Нотариуса не устроил приказ одобрения от опеки на продажу доли квартиры, правомерно ли?
Есть 3 х комнатная квартира №1 площадью 86 кв, в которую вкладывался мат капитал в 2017 году. Ипотека воплотилась в 2020 году, двум детям выделились доли согласно суммы мат капитала 18/400 долей.
Купили 3 х комнатную квартиру №2 площадью 84 кв в 2021 году в ипотеку, за которую уже погасили 40% кредита.
Сбербанк не дал добро выделить доли детям в ипотечной квартире №2.
Решили в августе 2023 продать квартиру №1 с детскими долями через одобрение опеки.
Одобрение опеки заняло довольно быстро. Опека дала приказ, который мы заверили в нотариусе. Условие прописанное в приказе: разрешить продать квартиру №1 с последующим оформлением в течении 3 х месяцев (до 1 декабря) квартиры №2 и выделением там 8/100 долей (что сейчас является около 6 кв. м на каждого) и предоставлением выписки из ЕГРН в опеку, что новые доли выделены в квартире №2.
Но почему то, что риэторы, что нотариусы цепляются за ипотечную квартиру №2, типа погасите ипотеку и выделите доли, а это около 4 млн. Сумма продажи квартиры №2 в 3 раза больше ипотечного долга.
Вчера нотариус не понравилось, что в приказе опеки, не указано, что квартира №2 в залоге у банка.
Слова нотариуса: что он действует в интересах несовершеннолетних детей (какая то новая статья), поэтому он не может дать продать спокойно квартиру №1. А если вы не можете выделить доли в новой квартире №2, то предлагают, из наличных денег за квартиру от покупателя удержать сумму равную мат капиталу (453 тыс) на банковском счете (типа аккредитива), и после того как мы продадим квартиру №1, погасим ипотеку в квартире №2, выделим доли, нам вернут деньги с банковского счета по предъявлению выписки из ЕГРН. Правомерно ли это, почему нотариусы идут на такую схему? Ведь условие опеки четкое: продать и до конца года принести ЕГРН с долями детей в новой квартире. Почему весь акцент делают на ипотечную квартиру, это же мои проблемы, каким образом я буду гасить и выделять до декабря.
Видите ли в чем здесь дело? Да вы на основании статьи 37 ГК РФ получили письменное разрешение от органа опеки и попечительства на продажу квартиры №1.
Но в вашей ситуации имеет существенное значение что квартира №2 находится в залоге у банка.
ГК РФ Статья 347. Защита залогодержателем своих прав на предмет залога
Согласно данной статьи, без согласия банка пока полностью не выплачена ипотека вы не сможете выделить в квартире №2 доли своим детям В этом, на мой взгляд, кроется опасение нотариуса.
Федеральный закон "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ (последняя редакция) возлагает на органы опеки и попечительства обязанности по защите прав и законных интересов детей.
Если имеется письменное разрешение от органа опеки и попечительства на продажу квартиры №1,то нотариус если он считает что данное разрешение неправомерно должен оспаривать его. А если нотариус не оспаривает такое разрешение, то он не должен препятствовать продаже квартиры №1. И это Ваши проблемы, каким образом Вы будете гасить и выделять до декабря.
Если Вам нотариус препятствует то имеете право подать жалобу на этого нотариуса в нотариальную палату
Спросить
Здравствуйте Михаил!
В принципе предложение аккумулировать средства от продажи квартиры №1 на номинальном банковском счете, оформленном на детей возможно и не противоречит нормам ст. 860.1. Договор номинального счета ГК РФ
В тоже время если квартира №2 в залоге у банка в силу договора ипотечного кредитования, то нотариус хочет получить гарантии обеспечения прав детей при возможном изъятии залога в виде квартиры банком
Это полностью согласуется с позицией Конституционного Суда РФ, который в своем Конституционный суд Российской Федерации в своем Определении № 246-О указала, что
«по смыслу приведенных правовых норм, согласие опеки и попечительства требуется на ипотеку квартиры уже принадлежащей несовершеннолетнему, а не приобретаемой на заемные по кредитному договору средства, в обеспечение по возврату которых она была заложена».
