Насколько законно покупать квартиру в многоэтажном доме если он построен на участке под ИЖС?
Здравствуйте, Александр! Вообще это риск, т.к. земельный участок под ИЖС означает индивидуальное жилищное строительство, а не строительство МКД. И как бы у отдела архитектуры и градостроительства при районной администрации не возникло желания снести через суд самовольную постройку. Странно вообще что там возвели МКД. Согласно ст.222 ГК РФ
Статья 222. Самовольная постройка1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Абзац утратил силу с 4 августа 2018 г. - Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:
1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.
Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
Так что если от администрации нет разрешительной документации, то стоит от такой сделки отказаться, т.к. такая сделка влечет возможные риски сноса постройки.
Спросить
Не рекомендую - дом может быть снесён по решению суда - ст. 222 ГК РФ Самовольная постройка! Прецеденты были!
Спросить
Александр, это большой риск, что квартиры в МКД, под использование участка под ИЖС, можете не узаконить. На землях для индивидуального жилищного строительства могут размещаться только жилые дома блокированной застройки, при этом каждый блок должен соответствовать характеристикам индивидуального дома и быть расположенным на отдельном земельном участке. Об этом говорится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 N 15636/13. Многоквартирные дома не могут размещаться на землях для индивидуального жилищного строительства. См. "Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015). Этот МКД не введут в эксплуатацию. И вы не зарегистрируете в нём квартиры.
УДАЧИ ВАМ.
Спросить
Различают в законодательстве многоквартирные дома и жилые дома блокированной застройки. На землях для индивидуального жилищного строительства могут размещаться только жилые дома блокированной застройки, при этом каждый блок должен соответствовать характеристикам индивидуального дома и быть расположенным на отдельном земельном участке. Об этом говорится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 N 15636/13. Многоквартирные дома не могут размещаться на землях для индивидуального жилищного строительства,-это самовольная постройка.
Просите предоставить Вам разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию данного дома, выписку из Росреестра. Так как покупка серьезная рекомендую с документами обратиться к юристам сайта. Удачи
СпроситьОтвет отключен модератором
Покупка такой квартиры рискованная сделка.
В пункте 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ указано, что объектом ИЖС является строение, состоящее из комнат, а также вспомогательных помещений, которые предназначены для удовлетворения физическими лицами бытовых и других нужд.
В ст.7 Земельного кодекса РФ указано на то, что земельные участки, находящиеся в пределах Российской Федерации, делятся на категории в соответствии с их целевым назначением, целевое назначение отдельной категории связано с недопустимостью использования ее в иных целях.
Постройка многоквартирного дома на землях для ИЖС является серьёзным нарушением законодательства.
Спросить
Добрый вечер, Александр.
1)есть риск применения статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке, так как ВРИ земельного участка не для МКД, а для ИЖС.
2)Регистрация права собственности Вас от этого иска не защищает.
В случае сноса самовольной постройки Вы будете вправе предъявить иск к лицу, построившему самовольную постройку о возмещении Вам убытков.
3)Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010(ред. от 23.06.2015)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
23. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое
зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой
регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В
мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны бытьуказаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
4)Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной
постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о
прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
24. Если ответчик, против которого принято решение о сносе
самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.
5)По остальным рискам, закажите выписку из ЕГРН о правах и об обременениях на указанный объект недвижимости.
6)Зайдите на сайт банкротств и на сайт арбитражного суда, нет ли в отношении продавца заявлений о признании его банкротом.
Спросить
Александр, добрый день.
На землях для индивидуального жилищного строительства могут размещаться только жилые дома блокированной застройки, при этом каждый блок должен соответствовать характеристикам индивидуального дома и быть расположенным на отдельном земельном участке. Об этом говорится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 N 15636/13.
_______
Сама сделка может быть законной, проблема в другом. А какой правовой статус у этой квартиры и такого МКД.
Ещё раз повторю, что:
Строительство многоквартирного дома на земельном участке ИЖС не разрешается
Предупреждаю, что купить - то Вы можете, но есть риск сноса такой постройки, согласно статьи 222 ГК РФ
А ВОТ в случае сноса самовольной постройки, Вы будете вправе предъявить иск о возмещении Вам убытков.
______
Вам нужны такие проблемы? В будущем? Я думаю нет, поэтому лучше выбрать иной вариант, Вы же покупатель. Имеете право выбирать.
_____
С уважением, Дарья Алексеевна
Спросить
Здравствуйте, Александр.
Для начала нужно оценить перспективы перевода земель ИЖС в земли для размещения МКД, узнать про получение разрешения на строительство в администрации МО или у застройщика, после чего идентифицировать объект, который предлагают приобрести.
И если изменение вида разрешенного использования невозможно, разрешение на строительство не получалось, предлагают купить долю в праве собственности, а не квартиру, поставленную на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, то риск лишиться и денег, и приобретенного жилья составляет около 100 %, так как данный МКД полностью подпадает под признаки самовольной постройки в порядке ст.222 ГК РФ, в связи с чем подлежит сносу.
Всего хорошего!
Спросить
Здравствуйте Уважаемый Александр!
1. Разрешение на строительство запросите у застройщика, и на земельный участок. Так как для того, чтобы начать строительство, застройщик должен обладать земельным участком на каком-либо праве.
ГрК РФ Статья 51. Разрешение на строительство
Также у застройщика должны быть документы:
Свидетельство о государственной регистрации
Выписка из ЕГРЮЛ
Свидетельство о присвоении ИНН
Учредительные документы (устав в последней редакции, учредительный договор, приказ об учреждении юридического лица, приказ о назначении генерального директора и главного бухгалтера)
2. Если есть разрешение сравните с документами по земле, если нет разрешения, то не стоит покупать квартиру, так как земельный участок не соответствует категории. И в данном случае это самовольная постройка ст. 222 ГК РФ, и рано или поздно выйдут с исковым заявлением в суд о сносе, при проверке контролирующими органами.
Всего Вам наилучшего!
Спросить
Покупка квартиры в многоэтажном доме, построенном на участке, который имеет статус индивидуальной жилой застройки (ИЖС), абсолютно законна. Участок ИЖС предназначен для индивидуального строительства жилых домов и может быть использован для строительства как индивидуальных, так и многоквартирных домов.
При покупке квартиры необходимо убедиться, что у застройщика есть соответствующие документы на право строительства на данном участке, а также на все необходимые разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию дома. Также следует обратить внимание на наличие договора на управление многоквартирным домом и иные документы, подтверждающие правомерность сделки и гарантирующие защиту прав покупателя.
Ст.222 ГК РФ
Спросить
