вправе будет потребовать с неё соответствующей компенсации (если к тому времени квартира уже будет продана).

Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ:

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для самой регистрации следки купли-продажа, перехода права собственности на квартиру от продавцов к покупателю нотариальное согласие бывшего супруга на продажу квартиру (доли в праве собственности на квартиру) не потребуется. Сделка будет зарегистрирована и без такого согласия.

Однако в сведениях ЕГРН будет сделана запись о том, что регистрация произведена при отсутствии согласия супруга продавца на продажу.

Здравствуйте, Игорь! Ну совсем без риска проблематично, т.к. брать сейчас отказ от претензий от бывшего мужа гр. Германии для продавца чревато тем, что начнутся имущественные споры относительно раздела общего имущества (ст.34, 38-39 Семейного кодекса РФ). А вообще в такой ситуации сильно вряд ли при том, что бывший муж ничего не знает о недвижимости, у него будут претензии, если его об этом не уведомлять. Ну и опять же стоит упомянуть, что положения статьи 35 Семейного кодекса РФ относятся к согласию супруга, а не бывшего супруга на отчуждение общего имущества. Так что риск оспаривания сделки здесь минимальный.

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ну и т.к. долевая собственность, то нужно соблюдение преимущественного права покупки: согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу".

Дочь оформляет Вам доверенность с правом продажи, и пересылает Вам.

Вы оформляете куплю-продажу ЕЁ доли и Вашей доли, заключаете договор (ст.454, 549 ГК РФ) с покупателем, регистрируете в Росреестре (МФЦ). И никто не будет спрашивать в законном браке Вы или Ваша дочь.

ИГОРЬ, нет там никакого риска. Если брак заключён в Германии и здесь не легализован, то она и не в браке вовсе. Пусть по доверенности с передачей права третьим лицам, подарит свою половину матери, а та продаст всю квартиру. Доверенность должна быть с апостилем (с переводом). Статья 572 ГК РФ ДОГОВОР ДАРЕНИЯ 1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

Легализация брака, зарегистрированного за границей, осуществляется благодаря проставлению апостиля – специального штампа. Выданное иностранное свидетельство будет заверено апостилем в том органе, который и зарегистрировал союз пары и выдал соответствующий документ на территории этого государства. Имея такой штамп, свидетельство о браке на территории РФ будет действительным. А это уже для некоторых юристов.

Покупатель сам свои риски оценивает. Если Росреестр не потребует нотариального согласия бывшего супруга - ст. 35 СК РФ - то рисков и нет особых. Гр. Германии в ближайшее время в РФ не сунется и т.д.

Если потребуют согласия - идти в суд - признавать личным имуществом - ст. 36 СК РФ.

Здравствуйте, Игорь.

1. Расторжение брака между гражданами Российской Федерации либо расторжение брака между гражданами Российской Федерации и иностранными гражданами или лицами без гражданства, совершенные за пределами территории Российской Федерации с соблюдением законодательства соответствующего иностранного государства о компетенции органов, принимавших решения о расторжении брака, и подлежащем применению при расторжении брака законодательстве, признается действительным в Российской Федерации. (ст. 160 СК РФ)

В Германии имущество каждого из супругов, приобретенное до брака и в браке, не становится общим, а принадлежит каждому из супругов в отдельности (законный режим раздельности), при заключении брачного договора имущество приобретает режим общности. После прекращения законного режима раздельности каждый из супругов обязан предоставить другому супругу сведения о состоянии своего имущества на данный момент.

В данном случае риски потери имущества минимальны.

2. Договор купли-продажи (454 ГК РФ) долей в квартире при одновременной продаже всего объекта недвижимости не требует нотариального заверения.

Покупатель, с одной стороны, и члены семьи, с другой стороны, заключают один договор купли-продажи, которым отчуждаются все доли. Именно в этом случае договор купли-продажи заверять у нотариуса не нужно, можно сразу обращаться в регистрирующий орган для регистрации права собственности на покупателя.

3. Добросовестное приобретение исключает возможность потери имущества в будущем. Ст. 302 ГК РФ

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Добрый день.

В данном случае, нужно понять, фигурировал ли брак с гражданином Германии при покупке квартиры.

СК РФ Статья 158. Признание браков, заключенных за пределами территории Российской Федерации

1. Браки между гражданами Российской Федерации и браки между гражданами Российской Федерации и иностранными гражданами или лицами без гражданства, заключенные за пределами территории Российской Федерации с соблюдением законодательства государства, на территории которого они заключены, признаются действительными в Российской Федерации, если отсутствуют предусмотренные статьей 14 настоящего Кодекса обстоятельства, препятствующие заключению брака.

2. Браки между иностранными гражданами, заключенные за пределами территории Российской Федерации с соблюдением законодательства государства, на территории которого они заключены, признаются действительными в Российской Федерации.

Процедура легализации проходит через Консульство России в Германии с проставлением апостиля.

