Вопрос по приватизированной квартире в городе Санкт-Петербурге.
В квартире в коридоре проржавел и потек радиатор отопления.
Радиатор не отсечен от общей сети запорным механизмом. Управляющая компания отказывает в замене радиатора и утверждает, что замена только за счет собственника. Ссылаются на договор управления, в котором батареи отнесены к личному имуществу (не общедомовому). Законно ли это? Не противоречит ли такой договор закону?
Здравствуйте Ирина.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса РФ, собственник помещения несет бремя содержания своего имущества, то есть должен поддерживать свое имущество в исправном состоянии.
В данном случае, наличия запорного механизма не освобождает вас от этой обязанности.
Замена радиатора в данном случае возможно за счет собственников квартиры, в этой части договор управления многоквартирным домом не противоречит закону (статья 162 ЖК РФ).
Спросить
О том, что внутриквартирные радиаторы могут относиться к общему имуществу дома, Минстрой РФ заявил ещё в 2016 году, в разъяснительном письме, где ведомство ссылалось на постановление Правительства РФ от 13.08.06 № 491, которое утверждает Правила содержания общего имущества МКД. Согласно п. 2 Правил, к общему имуществу дома относится оборудование, которое обслуживает более одного жилого или нежилого помещения многоквартирного дома.
В своем вопросе я четко указала, что запорного механизма нет и через данный радиатор осуществляется вся система отопления дома. Есть несколько решений судов по этому поводу в других областях.
На основании чего вы причислили радиатор БЕЗ запорного механизма к нашему личному имуществу?
Спросить
Поскольку этот радиатор обслуживает только ваше помещение. То, что через него течет вода по всему стояку, не означает, что радиатор обслуживает несколько помещений, ведь установлен он у вас в квартире и обогревает только вашу квартиру.
Если у вас имеется судебная практика по этому вопросу, вы имеете право оспаривать действия управляющей компании в судебном порядке.
Спросить
Законно. См. Постановление Правительства РФ 491, Правила предоставления ком услуг.
Спросить
Спасибо, Вам.
Именно туда и смотрели, а именно:
"6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, ОБОГРЕВАЮЩИХ ЭЛЕМЕНТОВ, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях."
и как раз в разъяснении к этому пункту и было про запорное устройство. Т.к. его нет вся система признается общим имуществом.
Спросить
Ирина, поскольку отсутствует отсекающий кран, то радиатор является общедомовым имуществом в силу ст 36 ЖК РФ, Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.03.2023). Радиатор должен быть заменен за счёт средств на капитальный ремонт (ст 166 ЖК РФ).
Спросить
Здравствуйте, Ирина.
Вы рассуждаете совершенно верно.
Радиаторы отопления, не снабженные запирающим устройством/краном, которые невозможно демонтировать без нанесения вреда целостности общей системе отопления-являются общим имуществом МКД и их замена должна происходить за счет средств на содержание общего имуществ, выделяемых на текущий ремонт.
Не смотря на то, что обогревают они только Ваше жилое помещение, переток теплоносителя через них происходит по общей системе.
Относительно включенных условий, на которые ссылается УК, то в порядке ст. 16 Закона о защите прав потребителей они ничтожны:
1. Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.
Требование потребителя о возмещении убытков подлежит удовлетворению в течение десяти дней со дня его предъявления.
В этой связи-пишите жалобу в ГЖИ.
Всего хорошего!
Спросить
Здравствуйте, Ирина! Согласно п.6 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства № 491 от 13 августа 2006 г. в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Таким образом в силу указанной нормы это ответственность УК производить за свой счет радиатор отопления, т.к. он относится к общему домовому имуществу (ст.36 Жилищного кодекса РФ). В случае отказа заменить Вы вправе подать жалобу в жилищную инспекцию на основании ст.20 Жилищного кодекса РФ. Должны дать ответ в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" 30-дневный срок (ст.12 Закона).
А также исковое заявление в суд в порядке, предусмотренном статьями 131-132 ГПК РФ, чтобы понудить УК выполнить свои обязанности.
Спросить
Ирина, здравствуйте 🤝
УК НЕ ПРАВА. Нельзя здесь ссылаться на договор с УК.
Радиаторы отопления можно отнести к общедомовому имуществу, ответственность за надлежащее состояние которого несет УК, в случае отсутствия запорного вентиля.
Если такого запорного вентиля на батарее нет, Вы вправе обратиться в УК с заявлением о необходимости проведения ремонта данного оборудования или (в случае отсутствия технической возможности осуществить ремонт) о замене батареи.
Источник - пункт 6 Правил содержания общего имущества в МКД, утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491
———————
С уважением, Дарья
Спросить
Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством
Спросить
