Почему агент продавца отказывается предъявить Авансовое соглашение покупателя и ссылается на договор юридического сопровождения сделки - игра в слепую или законная практика?

398₽ VIP

В статье 1005 ГК РФ сказано:

1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Согласно ст.1008 ГК РФ агент обязан отчитываться перед принципалом в порядке и сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий агент должен представлять отчет по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора. При этом, по общему правилу, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала (п.п.1, 2 ст.1008 ГК РФ).

Как видите, исходя из статьи 1008 ГК РФ агент обязан отчитываться перед принципалом в данном случае перед продавцом о ходе исполнения договора В рамках этого отчета агент должен продавцу информацию о покупателе до сделки

Те документы, которые заключены между агентом и третьем лицом, агент не вправе предъявлять. Размер вознаграждения агента покупателем, не имеет отношения непосредственно к самой сделки. Обязанность агента перед Вами заключается в исполнении Ваших договоренностей, никакой игры в слепую тут нет.

В соответствии со статьей 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» и зготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Здравствуйте. Здесь закон четко говорит: продавец обязан предоставить покупателю о товаре (п. 11 ст. 5 Закона о коммерческой тайне, ст. 10 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»)

Но здесь идет вопрос, в качестве кого и как выступает агент, ведь может быть ГК РФ Статья 1005. Агентский договор: В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента

Авансовое соглашение между покупателем и агентством - это двухсторонний (не трехсторонний) договор, поэтому агент продавца не обязан предъявлять продавцу, как третьему лицу, авансовое соглашение, заключенное между покупателем и агентством.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Авансовое соглашение устанавливает права и обязанности только для агентства и покупателя, но не для продавца. Поэтому ущемления прав продавца в том, что ему не предъявили авансовое соглашение, не имеется.

Все, что нужно знать продавцу о покупателе, он узнает из договора с покупателем: будь то предварительный договор купли-продажи или обычный договор купли-продажи.

_ _ _ _ _ _

С уважением, Татьяна Николаевна.

Здравствуйте Аделина Николаевна!

В вашем случае агент (риэлтер), выступает от имени Вас как продавец согласно заключенному либо Агентскому договору в соответствии со ст.1005 Агентский договор ГК РФ, либо доверенности

При этом агент вступает в финансовые отношения и с покупателем, который может выставить свои условия, оформив это Соглашением (договором) об оказании юридической помощи по сопровождению сделки

В силу правила свободы договора, предусмотренного ст.421. Свобода договора ГК РФ покупатель имеет право поставить условие неразглашения финансовых условий, в том числе и в отношении суммы внесенного аванса

В этом случае в разделе "Заключительные положения" устанавливается ответственность сторон за разглашение, либо другое нарушение условий сделки

По правде говоря, такой вид документа - "Авансовое соглашение" - вообще может не использоваться участниками сделки, потому что условие о внесении аванса - это просто отдельный пункт в рамках общего обязательства покупателя по оплате стоимости приобретаемой недвижимости. А составлять для какой-то отдельной обязанности покупателя отдельное соглашение обычно не имеет смысла (с подобным подходом к составлению документов таких соглашений будет слишком много - на аванс, на принятие квартиры, на очередной платеж и т.д.). При этом если покупатель и риелтор решат заключить такое "Авансовое соглашение" - это их право (ст. 421 ГК РФ), но никакого практического смысла в таком документе нет, и скорее всего условие об авансе прописано в договоре на сопровождение сделки.

Что касается наличия у агента обязанности предоставлять информацию о покупателе до сделки, то это зависит от условий соглашения агента и продавца.

Ну а если Вы подозреваете какой-то подвох, то можете отказаться от услуг риелтора и предложить ему перезаключить Ваш с ним договор на интересующих Вас условиях или обратиться к другому риелтору. Но в ситуации, когда уже действительно есть покупатель подобный отказ может повлечь убытки у участников сделки, а в таком случае эти убытки могут быть предъявлены лицу, отказавшемуся от сделки. Соответственно, до отказа рекомендую внимательно изучить договор с риелтором.

Добрый день, Аделина.

1)изначально нужно видеть вообще данный договор между продавцом и агентством.

2)Однако, если обратиться к ст. 1005 ГК РФ сказано:

1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

3)ст.1008 ГК РФ агент обязан отчитываться перед принципалом в порядке и сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий агент должен представлять отчет по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора. При этом, по общему правилу, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала (п.п.1, 2 ст.1008 ГК РФ).

