Налогообложение с продажи недвижимости

349₽ VIP

Вычет 1 млн руб. – Если проданная квартира стоила до 1 млн рублей, налог платить не нужно. Если дороже, то налог считается с суммы свыше 1 млн руб.

Пример: продали за 2 млн → налог с (2 млн – 1 млн) × 13% = 130 тыс. руб.

Вычет на расходы – Можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, за которую купили квартиру.

Пример:

Купили за 2 млн, продали за 2,5 млн → налог с (2,5 млн – 2 млн) × 13% = 65 тыс. руб.

Зачет при покупке новой квартиры – Если в течение года с продажи (сентябрь 2024 – сентябрь 2025) куплена другая квартира, можно применить вычет до 2 млн руб. (то есть налог с продажи уменьшается или обнуляется).

Вы купили большую квартиру в Ростове – но если ее стоимость выше 2 млн, налог все равно может остаться.

Налоговые льготы для семей с детьми –

С 2021 года, если у вас двое детей, можно уменьшить налоговую базу на:

1 млн руб. (если квартира до 50 кв.м)

2 млн руб. (если квартира больше 50 кв.м)

Однако, это работает, если купленная квартира дороже проданной.

Что делать?

Посчитайте разницу: за сколько купили, за сколько продали.

Если квартира в Ростове дороже проданной в Мариуполе → примените вычет для семей с детьми и уменьшите налог.

Если налог остается, попробуйте зачесть расходы на покупку или вычет 1 млн руб..

Подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ

Можете.

- Владели 3 года? (Даты точные не указаны) Уже не платите.

- Семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты НДФЛ с доходов от продажи жилья независимо от срока владения этим имуществом.

Но с рядом условий - изложены в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.

Налог не платят,если:

1.Вы продали недвижимое имущество, должен перечислить в бюджет государства часть полученного дохода в виде налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако в конце 2021 г. семьи с двумя и более детьми освободили от НДФЛ при продаже жилья в целях улучшения своих жилищных условий (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

Но налог не придется платить только при соблюдении следующих требований:

наличие не менее двух детей в возрасте до 18 лет (или до 24 лет в случае их обучения по очной форме в образовательных организациях);

приобретение нового жилья и полная оплата его стоимости в году продажи старого жилья либо не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи старого жилья;

превышение общей площади приобретенного жилого помещения или его кадастровой стоимости над общей площадью в проданном жилом помещении или его кадастровой стоимостью;

нахождение кадастровой стоимости проданного жилого помещения в пределах 50 млн руб.;

отсутствие у налогоплательщика, его супруга (супруги), его детей на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном помещении .

2.Первая квартира в собственности была 3 года

Если речь идёт о единственном жилье, налог при продаже квартиры платить не нужно, если срок владения составил более 3 лет.

Если срок меньше, следует уплатить НДФЛ 13%.

Также можно применить имущественный вычет до 1 млн руб. со стоимости объекта недвижимости.

- см. ст. 209, 549 ГК РФ, ст. 217, 217.1, 220 НК РФ

Уважаемый Евгений, здравствуйте!

Давайте более подробно разберем Ваш вопрос

----------

Согласно статье 217.1 Налогового кодекса РФ,

доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения, если она находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения.

В общем случае этот срок составляет пять лет.

Однако, существуют исключения, когда минимальный срок владения составляет три года. К ним относится случай, когда продаваемое жилье является единственным жильем налогоплательщика (и членов его семьи) на дату продажи.

----------

В вашем случае, квартира в Мариуполе находилась в вашей собственности с сентября 2021 года по сентябрь 2024 года, что составляет три года. Если на момент продажи квартиры в Мариуполе у Вас не было в собственности другого жилья (кроме доли в ипотечном доме), то Вы можете воспользоваться трехлетним сроком минимального владения и не платить НДФЛ.

---------------

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, при продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального предельного срока, вы имеете право на получение имущественного налогового вычета.

Размер вычета при продаже квартиры составляет до 1 000 000 рублей. Это означает, что вы можете уменьшить доход от продажи квартиры на эту сумму и платить НДФЛ только с оставшейся части.

-----------------

Вместо использования имущественного вычета, Вы можете уменьшить доход от продажи квартиры на сумму фактически произведенных вами расходов, связанных с ее приобретением (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ).

В данном случае необходимо документально подтвердить расходы на приобретение квартиры в Мариуполе (например, договором купли-продажи, расписками, платежными документами).

----------

В связи с покупкой квартиры в Ростове-на-Дону, Вы имеете право на получение имущественного налогового вычета при приобретении жилья (подпункт 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ).

Максимальный размер вычета составляет 2 000 000 рублей. Это означает, что вы можете вернуть до 260 000 рублей НДФЛ (13% от 2 000 000 рублей).

Если Вы не использовали этот вычет ранее в полном объеме, то можете заявить его сейчас.

Кроме того, Вы имеете право на включение в состав имущественного налогового вычета суммы процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, взятому на приобретение квартиры в Ростове-на-Дону. Максимальный размер вычета по процентам составляет 3 000 000 рублей.

