В соответствии со ст 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Спросить
Здравствуйте уважаемый Дмитрий!
С правовой точки зрения действия Администрации являются все-таки правомерными.
Поскольку в целом согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
И всоответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Принимая во внимание то, что хоть нежилое помещение которое является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, хоть земельный участок, также неразрывно с ним связанным, а также то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды к таким договорам аренды применяются правила п. 2 ст. 651 ГК РФ (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Следовательно, договор аренды зем.участка заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем необходимо учитывать следующее. Если стороны согласовали все условия владения и (или) пользования имуществом, которые являются существенными для договора аренды, считается, что между ними заключен договор, который порождает правовые последствия в отношениях между сторонами даже при отсутствии его государственной регистрации, поскольку согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, если иное не установлено законом, договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их государственной регистрации именно для третьих лиц.
Это означает, что ссылаться на незаключенность договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой (п. 3 и п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).
Таким образом с юридической точки зрения действия Администрации являются правомерными и они вполне могут обратиться с иском в суд к юрлицу.
При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия и защиты и подготовки правовых документов (ст.779 ГК РФ оказание юр.услуг).
Рад был Вам помочь!
Спросить
Если юрлицо с 2022 года фактически пользовалось земельным участком на основании подписанного договора (даже не прошедшего регистрацию), то собственник земли (администрация или иной уполномоченный орган) вправе взыскать через арбитражный суд денежные средства в размере арендной платы.
В одном случае собственники взыскивают арендную плату, в другом - неосновательное обогащение.
Спросить
Здравствуйте Дмитрий
Требование органа можно оспорить путем признания договора аренды земельного участка не заключенной сделкой, в силу прямого указания закона так как договор аренды земельного участка является заключенным с момента его государственной регистрации.У вас же договор не прошел госрегистрацию.
Никаких прав и обязанностей следовательно по договору аренды не возникло
___
По данному вопросу можно обратиться к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными"
Суд указал, что отсутствие в договоре аренды и в иных двусторонних документах достаточной индивидуализации передаваемой части помещения с учетом того, что стороны не могут описать ее границы и между ними имеется спор по этому поводу, свидетельствует о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по условию о предмете договора аренды. Такое условие является существенным в силу прямого указания пункта 1 статьи 432 ГК РФ. Поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, он не может быть признан заключенным.
Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем
___
С уважением юрист Марьяна Николаевна
Спросить
Действия гос органа неправомерны. Договор аренды не прошел государственную регистрацию, поскольку были нарушены существенные условия договора. Кроме того, арендодатель не требовал оплаты по договору на протяжении нескольких лет, что свидетельствует о том, что он не рассматривал данный договор как действительный.
Согласно части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договор не был зарегистрирован, он не может считаться действительным.
В данной ситуации, юр лицо может обратиться в суд с иском о признании договора аренды незаключенным или недействительным.
Спросить
Действия государственного органа не являются правомерными по следующим причинам:
Нарушение существенных условий договора: Договор аренды содержит неверные сведения об объектах недвижимости, что является нарушением существенных условий договора (ст. 432 ГК РФ).
Отсутствие государственной регистрации: Договор аренды не прошел государственную регистрацию, что делает его недействительным (ст. 651 ГК РФ).
Отсутствие оплаты аренды: Арендатор не оплачивал аренду в течение нескольких лет, что является нарушением договора.
Судебная перспектива
В случае судебного разбирательства юр лицо имеет хорошие шансы на успех по следующим основаниям:
Недействительность договора: Суд признает договор недействительным из-за нарушения существенных условий и отсутствия государственной регистрации.
Отсутствие обязанности по оплате аренды: Поскольку договор недействителен, у юр лица нет обязанности по оплате аренды.
Устная договоренность с предыдущим руководством: Хотя устная договоренность не имеет юридической силы, она может свидетельствовать о том, что государственный орган был осведомлен о недействительности договора и не требовал оплаты аренды.
Спросить
Уважаемый Дмитрий!
В таком случае однозначно будет Неосновательное обогащение арендатора
Неосновательное обогащение возникает, когда одно лицо приобретает или сберегает имущество за счет другого. При этом обогатившаяся сторона должна по общему правилу это имущество возвратить (п. 1 ст. 1102 ГК РФ)
На стороне арендатора в описываемом случае, обогащение возникло в результате неосновательного пользования имуществом арендодателя.
Если договор аренды признан недействительным, арендатор должен вернуть все полученное по сделке. В натуре пользование имуществом возвратить невозможно. Поэтому арендатор должен возместить арендодателю сумму, которую сберег вследствие такого пользования. Она определяется по цене аренды аналогичного имущества в месте, где это происходило. Например, по стоимости аренды такого же офиса в том же районе города или такого же оборудования в том же регионе. Для расчета используются цены, актуальные в момент, когда закончилось неосновательное пользование (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).
Действия гос органа правомерны. Суд.перспектива истца высока в случае подачи иска неосн.обогащения
Спросить
Здравствуйте, Дмитрий!
1. Судебная практика по таким спорам не в пользу арендатора, и теперь с него действительно могут взыскать арендную плату за все время, так как он фактически пользовался земельным участком, и не важно, что договор не был зарегистрирован в Росреестре.