4)Изучив данные статьи, мам можем сделать вывод, что он не просто должен, а обязан отчитываться перед продавцом и предоставлять любые документы и информацию, которую затребует продавец.

5)Сейчас нужно убедиться в одном, что покупатель согласно ст.421. Свобода договора ГК РФ не поставил условие неразглашения финансовых условий, в том числе и в отношении суммы внесенного аванса.

6)Единственный вариант, когда он не может раскрыть вам информацию.

7)Пишите претензию к нему, пусть письменно вам отвечает.

Обязан. Продавец должен знать, кому продаёт.

Просто в данном случае, извините, Вас держат за лохов.

В соответствии с п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Первое, что нужно сделать, – это внимательно прочитать договор. Если Вы не можете сразу уяснить его содержание и Вам нужна помощь адвоката, юриста, то просто возьмите копию или сделайте фото для того, чтобы обдумать каждый пункт договора, посоветоваться.

Если Вам не дают этого сделать, то смело уходите, так как уже на данном этапе назвать работу агентства или риелтора честной, нельзя.

Предмет договора

Предмет договора можно сформулировать общей фразой: оказание услуг по продаже (покупке) объекта недвижимости при содействии Исполнителя.

В этом же разделе можно указать пунктом 2: «Срок действия договора ______________», лучше всего два месяца, не более, так как это дисциплинирует стороны. Нужно будет – продлите договор, поставив подписи еще раз, с записью на пустом месте в конце договора: «Настоящий договор продлен на тех же условиях до ____. Заказчик___________Исполнитель______).

Обязанности Исполнителя, конкретные услуги и иные важные условия

Не конкретизированные, общие услуги:

исполнить поручение на наиболее выгодных для заказчика условиях;

оказывать необходимые заказчику консультации по правовым и организационным вопросам.

Конкретные услуги:

Разместить объявление о продаже объекта в средствах массовой информации, если это осуществляется за плату, то рекламный бюджет не более, например, 5 000 (пять тысяч) рублей на срок действия договора.

Организовать просмотра объекта.

Параметры приобретаемого (покупаемого) объекта, примерные условия сделки купли-продажи объекта.

Произвести сбор документов, необходимых для оформления договора купли-продажи, в случае их отсутствия; в настоящее время никакие документы для продажи, покупки не нужны – достаточно самого договора купли-продажи и тех документов, которые стороны решили предоставить в МФЦ на регистрацию, например, выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах, если они сохраняют права проживания или банк их требует.

Проверить подлинность правоустанавливающих и других документов и справок, необходимых для оформления договора. Здесь следует отметить, что проверка эта чисто формальная, проводится по внешним признакам документа, сличением с иными документами и их реквизитами, принадлежностью определенному лицу, паспортным данным, датам и цифрам. Проверять собственников, полномочия, документы на объект, конечно, нужно, список их обширен, но это не тема настоящей публикации.

Подготовить проект договора купли-продажи и передаточного акта либо проверить их. Такую проверку или составление можно просто заказать адвокату или юристу. А если сделка нотариальная, то и этого делать не обязательно, так как нотариус сам все сделает. То есть, если риелтор нужен вам лишь для договора купли-продажи, то никакого смысла в заключении договора услуг, нет.

Провести контроль денежного расчета между Продавцом и Покупателем в случае наличного расчета; в реальности такая услуга не нужна, так как стороны сами её исполняют, считают денежные средства и пишут расписку.

Обеспечить конфиденциальность переговоров по сделке купли-продажи и условий настоящего договора; указанные услуги смело вычеркивайте из договора, так как никакого смысла и необходимости для потребителя они не имеют и ему не нужны.

Оказать помощь при государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на объект в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии либо в МФЦ, принимать участие в передаче объекта; то есть риелтор будет вместе с вами с МФЦ брать талончик, толкаться в коридоре, показывать окошко, улыбаться и т.п., то есть выполнять не имеющууюю смысла «работу».

Уведомить заказчика о дате, времени и месте проведения сделки. Неужели нормальный человек не способен самостоятельно договориться с другим человеком о месте и времени встречи? Решает каждый для себя сам.

В пункте о правах и обязанностях заказчика укажите: «Заказчик вправе самостоятельно подыскивать объект и потенциальных покупателей».

В условиях оплаты важно указать, что она осуществляется только после полного расчета за продаваемый объект или после получения выписки из ЕГРН о праве собственности на покупаемый объект или составления акта приёма-передачи объекта.

О каждой передаче денежных средств должна быть расписка физлица с подписью и датой или кассовый чек юридического лица.