Если нет, то и согласие последнего сейчас не нужно.

Если, все таки, фигурировал, согласие можно не предоставлять, но Росреестр при регистрации перехода права "повесит" оспоримость сделки.

Это значит, что бывший супруг сможет оспорить данную сделку с того момента, как узнает о нарушении прав.

Дочь может оформить в Консульстве России в Германии доверенность на маму на право продажи своей доли в квартире, которая будет выдана на русском языке и соответствовать требованиям, предусмотренных законодательством РФ.

Здравствуйте

При разводе за каждым из супругов сохраняется то имущество, которым он владел до вступления в законный брак. Приобретенные за время совместной жизни вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.д. за исключением драгоценностей и других предметов роскоши) не подлежат разделу и признаются собственностью каждого супруга. При существенной разнице в стоимости личных вещей разводящихся эта разница должна быть выплачена другой стороне деньгами. По закону ФРГ совместной собственностью супругов является имущество, приобретенное в период брака – движимый и недвижимый капитал, ценные бумаги, вклады и все нажитое супругами в браке имущество – независимо от того, на чье имя оно было приобретено и кем из супругов оно было в свое время оплачено. Вся недвижимость, нажитая за время совместной жизни, делится поровну (засчитывается в денежном выражении). С получением одной из сторон денежной или иной компенсации право на долю в совместном имуществе утрачивается.

Тут важно понять если бывший супруга ни на что не претендовал, то это в вв пользу.

См

Герма́нское гражда́нское уложе́ние (нем. Bürgerliches Gesetzbuch, BGB

(18 августа 1896 года)

(в редакции от 2 января 2002 г., с последующими

изменениями и дополнениями по 31 марта 2013 г.)

§ 1472. Совместное управление общим имуществом

1) До раздела супруги управляют общим имуществом совместно.

2) Каждому супругу разрешается управлять общим имуществом тем же способом, что и до прекращения режима общности имущества, пока он не узнает либо не должен узнать о прекращении режима общности. Третье лицо не может ссылаться на это положение, если при совершении сделки оно знало или должно было знать, что режим общности имущества прекращен.

§ 1478. Раздел имущества после расторжения брака

1) Если брак расторгнут до того, как закончится раздел имущества, то по требованию одного из супругов каждому из них должна быть возмещена стоимость имущества, которое он внес при установлении режима общности имущества; если общего имущества окажется для этого недостаточно, недостающая сумма распределяется между супругами пропорционально стоимости внесенного ими имущества.

Тут момент ещё о легализации брака в РФ.

Для признания в Российской Федерации свидетельства о заключении брака, выданного в органах ЗАГС Германии, необходимо проставить на документе штамп «Apostille» в компетентных органах ФРГ, выполнить перевод всего текста (включая и сам апостиль) с немецкого языка на русский язык и засвидетельствовать верность перевода в отделе нотариата консульского учреждения либо у нотариуса на территории России.

Отметку в паспорте можно поставить на основании легализованного документа о регистрации брака за рубежом.

Соответственно, в Росреестре при запросе документов будут сиотреть паспорт, и запрос дополнительных документов зависит от наличии отметки в паспорте.

Да все просто.

Продаёте квартиру как есть по ДКП.

Оба собственника указываются в договоре.

Формально, согласия супруга дочери не нужно, тем более он проживает в др стране.

Так как квартиру продают оба собственника, уведомлять по ст. 250 ГК РФ не нужно, но если они будут лично присутствовать на сделке.

Риск здесь в другом, квартира приобретена в период брака, а значит является совместной собственностью супругов.

То есть, супруг дочери может со временем оспорить сделку, если узнает. Но это маловероятно, лицо проживает в др стране.

Гарантий никто не предоставит Вам, супруг

в любой момент может в суд обратиться.

Если дочь не может присутствовать, тогда на Вас делает доверенность отправляет в РФ.

- см. ст. 34, 35, 38 СК РФ, ст. 185, 196, 200, 549 ГК РФ

Риск останется всегда.

Получить такое согласие бывшего супруга после расторжения брака зачастую невозможно, если супруги в конфликте, а это почти всегда так.

Понятно, что если имущество поделено, то и сложностей не имеется. Но что делать, если стороны развелись, а квартира, дом, участок и т.п. так и остались неразделенными и оформленными на одного из супругов?

Вполне обоснованно и законно, что режим совместной собственности на имущество у бывших супругов не прекращается, поскольку законом не предусмотрено автоматическое прекращение такого режима при расторжении брака.

Риски у приобретателя имущества

Норма статьи 35 СК РФ о том, что сделки по распоряжению имуществом требуют нотариально удостоверенное согласие другого супруга, практически неизменна с 1996 года, однако судебная практика в разное время не имела однозначного толкования необходимости получать такое согласие после расторжения брака.

В настоящее время п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» звучит так:

«Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».

