Как можно скорректировать условия договора, чтобы не нести риски по увеличению цены договора?

597₽ VIP

Здравствуйте, уважаемый Гость юридического портала 9.111!

Желаю вам успешного решения вопроса!

Здравствуйте!

Отношения, возникающие в процессе долевого строительства между застройщиком и дольщиком на основании договора участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Указанное в договоре долевого строительства обстоятельство носит неопределенный характер без объяснения определения что такое "резкое" и "непредвидимое"

Этот пункт застройщик прописал для любого увеличения стоимости квадратного метра

При этом дольщику надо иметь ввиду несколько обстоятельств

Первое

Договор участия в долевом строительстве может изменяться по общим основаниям одним из способов, предусмотренных ст. 450. Основания изменения и расторжения договора ГК РФ.

Второе

При этом по соглашению между собой застройщик и дольщик после заключения договора участия в долевом строительстве могут изменить любое из его условий

Третье

В тоже время, согласно ст. 452. Порядок изменения и расторжения договора ГК РФ, соглашение об изменении договора долевого строительства должно быть совершено в той же форме, в которой был заключен и сам договор. Договор участия в долевом строительстве по правилам ст. 4. Договор участия в долевом строительстве Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, все изменения, вносимые в него, должны быть зарегистрированы в том же порядке и в тех же органах, что и сам договор.

Четвертое

Участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке".

Имеет.

В соответствии с п.п.5 п.1 ст. 9. Расторжение договора указанного закона долевого строительства

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

И наконец.

Обратите внимание!

Односторонне изменение цены договора не может относиться к факторам форс-мажорных обстоятельств, на что указывает ч.3 ст.401. Основания ответственности за нарушение обязательства ГК РФ

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

4. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.

Т.е. соглашение в рамках указанного в договоре форс-мажора в виде увеличения стоимости строительства в связи с ростом курса валют будет признано ничтожным

Здравствуйте уважаемый Гость!

В данном конкретном вашем случае в целом повышение курса иностранной валюты в РФ нельзя расценивать как непреодолимые обстоятельства, поскольку изменение курса иностранной валюты это коммерческие риски. Финансово-экономический кризис нельзя отнести к обстоятельствам непреодолимой силы ввиду отсутствия такого квалифицированного признака, как непредотвратимость.

Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства. Поскольку повышение курса иностранной валюты в РФ нельзя расценивать как непреодолимые обстоятельства, поскольку изменение курса иностранной валюты — это коммерческие риски. Финансово-экономический кризис нельзя отнести к обстоятельствам непреодолимой силы ввиду отсутствия такого квалифицированного признака, как непредотвратимость.

Следовательно повышение как стоимости материалов, так и резкое, непредвиденное изменение курсов валют (рубля, доллара, евро), не относится к обстоятельствам непреодолимой силы и не может явиться основанием для изменения цены договора, если условиями договора (контракта) прямо не предусмотрено иное (Постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.07.2016 по делу N А 33-22441/2015, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2016 N 19 АП-5454/2016 по делу N А 48-557/2016).

На основании вышеуказанных решений судов можно сделать вывод, что резкое повышение цены у продавца на закупаемые для перепродажи товары вследствие изменения курса иностранной валюты не является обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором) и не будет основанием для пересмотра цены договора.

В противном случае, Вы вправе признать такой пункт в ДЛУ не действительным в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала 9111 для содействия и подготовки правовых документов (ст.779 ГК РФ оказание юр.услуг).

Рад был Вам помочь!

Уважаемый Гость!

Права и обязанности застройщиков, граждан, желающих приобрести недвижимость в «новостройках», регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Если вы в соответствии со статьей 4 данного закона уже заключили договор долевого участия в строительстве, в котором имеется неприемлемое для вас условие о резком, непредвиденном изменении курсов валют (рубля, доллара, евро), то для исключения этого пункта из договора Вам необходимо направить заявление Вашему Застройщику с требованием об исключении такого пункта, приложив к заявлению дополнительное соглашение стст 450-452 ГК РФ об исключении данного пункта.

Если Застройщик не согласится на исключении этого пункта посредством подписания дополнительного соглашения к договору долевого строительства, то Вам вопрос по исключению придется решать в судебном порядке.

Гражданское законодательство России не содержит понятия форс-мажор, оно для обозначения чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, влияющих на осуществление и исполнение субъектами гражданского права своих прав и обязанностей, использует термин «непреодолимая сила» (пп. 1 п. 1 ст. 202, п. 3 ст. 401, п. 3 ст. 1250 ГК РФ). Непреодолимая сила во многих случаях является обстоятельством, освобождающим лицо от исполнения какого-либо обязательства (п. 2 ст. 476 ГК РФ), либо от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им договорных обязательств (п. 5 ст. 148, п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Исчерпывающего перечня обстоятельств, которые могут быть признаны непреодолимой силой, законодательство не содержит, прямо упоминая лишь некоторые из них (стихийные бедствия и военные действия).

Помимо этого, в п. 3 ст. 401 ГК РФ определение круга обстоятельств непреодолимой силы осуществляется путем указания на то, что к таким обстоятельствам не относится. В частности, не признаются непреодолимой силой нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Исходя из буквального толкования указанной нормы не может быть признано непреодолимой силой, существенный рост иностранной валюты валюты вырос, для осуществления рублевых платежей по договору,

Добрый день, УВАЖАЕМЫЙ КЛИЕНТ.

1)Ну для начала нужно читать данный договор весь, так как на практике впервые вижу такой пункт, под акту это кабала может быть, так как цена может с 5 до 10 миллионов возместить, что в принципе признается, что договор кабальный.

3)если вы еще на стадии подписания, то в тако случае нужно требовать его исключения, иначе ситуация не очень приятная будет, тут корректировка не поможет однозначно.

ст. 450. Основания изменения и расторжения договора ГК РФ, ст. 410 ГК РФ,Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Здравствуйте, Уважаемый Гость.

1. Просто исключить этот пункт из Договора.

2. Отмечу, что изменение в одностороннем порядке не допускается, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ

Важно!

Если стороны договорились об изменении цены, но не установили способ ее изменения, цена будет определяться исходя из соотношения показателей, обусловливающих цену, на момент заключения договора и на момент передачи товара (п. 3 ст. 485 ГК РФ).

_____

С уважением, Дарья Алексеевна