Возможности разделения участка земли для постройки двух домов - советы земельного юриста.

597₽ VIP

Придуманный Вами вариант вполне возможен - образовать отдельные участки нельзя - верно - но дом продать - можно, а на землю - заключить соглашение о порядке пользования - ст. 247 ГК РФ. Иное дело, найдётся ли покупатель - всё конкретно - что там будет реально по земле и т..д - я про участок, который будет продан новому владельцу дома - доля из участка 5,71 сотка - ст. 35 ЗК РФ.

Скажем - 1/2 доли земельного участка отходит новому собственнику - порядок установите.

Возможно на одном участке построить даа дома. Но при этом один дом продать другому человеку. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271 ГК РФ).

Здравствуйте.

Ситуация, описанная в вопросе, возможна, и для ее решения есть несколько вариантов, ст. 15 ЗК РФ:

Первый вариант - разделить участок на две части, на каждой из которых будет находиться свой дом. Однако, как указано в вопросе, минимальный размер участка в городе Белореченск составляет 4 сотки, поэтому этот вариант не подходит.

Второй вариант - выделить доли в доме каждому из собственников. Для этого необходимо составить соглашение между всеми собственниками в простой письменной форме "о выделе долей в натуре". Обязательным условием будет наличие обособленного земельного участка под каждым блоком. Либо одновременно с разделом жилого дома нужно произвести раздел земельного участка. В таком случае необходимо одновременно заказать технические планы на блоки и межевой план на раздел земельного участка. С указанными документами всем собственникам жилого дома следует обратиться в МФЦ города для регистрации права.

Третий вариант - землю сделать общей на два дома, а дома разделить на разных собственников. Однако, для этого необходимо, чтобы участок был оформлен в виде общей долевой собственности, что может быть достаточно сложно и требует юридической подготовки. Кроме того, при таком варианте возможны проблемы с продажей одного из домов в будущем.

Здравствуйте уважаемый Никита!

В данном случае в целом разделить зем. участок на 2 адреса действительно невозможно с учётом минимальности соток.

Ситуация, когда участники долевой собственности переводят свою долю в индивидуальную собственность, называется реальный раздел. То есть при долевой собственности несколько человек может владеть одним домом, а при разделе в натуре один дом превращается в два.

В этой связи два отдельных жилых дома или строения на одном участке возможно и ставятся отдельно на кадастровый учет, и собственники пользуются ими порознь (ст.10 ФЗ едеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия и подготовки правовых документов (ст.779 ГК РФ оказание юр.услуг).

Рвд был Вам помочь!

Я дополню свой ответ:

Кадастровый инженер вам дал не совсем достоверную информацию.

Право на земельный участок возникает на основании договора аренды или иного договора, на право собственности, ст. 15 ЗК РФ, предусмотренного законом.

Таким образом, для решения данного вопроса, рекомендуется обратиться официально к кадастровому инженеру после постройки домов на участке или к местному уполномоченному органу по земельным вопросам.

Адрес можно будет потом присвоить иной, если это принципиально.

Законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Если продавец жилого дома является собственником земельного участка, на котором этот дом расположен, то при продаже дома к покупателю также переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования (п. 4 ст. 35 ЗК РФ; ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Исключением, в частности, является ситуация, когда продается часть жилого дома, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. В этом случае земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя (пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ; п. 4 ст. 244 ГК РФ; п. 15 Обзора судебной практики ВС РФ N 1 (2018)).

Если же земельный участок, на котором расположен жилой дом, не является собственностью продавца дома, а принадлежит ему, например, на праве аренды, безвозмездного пользования или на ином вещном праве, то предметом купли-продажи является только жилой дом. При продаже такого дома покупатель приобретает соответствующее право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома (п. 1 ст. 35 ЗК РФ; п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ).

При этом продать такой дом можно без согласия собственника земельного участка, только если иное не предусмотрено законом или договором (п. 3 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Таким образом, жилой дом можно продать без земельного участка, если этот земельный участок не принадлежит продавцу на праве собственности. В остальных случаях продать жилой дом без земельного участка нельзя.

Вам не обязательно делить участок. В любом случае чтобы у домов были разные собственники вы должны построенный дом кому то продать стст 549-551 ГК РФ.А с покупателем дома вы можете заключить договор купли-продажи дома и договор аренды земли. Тогда дом будет принадлежать покупателю на праве собственности а земля будет находиться в аренде. Только так можно продать дом без земельного участка

Я дополню свой ответ:

Так, согласно Постановлению Правительства РФ от 19 ноября 2014 г. N 1221 "Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов" , в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 5 Федерального закона "О федеральной информационной адресной системе и о внесении изменений в Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" Правительство Российской Федерации, возможно изменение адресов при наличии соответствующих оснований.