Вроде бы всё ясно и понятно: есть недвижимость, права на которую подлежат государственной регистрации, есть договор долевого участия, который сам подлежит государственной регистрации в Росреестре, хочешь провести сделку с этим имуществом – получи согласие супруга или бывшего супруга, если все это приобретено в браке, так как режим совместной собственности на такое имущество сохраняется.

И именно такой подход и существовал у судов, но был изменен в 2005 году, когда в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, было указано:

«...нормы ст. 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота.

К указанным правоотношениям должна применяться ст. 253 ГК РФ, согласно п. 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом...».

Таким образом, по мнению ВС РФ, необходимость получения какого-либо согласия на продажу квартиры от бывшего супруга отсутствует.

Совершенная продавцом сделка может быть признана недействительной по требованию бывшего супруга по мотивам отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке (покупатель) знала или заведомо должна была знать об этом. Причем срок исковой давности по таким делам составляет один год, поскольку договор купли-продажи квартиры, по мнению ВС РФ, является в этом случае оспоримой, а не ничтожной сделкой.

Но мы-то понимаем, что покупатель знать об этом несогласии второго супруга никак не может и вряд ли должен знать. Поэтому при продаже квартиры оспорить сделку практически невозможно.

Однако в 2001 году Верховный суд в другом определении меняет такой подход и отменяет нижестоящие решения судов, которыми было отказано в удовлетворении требований истца о признании сделки недействительной к бывшему супругу и добросовестному приобретателю, которые без письменного согласия истца совершили сделку по купле-продаже недвижимости, приобретенной супругами в период брака.

Суд привел доводы, что распоряжение общим имуществом имеет иные правила, которые специфично установлены Семейным кодексом РФ, а потому получать нотариально удостоверенное согласие другого супруга для сделки необходимо, закон не возлагает на супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.

Что же в настоящее время?

В настоящее время у Верховного суда вновь сложился такой подход, что нельзя признать недействительной оспариваемую сделку по мотиву отсутствия нотариально удостоверенного согласия бывшей супруги на совершение сделки, так как это противоречит закону.

После расторжения брака супруги стали бывшими и, соответственно, получение нотариального согласия на отчуждение бывшим супругом имущества, не требуется, а требование о признании такой сделки недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки.

Имеются случаи, что даже при продаже квартиры близкому родственнику – матери, суды отказывались признать сделку недействительной по иску бывшего супруга ввиду отсутствия его согласия, так как не было доказательств, что мать знала об отсутствии согласия.

Как продать квартиру без риска для покупателя? - Указать в договоре отельным пунктом: Стороны, руководствуясь ст. 421 (свобода договора), ст. 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю об изъятии Объекта, по основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города или области или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все другие понесенные расходы, связанные с приобретением настоящего Объекта. При этом Объект не может быть изъят у Покупателя до полного возмещения убытков.

Здравствуйте Уважаемый Игорь!

Если брак заключён в Германии там же и развод оформлен, и в России он не легализован, то она по России является не в браке. Если она запросит справку из органов ЗАГСа России о браке, то ни каких сведений в ней не будет содержаться.

Если продавец находится в Германии, необходимо маме направить доверенность на продажу квартиры. Если она находится в России, то пусть возьмет справку из ЗАГСА, и предоставит покупателям.

Далее составляете договор в порядке ст.454, 549 ГК РФ с покупателем, регистрируете в Росреестре через МФЦ.

Всего Вам наилучшего!

Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ:

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 7 статьи 38 СК РФ предусмотрено, что к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Так как квартиру продают оба собственника, уведомлять по ст. 250 ГК РФ не нужно, но если они будут лично присутствовать на сделке.

Добрый вечер, Игорь.

1)Важный момент, если брак в германии и расторгнут там, то пусть не переживает вообще.

2)Если же брак в РФ и легализован, то в таком случае без риска тут никак...

3)То есть, со стороны матери никак проблем, а вот формально со стороны дочери могут быть проблемы, так как согласие, хоть и бывшего супруга необходимо, так как если он как-то узнает, то сможет оспорить данную сделку.

4)Однако, тут даже СИД сложно будет применить, так как он скажет, что только узнал и все...

5)Поэтому риски тут есть и по другому никак, хотя есть смотреть с юридической точки зрения, ст. 35 Семейного кодекса РФ, регулирует второго супруга, но ни слова о бывшем...

ст.34, 38-39 Семейного кодекса РФ

Здравствуйте Игорь 🤝

С риском все равно придётся продавать, исходя из условий вашего вопроса. Ведь это имущество считается совместно нажитым, согласно статьи 34 СК РФ

——————

Если уже бывшему супругу немецкому гражданину станет как-либо известно, что доля в праве собственности на квартиру приобреталась его бывшей супругой в период брака, то он вправе будет потребовать с неё компенсации (если к моменту, как он узнал - квартира уже будет продана).

——————

С уважением, Дарья Алексеевна