Таким образом, передача имущества ребенка в залог Банку по обязательствам его родителей недопустима
Спросить
"В тоже время если квартира №2 в залоге у банка в силу договора ипотечного кредитования, то нотариус хочет получить гарантии обеспечения прав детей при возможном изъятии залога в виде квартиры банком"
Так органы же опеки дали разрешение на продажу квартиры. Мы в опеке делали проект на основе чего они нам дают добро на продажу. Там объяснили, что сумма продажи квартиры 1 больше в 3 раза чем остаток по ипотеке в квартире 2. И нам поставили условие, что при продаже квартиры 1, погасить ипотеку и выделить доли в новой квартире, и принести ЕГРН. Если не сделаем, в течении 3 х месяцев сделка будет аннулирована. Покупатели квартиру 1 берут в ипотеку, банк удержит кредитные деньги от нас, до момента пока не переоформиться квартира.
По сути уже 2 гарантии: опека аннулирует если не выполним, банк не перечислит деньги если не переоформиться.
Получается государство из за 453 тыс мат помощи, загоняет в положение, что я должен или найти миллионы, чтобы загасить ипотеку или иметь миллионы чтобы сразу купить новую квартиру без обременения. Или как минимум у меня должно быть сумма мат капитала, которую я могу оставить на счете.
Получается если бы я не вложил мат капитал в квартиру, то не нарушил бы права детей)
Спросить
Это, Михаил, по сути подтверждает мой вывод. Опека дала Вам предварительное согласие под условием
Поэтому делать вывод о безусловности разрешения при заключении сделки и необоснованности отказа нотариуса я бы не спешил
Спросить
Здравствуйте Михаил
Давайте по порядку разберемся
Разрешение органа опеки и попечительства необходимо получать, если закладывается имеющийся объект (ипотека в силу договора) и если собственником этого объекта или его части является несовершеннолетний, а также если приобретается новый объект (ипотека в силу закона), но для приобретения объекта с использованием ипотеки продается другой объект, принадлежащий несовершеннолетнему.
Такое разрешение вы получили от органа опеки и попечительства в силу ст.37 ГК РФ и ФЗ "Об опеке и попечительстве"
___
В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 8 ФЗ "Об опеке и попечительстве" выдача в соответствии с настоящим Федеральным законом разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных относится к полномочиям органов опеки и попечительства.
При этом согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 08.06.2010 N 13-П, специальный порядок совершения родителями как законными представителями детей сделок с принадлежащим детям имуществом, закрепленный положениями гражданского и семейного законодательства (ст. 28 и 37 ГК РФ, ст. 64 СК РФ) в их взаимосвязи, направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних
___
Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, в силу пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" подлежат нотариальному удостоверению. Перед удостоверением сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, нотариус во всех случаях должен истребовать от законного представителя несовершеннолетнего гражданина предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки.
___
Таким образом: Действия нотариуса не основаны на законе, так как согласие на совершение сделки получено вами от органа опеки и попечительства, которое не оспорено, что дает вам право при отказе нотариуса в совершении нотариального действия направить жалобу в нотариальную Палату, либо найти иного нотариуса для получения нотариальной услуги
___
С уважением юрист Марьяна Николаевна
Спросить
Вы выполнили требования статьи 37 ГК РФ и получили разрешение опеки.
Ваши рассуждения верны, здесь только обжаловать действия нотариуса или искать другого нотариуса.
Кроме того обращаю Ваше внимание, что Вам повезло, что Вам не дали во второй квартире выделить доли детям, потому как такое выделение не повлекло бы возможности продать первую квартиру, так как сначала нужно получить разрешение, а потом выделять.
То, что была бы у детей сейчас во второй квартире доля, никакого значения для продажи первой квартиры не имело бы и Вам бы пришлось ещё раз выделять доли.
Спросить
Здравствуйте 🤝
Изучив Ваш вопрос, считаю, что действия нотариуса неправомерны и из следует обжаловать. Я не могу согласиться с позицией нотариуса
Разрешение от органа опеки и попечительства Вы получили, согласно статьи 37 ГК РФ
——————
Действия нотариуса государственной нотариальной конторы могут быть обжалованы в территориальный орган Минюста России, а нотариуса, занимающего частной практикой, - в нотариальную палату субъекта Российской Федерации.
Контроль за деятельностью нотариусов регламентируется главой 7 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1
Также попробуйте все же найти другого нотариуса
———————
С уважением, Дарья
Спросить
