Как использовать заброшенный участок с домом в черте города - реставрация, новое строительство и аренда без регистрации

Есть заброшенный, заросший участок разделенный на двое, не приватизирован, в черте города. На нем частный дом. Доля в доме принадлежит мне, вторая неизвестным людям. Дом и участок уже до 2010 года был заброшен и износ дома около 80% (официально). Есть план участка и тех. паспорт дома, все документы. Приватизировать не хочется из-за лишних трат (в администрации предлагают выкуп земли по кадастровой стоимости). Дом аварийный.

Есть мысли:

Снести комнату (оформлялась как пристройка еще дедом), оставить кухню с подключённым газом, водой, светом, канализацией и вторую комнату граничащую с соседями (пропавшими). Отреставрировать их с минимальными вложениями, сделать из кухни котельную дабы не тратиться на подключение газа с новья. Построить в метрах 5-10 у забора дом на блоках, не капитальный, без оформления. Провести в него электричество, канализацию и трубы с горячей водой из котельной (старой кухни). И жить в нём.

Или построить баню с комнатами (квадратов на 70) так же неподалёку от старого дома, рядом с забором. Не оформлять или оформить как дом с баней. Старое строение не трогать, только снести одну из комнат, не граничащую с соседями, чтобы не мешала. И оформить сдачу в аренду дома (с баней) как самозанятый.

Вопрос вот в чём. При постройки дома не будут ли проблемы с его регистрацией, может лучше не регистрировать его и жить так? Ведь дом на участке имеется, второй дом строить нельзя вроде как на муниципальной земле.

По поводу случая с баней. Можно ли сдавать не капитальное строение (дом с баней) в аренду, при этом оформившись как самозанятый. Или же будет необходимость оформить строение? Какие нюансы при этом возникают?