Исчерпывающий перечень оснований, указан в Правилах присвоения, изменения и аннулирования адресов

(утв. постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2014 г. N 1221).

Согласно требованиям нормы, присвоение, изменение и аннулирование адресов осуществляется и без взимания платы.

Присвоение объекту адресации адреса, изменение и аннулирование такого адреса осуществляются органами местного самоуправления

Типовой административный регламент предоставления муниципальной услуги "Присвоение адреса объекту адресации, изменение и аннулирование такого адреса", утвержденный письмом Минфина России от 20 января 2022 г. N 21-03-05/3099.

Возможно изменить или получить адрес в отношении зданий (строений), сооружений, в том числе строительство которых не завершено, в случае выдачи (получения) разрешения на строительство или направления уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, а так же в случае выполнения в отношении объекта недвижимости в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О кадастровой деятельности", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком объекте недвижимости, при его постановке на государственный кадастровый учет.

Добрый вечер, Никита.

1)Российское законодательство напрямую не запрещает возводить больше одного дома на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садовом участке или участке личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

2)Но в каждом городе, селе или районе действуют свои правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые определяют максимальные и минимальные параметры земельного участка, предельный процент его застройки, нормативы отступов от границ участка.

3)Планируемая постройка должна соответствовать Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), которые, согласно п. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса (ГрК), утверждаются органами местного самоуправления и, соответственно, могут различаться по регионам.

4)ВАм же уже дали минимальные размеры.

5)Кроме того, в обязательном порядке должны быть соблюдены противопожарные и санитарные требования, в том числе касающиеся противопожарных разрывов и норм инсоляции. Чтобы это учесть, необходимо ознакомиться с Градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ) — информационным документом, который, согласно ст. 57.3 ГрК, выдаётся для проектирования, строительства и реконструкции в границах данного земельного участка.

6)Именно в ПЗЗ и ГПЗУ видно, можно ли построить второй дом на участке — и если можно, то где именно и с какими параметрами.

7)Что бы вы не делали, у вас будет отказ по одной из причин...

превышение максимального процента застройки — это самая частая ситуация;

невозможность соблюдения предписываемых расстояний от строений и границ земельного участка;

8)Единственный возможный вариант, это если есть рядом свободная земля, ее взять аренду или выкупить...

Принцип единства судьбы земли и строений на ней, закрепленный в ст. 1 Земельного кодекса РФ запрещает сделать то, что Вы хотите (иметь у различных строений на одном земельном участке разных собственников, которые при этом не являются собственниками земли).

До введения в действие Земельного кодекса РФ такие ситуации действительно имели место, и даже сейчас можно встретить ситуацию, когда у земли собственник один, а у постройки на земле - другой. Но с начала 2000-х годов вновь создать такую ситуацию уже никто не вправе, хотя бывают и исключения. Пример исключения: собственник недвижимости (дома, здания) умирает и имущество передается его наследником, которые опять же не являются собственниками земли. Или здание или земля передается кому-то по сделке в ситуации, когда они изначально находились в собственности у разных лиц.

Если Вы - собственник земли, то единственное что можете сделать - долевую собственность на постройки и на землю (при этом будет одинаковый размер долей сразу на все постройки и на весь земельный участок). Никаких других вариантов продажи дома не существует, никакая аренда земли не позволит зарегистрировать дом не на собственника земли

Здравствуйте, Никита.

Перед тем, как планировать строительство, закажите в администрации ГПЗУ. составленное в соответствии со ст. 57.3 ГрК РФ. в нем будет содержаться пятно застройки, предельно допустимые отступы от границы участка до объекта капитального строительства.

Тогда и поймете, можно ли второй дом поставить на вашем участке, особенно с учетом того, что максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка; (ст.38 ГрК РФ) для ИЖС составляет не более 60% от площади участка.

Если строить будет можно, то при продаже дома передадите покупателю долю в праве собственности на з\у эквивалентно площади нового дома относительно общей площади участка и заключите соглашение относительно порядка пользования общей землей.

Всех благ.

Здравствуйте, Никита!

Единственный выход в этой ситуации - договориться с соседом, выкупить у него часть земли и примежевать к своей.

Только тогда можно будет за счет увеличения площади сформировать два участка.

Иным образом получить два адреса невозможно.

Ст. 15, 35 ЗК РФ, ст. 247 ГК РФ.