Каковы риски сделки без официального обмена документами?

Зависит от сделки. Смотрите положения ч.2 ст. 159 ГК РФ

В случае отсутствия официального оформления сделки купли-продажи квартиры при наличии только устной договоренности и предоплаты, ответственность за оплату квартплаты и погашение задолженности ложится на собственника квартиры - то есть на наследников умершего.

Согласно статье 158 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и обязан оплачивать жилищно-коммунальные услуги. Данная обязанность переходит к наследникам с момента открытия наследства.

Даже если между сторонами была достигнута устная договоренность о передаче квартиры новому собственнику, до официального оформления перехода права собственности юридически квартира продолжает принадлежать наследникам умершего владельца. Соответственно, именно они должны нести расходы по ее содержанию.

Таким образом, в данной ситуации наследники умершего собственника квартиры обязаны оплачивать квартплату и погашать образовавшуюся задолженность в течение 6 месяцев с момента открытия наследства, даже при наличии устной договоренности о передаче квартиры новому владельцу.

Никаких рисков. Если есть расписка , сможете вернуть, взыскав по суду и если у него будут деньги.

Также и устная договорённость ни к чему не обязывает.