Перед подписанием необходимо сличить подписываемые вами договоры, чтобы условия пунктов были одинаковы, можно также записывать весь процесс заключения и подписания договора на диктофон телефона --никакого запрета на это не существует, ставить в известность об этом другую сторону не обязательно.

Расторжение договора, отказ от его исполнения

Как известно, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Однако для потребителей, каким является большинство заказчиков риелторских услуг есть норма ст. 782 ГК РФ: заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риелторские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей..

Таким образом, на спорные правоотношения, помимо положений ГК РФ, распространяет свое действие и Закон РФ «О защите прав потребителей».

Согласно ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Указанные положения применяются в случаях, когда отказ потребителя (заказчика) от договора не связан с нарушением исполнителем обязательств по договору, возлагая на потребителя (заказчика) обязанность оплатить расходы, понесенные исполнителем в связи с исполнением обязательств по договору.

Исходя из смысла вышеуказанных норм, право заказчика на отказ является безусловным. Соглашение сторон, устанавливающее особый порядок одностороннего отказа либо предусматривающее неустойку (штраф) за подобный отказ, в том числе связанный с самостоятельным поиском покупателей и самостоятельной продажей нежилого помещения, является недействительным. Единственным последствием отказа заказчика является его обязанность возместить исполнителю фактически понесенные им до момента отказа от исполнения договора необходимые расходы, связанные с оказанием услуги.

Отсюда следует, что с целью упрощения процедуры отказа от договора (не письмом с описью вложения) в договоре нужно указать пункт:

«заказчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, направив исполнителю уведомление об этом на телефон ___________________ (номер) по СМС или Ватсапу, с указанием даты договора и сторон; договор считается расторгнутым и обязательства сторон прекращаются с даты и времени направления уведомления».

Спорные моменты договора оказания риелторских услуг

Если вы самостоятельно нашли покупателя на свой объект и совершили сделку купли-продажи без содействия агентства, то это означает, что и платить агентству не нужно. Право на взыскание денежных средств у исполнителя возникнуть не должно, даже если в договоре стоит пункт такого рода (но лучше его сразу вычеркнуть для исключения споров):

«в случае, если по своему усмотрению заказчик самостоятельно выполняет какие-то действия, относящиеся к компетенции исполнителя, размер платы за услуги исполнителя не подлежат изменению и оплачиваются в полном объеме».

Так как в силу пункта 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Поскольку перечисленными выше нормами права не предусматривается возможность названного ограничения стороны в договоре, этот пункт договора свидетельствует о злоупотреблении риелтором свободой договора и не подлежит применению как ущемляющий права потребителя.

Немаловажно указать, что «договор считается исполненным в момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимости; подачи в регистрирующий орган документов для регистрации; получения выписки из ЕГРН о правах Покупателя; получения полного расчета Продавцом; подписания Акта приёма-передачи объекта».

Заказчик, помни, что оплата, любой аванс, задаток должен отдаваться по расписке только собственнику покупаемого объекта, при отсутствии у исполнителя (агентства, риелтора) нотариальной доверенности на принятие денег в счет исполнения предварительного договора, договора аванса.

Аделина Николаевна, здравствуйте 🤝

Обычно, в процессе покупки недвижимости агент продавца должен предоставить информацию о покупателе продавцу, чтобы продавец мог быть уверен в его серьезности и финансовой способности. Однако, условия и требования могут различаться в зависимости от договоренностей, заключенных между агентством, покупателем и продавцом., согласно статьи 421 ГК РФ.

Договор юридического сопровождения может быть заключен между покупателем и юридической фирмой для обеспечения правовой защиты и сопровождения сделки. Он может регулировать различные аспекты сделки, включая оплату услуг юриста и ответственность сторон. Однако, обычно договор юридического сопровождения не отменяет другие договоренности, такие как авансовое соглашение между покупателем и агентством.

Особо отмечу, что согласно ст.1008 ГК РФ

агент обязан отчитываться перед принципалом в порядке и сроки, которые предусмотрены договором

При отсутствии в договоре соответствующих условий агент должен представлять отчет по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора. При этом, по общему правилу, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала (п.п.1, 2 ст.1008 ГК РФ).

——————

С уважением, Дарья Алексеевна

Здравствуйте должен показать авансовый соглашение, вообще надо делать соглашение о задатка, предварительный ДКП. И договор юр.сопровождения не отменяет Авансовое соглашение.

Да агент обязан предоставить информацию до сделки.

Игры в слепую приведут к негативным последствиям.

См

Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»)

Ст 1005 ГК РФ