Важно! Для получения вычетов необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства и приложить к ней документы, подтверждающие ваши расходы и право на вычеты.

---------------

Дополню

Действительно, как указано в статье 217.1 НК РФ, доходом считается разница между ценой продажи и ценой покупки квартиры в Мариуполе. Однако, как было описано выше, этот доход может быть уменьшен на сумму имущественного налогового вычета или на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры в Мариуполе.

С уважением!

Добрый вечер, Евгений.

1)Действительно, как указано в статье 217.1 НК РФ, доходом считается разница между ценой продажи и ценой покупки квартиры в Мариуполе.

2)В вашем случае налог будет в любом случае, так как у вас имеется еще дом в ипотеки, а значит срок владения должен быть не менее 5 лет.

3)НО, вы должны сделать разницу между квартирами и применить налоговый вычет, что даст вам минимальное уплаты налога в данном случае.

4)То есть, по факту у вас 900 тысяч прибыль, минус 260 тысяч имущественный вычет итого получается у вас налог будет с 640 тысяч.

Вы имеете право уменьшить доход от продажи на расходы, понесенные при покупке данной квартиры. Например, если вы купили квартиру за 2 млн рублей, а продаете за 3 млн рублей, ваш облагаемый доход составит 1 млн рублей (3 млн — 2 млн = 1 млн), и с этой разницы нужно заплатить 13%.

Согласно статье 220 НК РФ, каждый налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей при продаже жилья. Это означает, что независимо от цены покупки, первый миллион рублей дохода освобождается от налогообложения. Если цена продажи меньше 1 млн рублей, налог вообще не взимается.

Если вы покупаете новую недвижимость в одном и том же налоговом периоде (календарный год), то есть возможность использовать другой вид налогового вычета — на покупку жилья. Максимальная сумма такого вычета составляет 2 млн рублей. Но важно помнить, что этот вычет предоставляется один раз в жизни и касается лишь тех доходов, которые вы уже декларировали и платили с них налоги.

Уважаемый, Евгений!

Дополняю свой ответ с применением всех уточненных Вами данных.

Как семью с 2 детьми от уплаты НДФЛ Вас не освободят, так как по условиям п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. - если налогоплательщику (членам его семьи) на дату отчуждения проданного жилья не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь купленного взамен старого жилого помещения. У Вас в собственности есть дом 120 кв.м. Он больше площади квартиры.

Требования по минимальном сроку владения - будут 5 лет, так как это не единственное Ваше жилье на момент продажи. Владели Вы им 3 года. Поэтому необходимо уплатить НДФЛ.

Так как Вы не сообщили сумму покупки квартиры в Мариуполе, то посчитать разницу между продажей и покупкой этого жилья невозможно. Хотя начинать необходимо именно с этого, чтобы определить был ли доход и какой его размер. (Доходом считается разница между покупной и продажной ценой Ст. 217. 1 НК РФ)

При расчете НДФЛ можно воспользоваться налоговым вычетом на продажу недвижимости в фиксированном размере, либо в размере понесенных при покупке расходов (на сумму 1 млн руб., либо на размер документально подтвержденных расходов). Если Вы заявите расходы на преобретение квартиры в Мариуполе, то Вам необходимо будет приложить документы подтверждающие покупку.

Имущественный вычет на продажу недвижимости, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера 1 000 000 рублей в 1 налоговом периоде (1 год).

(3 500 000 - сумма покупки этой же квартиры) /13%= сумма НДФЛ

Либо 3 500 000 - 1 000 000 (налоговый фиксированный вычет при продаже квартиры)/13%=325 000 р НДФЛ

Либо ещё вариант - Вы можете воспользоваться п. 2 Ст. 214.10 НК РФ и применить понижающий коэффициент 0,7

(если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект)

3 млн руб (взяты к примеру - как кадастровая стоимость, т.к. реальную кадастровую стоимость Вы не указали)

3 000 000 х 0,7 = 2 100 000 (база для исчисления НДФЛ)

Если доход от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база - 2 100 000 руб.

Также в данном случае можно заявить вычет в 1 млн.р.

(2 100 000 - 1 000 000) /13%= 143 000 НДФЛ

Выбирайте сами, что Вам выгоднее будет задекларировать.

Также Вы можете использовать налоговый вычет на покупку жилья.

Его можно использовать только если, вы не делали такой вычет ранее, либо сумма в 2 000 000 (максимальная сумма расходов) не использована полностью (либо заявляете вычет на остаток от 2 млн).

Использовать можно при следующих покупках (тратах) :

- На новое строительство или приобретение на территории РФ объекта жилой недвижимости (долей в них), земельных участков под них;

- На погашение % по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или ИП, фактически израсходованным на новое строительство или приобретение на территории РФ жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него,

- На погашение % по кредитам, полученным в российских банках, для рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов) на строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него.

Максимальная сумма расходов на строительство и приобретение жилья (земли под него) при погашении процентов по целевым займам (кредитам) - 3 000 000 руб.