2. Устные договоренности к делу не приложите.
3. Можете посмотреть определение ВС РФ от 13.02.2019 по делу № А40-668/2018 (№ 305-ЭС18-19534).
Со ссылкой на п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд отметил:
Если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации, но который не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего:«Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон»
4. Вы же на протяжении 2 лет не пытались заявлять письменно о расторжении договора, который имел существенные нарушения.
Поэтому, все логично... сейчас с вас вправе взыскать арендную плату, ведь договор считался действующим, имущество вам было передано, вы его приняли, а замечания не зафиксировали увы.
Всех благ Вам!
Спросить
Здравствуйте Дмитрий!
Первое
Давайте пойдем в вашей ситуации от требований госоргана в том, что не прошедший госрегистрацию договор является действующим и потребовало оплату аренды за весь период действия договора
Действительно, насколько я помню, в недействующем сейчас, Приказе МНС РФ от 20.12.2002 N БГ-3-02/729 "Об утверждении Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций" части второй Налогового кодекса Российской Федерации" указывалось, что
арендные платежи включаются в состав расходов независимо от государственной регистрации договора аренды
Второе
Сейчас ситуация кардинально изменилась. Так в Письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 12 июля 2006 г. N 03-03-04/2/172 ведомство указало, что налоговые платежи в соответствии с п. 1 ст. 252 Расходы. Группировка расходов НК РФ должны быть не только обоснованны, но и подтверждены документально, оформленными в соответствии с российским законодательством, которое в свою очередь императивно устанавливает, чтобы в соответствии со ст.609. Форма и государственная регистрация договора аренды ГК РФ договор аренды недвижимости на год и больше был зарегистрирован.
Соответственно незарегистрированный, а, формально и по-существу, не заключенный договор не считается документом, оформленным в соответствии с законодательством, соответственно расходы на такую аренду не считаются подтвержденными документально
Из изложенного ответ на вопрос Правомерны ли действия гос органа и какова в данном случае судебная перспектива? однозначный. Неправомерный!
В частности рассмотренные 2-м Вторым арбитражным апелляционным судом по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества
а) дело № А29-4242/2007, решение от 05.09.2007, постановление апелляционной инстанции от 22.11.2007, аналогичную позицию апелляционный суд занимал по делам №А82-13216/2005-7 (решение от 17.08.2006, постановление апелляционного суда
от 25.12.2006), №А82-13217/2005-7
Выдержка из решения
Отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя в отношении объекта аренды само по себе не влечет недействительность (ничтожность) договора аренды, заключенного после 31.01.1998г. на срок менее 1 года
Т.е. если договор аренды на срок более 1 года не прошел госрегистрацию - он не действителен
б) Дело №А82-3727/2006-45, решение от 12.09.2006, постановление апелляционной инстанции от 15.01.2007
При отсутствии государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее 1 года, такой договор является незаключенным независимо от того, на кого из сторон в договоре возложена обязанность совершить действия по его регистрации.
Отсюда вывод. Заключенный на срок более одного года, но не прошедший госрегистацию договор аренды считается ничтожным и обязанностей по уплате по нему арендных платежей и задолженностей по ним не возникает
Спросить
В дополнение вопроса
Указание юристов на решения судов общей юрисдикции по рассмотрению Вашего хозяйственного спора неверно в корне, так как был заключён договор аренды земельного участка на срок 10 лет, между юр лицом и муниципалитетом, т.е. между двумя юрлицами.
В этом случае спор рассматривается Арбитражным Судом в порядке ст.27. Споры, относящиеся к компетенции арбитражных судов АПК РФ
Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организацийСпросить
По смыслу положений статьи 19 Закона о рекламе, основанием для установки (размещения) рекламной конструкции является соответствующее разрешение уполномоченного органа и договор на установку рекламной конструкции с собственником здания, сооружения либо земельного участка.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, требование о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения распространяется на договоры, которые заключены на срок не менее 1 года, а договоры аренды, заключенные на срок до 1 года, не подлежат государственной регистрации.
Вместе с тем, в законодательстве Российской Федерации о рекламе закрепляется, что размещение рекламной конструкции осуществляется по договору на установку и эксплуатацию рекламной конструкции. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды, и законодательство Российской Федерации о рекламе не предполагает заключение договора аренды для заключения договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции.
На основании вышеизложенного, государственная регистрация договора на установку рекламной конструкции действующим законодательством не предусмотрена.
Спросить
Здравствуйте!
Судебная перспектива в данном случае может быть в пользу юридического лица. Поскольку договор аренды не прошел государственной регистрации и содержит неверные сведения о объектах недвижимости, его можно признать недействительным
Согласно п. 1 ст. 8.1 ГК РФ, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Также важно учитывать, что арендодатель не требовал оплаты аренды на протяжении нескольких лет, что может свидетельствовать об отсутствии интереса к исполнению договора.
В данной ситуации юридическое лицо может обратиться в суд с иском о признании договора аренды недействительным. Возможно, суд примет во внимание нарушение существенных условий договора и отсутствие государственной регистрации при принятии решения.
С уважением, Дарья Алексеевна
Спросить
