Споры о передаче квартиры по ДДУ - требования застройщика и права участника долевого строительства

Приобретена квартира по ДДУ. ДДУ зарегистрирован. Срок передачи квартиры в ДДУ обозначен до 31.12.2012.

В договоре так же есть фраза, что участник долевого строительства должен заключить договор с Управляющей компанией на обслуживание квартиры, но ни названия Управляющей компании, ни формы договора с ней в ДДУ нет.

Квартира до настоящего момента по ДДУ не передана.

В январе 2013 заказным письмом застройщик прислал приглашение оформить акт приема-передачи квартиры. В приглашении были указаны контакты УК, а не застройщика. В УК предложили подписать акт передачи квартиры в пользование между участником долевого строительства и УК и договор на обслуживание квартиры с УК. По данному акту оформить квартиру в собственность нельзя.

Ни то ни другое подписано мной не было, т.к. договор меня полностью не устраивает, и для подписания акта передачи квартиры в пользование и начала ремонта они требуют оплаты услуг УК на 4 месяца вперед по завышенным тарифам.

Сейчас застройщик приглашает подписать акт приема-передачи квартиры по ДДУ (с этим актом можно оформлять собственность), но требует справку от УК об отсутствии задолженности. УК для выдачи такой справки требует подписания договора, подписания их акта и оплаты их услуг на 4 месяца.

Соответственно у меня есть 3 вопроса:

1. Имеет ли право застройщик для подписания акта требовать справки от третьих лиц, не указанных в ДДУ?

2. Могу ли я получить собственность по ДДУ через суд без акта, что для этого надо и на сколько может затянуться процесс?

3. Могу ли я взыскать с застройщика неустойку? Если застройщик предложит подписать акт задним числом - отказываться? Какой датой лучше подписывать акт?