Нужно ли уведомление других собственников, если все собственники ОДНОВРЕМЕННО продают свои доли одному человеку? Допустим, мы с братом продаём квартиру, в которой мы проживаем, каждый имеет долю 1/2, продаём по разным договорам купли-продажи. Приходим одновременно к нотариусу для оформления сделки, не скажет ли он что мы должны отправить друг-другу по почте уведомление письменно и получить также письменный отказ по почте друг от друга? Понятно, что это абсурд, но может ли нотариус потребовать такое формальное требование статьи?
Если будете продавать по разным договорам, то нужно оформлять сделку нотариально и предлагать другому собственнику купить свою долю в порядке ст. 250 ГК РФ. Уведомления почтой направлять не нужно в том случае, если каждый из Вас напишет у нотариуса отказ от покупки доли.
Но если все собственники одновременно будут продавать в одном договоре свои доли одному покупателю, то Вам не нужно идти к нотариусу. Договор купли-продажи квартиры в таком случае заключается в простой письменной форме (юрист поможет сделать текст) и после подписания договора стороны просто идут в МФЦ для переоформления права собственности на недвижимость. Мероприятия в рамках ст. 250 ГК РФ (предложения купить свою долю другому собственнику доли) при подобной продаже проводить не нужно.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023)"О государственной регистрации недвижимости":
Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имуществоСпросить1.1. Сделки по отчуждению... долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении... всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
...
Здравствуйте уважаемый Игорь!
В данном случае будьте заключать сделку купли-продажи (ст.454 ГК РФ) по отдельным договорам, то необходимо оформлять в нотариальной порядке.
В этой связи в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Оформление договора долей в праве собственности всеми участниками в рамках одной сделки не требует нотариального удостоверения сделки купли-продажи и не требует извещать других лиц в рамках ст.250 ГК РФ и подлежит государственной регистрации переход права в Росреестре (ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Рад был Вам помочь!
Уважаемый Игорь!
Спросить
Вы пишите, что продаете доли по двум разным договорам. Тогда соблюдение требований ст.250 ГК РФ обязательно.
Исключений и упрощения процедуры нет, даже если это влечет дополнительные нотариальные расходы
Вам нужно продавать доли одним договором.
Спросить
Добрый вечер, Игорь.
1)Формально, если говорим с точки закона, то нотариус может отказать, так как вы продаете не единым ДКП, а именно отдельными, а значит вы обязаны соблюдать требования нормы ст. 250 ГК РФ.
2)Однако, вы можете отправить все письменно, но ответ не обязательно должен быть, а его просто могло и не поступить к вам и все.
3)Но если вы хотите обойти эту систему, то вам нужно через единый ДКП действовать.
4)Еще важный аспект, вы можете письменно все написать друг другу, дать ответ быстро и все, никаких сложностей ведь.
Спросить
Если разные договоры - обязаны уведомлять друг друга о намерении продать долю, это безусловное требование статьи 250 ГК РФ. Но что мешает у того же нотариуса оформить на месте письменные отказы от приобретения долей друг друга?
Спросить
Если в сделке участвуют все собственники, то уведомлять никого не нужно.
Более того, не нужен и нотариус, если оба собственника решили продать квартиру.
Советую продавать квартиру по одному ДКП.
Вот если продажа будет по разным договорам, тогда нужен и нотариус и письменное согласие другого собственика.
Здесь вступают нормы ГК РФ, собственники имеют преимущественное право на приобретение доли в жилом помещении, уведомляются за один месяц.
- см. ст. 209, 250, 549 ГК РФ, ст. 42 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
Спросить
Здравствуйте, Игорь! Нет, не нужно. Кого уведомлять-то?! В этом случае работает статья 246 ГК РФ, да и нотариус не нужен. Согласно ст.246 ГК РФ:
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Такие сделки не подлежат обязательному нотариальному удостоверению согласно части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", т.к. отчуждается весь объект целиком:
1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:Спросить1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
В связи с продажей долей по разным договорам необходимо уведомление другого собственника в соответствии с нормой ст.250 ГК РФ, что элементарно выполнить в вашем случае, приложив к договору письменный отказ другого собственника от использования права преимущественной покупки.
Нотариус вправе потребовать доказательство направления уведомления или отказ другого участника общей собственности от использования права преимущественной покупки.
Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол №03/16 от 28 марта 2016 г.) устанавливают, что бесспорным подтверждением отказа участника долевой
собственности от использования преимущественного права покупки является
представление нотариально удостоверенного отказа (п. 4.2 Методических рекомендаций).
Если нотариусу предоставляется отказ сособственников, совершенный в простой письменной форме, нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи (п.4.3 Методических рекомендаций).
Однако, при личном присутствии второго сособственника оснований для направления запроса у нотариуса не будет.
Избежать нотариального порядка удостоверения договора возможно только при продаже всех долей по одному договору на основании пп.1 п.1.1 ст.42 закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Спросить
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Согласно части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", т.к. отчуждается весь объект целиком:
1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Спросить
