Приоритетное право покупки доли

698₽ VIP

Условия обговариваются так точно нельзя

1. Это очень ненадёжный вариант, т.к. Правила оказания услуг почтовой связи, утв. приказом Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 17.04.2023 N 382, предполагают индивидуальный вариант почтовых отправлений по принципу "одно почтовое отправление - один получатель". Поэтому, с учётом индивидуализации преимущественного права покупки в отношении каждого из сособственников, вытекающего из смысла статьи 250 ГК РФ, будет правильным отправить всё-такие именно 6 писем, как предлагает нотариус.

2. Да, это не противоречит закону и не влияет на действительность и законность сделки для целей её оспаривания в контексте статей 168 - 179 ГК РФ.

3. Главное условие - это цена (ниже указанной в уведомлении цены Вы продать долю не сможете). Но указание прочих деталей, поименованных в Вашем вопросе, закону не противоречит. Поэтому - можете указать.

Такие дела.

Здравствуйте, Илья!

1. Можете отправить одно. Нигде нет обязанности отправлять для таких ситуаций именно разные письма. Таким образом, ничем не запрещена отправка одного письма, тем более, что одно письмо как раз соответствует реальному положению вещей - то есть тому что Вы продаете именно 1/2. Это письмо будет совершенно законным. Оно не противоречит ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

2. Да, по сути так и надо указывать. Поскольку как я и писал выше именно это соответствует действительной цели сделки. Оспаривание такой формулировки не будет иметь перспектив. Вы вправе самостоятельно определять как Вы продаете, существует принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

3. Детали указывать можно. Это также соответствует ст. 250 ГК РФ, там сказано вот что: "При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса."

То есть Вы тем самым и определяете прочие равные условия.

Тем самым ничего не нарушаете.

1. Могу ли отправить коллективное письмо, нотариус предлагает отправить 1 письмо с предложением выкупа, а не 6 писем отдельно. - да можете, каждый собственник подписывает своё предложение по продаже и стоимости = 6 предложений

2. В письме будет указано, что каждая доля продается в едином пакете из 5 частей и по сути продается сразу 1/2 квартиры. Человек не может купить 1/10 и отказаться от 4/10. - нет так не получится, собственник может выкупить как одну долю, 2 доли или все доли это его право.

3. Меня смущают в письме обтекаемые формулировки - условия обговаривааются отдельно. - в соответствии со ст. 250 ГК РФ (хочу указать место, дату, время, формат расчетов и прочие условия в письме) данные формулировки не предусмотрены, соответственно если вы их укажите они будут ничтожны.

Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Сейчас 6 собственников – 1 собственник ½ и 5 собственников 1/10.

Каждый собственник 1/10 доли отправляет уведомление собственнику ½ доли и 4 собственникам 1/10 доли.

То есть каждый из 5 собственников отправляет 5 писем.

Коллективное письмо отправить нельзя, поскольку адресатов отправления 5.

В письме нельзя указать, что каждая доля продается в едином пакете из 5 частей и по сути продается сразу 1/2 квартиры.

При отправлении предложения собственнику ½ квартиры и каждому собственнику 1/10 квартиры собственник 1/10 доли указывает, что продавец продает долю и в соответствии с п.2 ст.250 ГК РФ у покупателя есть преимущественное право покупки, указывает цену и другие существенные условия.

Что не исключает в дальнейшем заключение договора купли-продажи долей с множественностью лиц на стороне продавца.

В Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления ФНП (протокол N 03/16 от 28.03.2016) (далее - Методические рекомендации), содержатся требования к извещению участников долевой собственности о продаже доли и отказу от преимущественного права покупки. В частности:

- В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества (п. 2.1 Методических рекомендаций)

Добрый вечер, Илья.

1)Ваши действия направлены на то, чтобы вынудить второго собственника либо выкупить вашу долю, либо создать условия для ее продажи третьему лицу. Важно понимать, что подобные действия могут быть оспорены в суде, поэтому необходимо тщательно соблюдать закон и оценивать риски.

2)Что касаемо Коллективного письма с предложением выкупа:

-Отправка одного коллективного письма с предложением выкупа от всех пяти новых долевых собственников законна. Нет прямого требования в законе отправлять отдельные уведомления каждому.

3)Главная цель уведомления о продаже доли с соблюдением преимущественного права покупки – информировать сособственника о намерении продать долю и предложить ему ее выкупить (ст. 250 ГК РФ).

4)Важно, чтобы в уведомлении были четко указаны все существенные условия сделки, включая цену, условия оплаты и сведения о каждом продавце доли.

Доказательство получения: Важно иметь доказательство получения уведомления вторым собственником (уведомление о вручении, расписка в получении, заверенная нотариусом).

5)Вероятность оспаривания невелика, если письмо содержит всю необходимую информацию, и есть подтверждение его получения вторым собственником. Но, оппонент может попытаться оспорить уведомление, ссылаясь на то, что ему было сложно разобраться в предложении от нескольких лиц, или что он не получил достаточно информации о каждом продавце.

6)Указать всех продавцов: В уведомлении четко укажите ФИО каждого из пяти новых долевых собственников и размер их доли (каждого 1/10).

Единый представитель: Укажите одного представителя от всех продавцов (например, вас), с которым можно связываться для обсуждения деталей сделки.

7)Продажа долей “единым пакетом”:

Законность: Очень рискованно. Высокая вероятность оспаривания в суде. Навязывание покупки всего “пакета” долей сразу (то есть, всей вашей 1/2 доли квартиры) может быть расценено судом как злоупотребление правом и нарушение преимущественного права покупки второго собственника.

8)Аргументы “против” законности:

Нарушение ст. 250 ГК РФ: Статья 250 ГК РФ дает сособственнику право преимущественной покупки продаваемой доли. Предложение купить “все или ничего” лишает его этого права.

-Злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ): Суд может посчитать, что дробление доли и последующая продажа “пакетом” имеют целью обойти закон и вынудить второго собственника к невыгодной сделке.

-Ущемление интересов сособственника: Сособственник может иметь финансовые возможности купить только часть вашей доли, а не всю сразу. Лишение его этой возможности может быть расценено как нарушение его прав.

9)Риски: Суд может признать сделку по продаже долей третьему лицу недействительной, если установит, что преимущественное право покупки второго собственника было нарушено.

10)Альтернативный вариант (более законный, но менее выгодный): Предложите второму собственнику выкупить каждую долю (1/10) отдельно, указав цену каждой доли пропорционально общей цене за половину квартиры. Это будет соответствовать букве закона, но, скорее всего, не достигнет вашей цели вынудить его купить всю половину.

11)Указание конкретных условий сделки в уведомлении:

Да, это необходимо. Важно указать все существенные условия сделки. Чем более конкретным будет ваше предложение, тем меньше оснований у второго собственника будет для оспаривания.

12)Что нужно указать:

Цену каждой доли (1/10) и общей доли (1/2).

Порядок оплаты (наличные, безналичный расчет, аккредитив и т.д.).

Срок для реализации преимущественного права покупки (1 месяц с момента получения уведомления).

Дата и место заключения договора купли-продажи.

Порядок передачи документов и регистрации перехода права собственности.

Сведения о каждом продавце (ФИО, паспортные данные).

Последствия невыполнения условий: Четко укажите, что если второй собственник не выразит согласия на покупку доли в течение указанного срока и на предложенных условиях, вы будете вправе продать долю третьему лицу.

13)Преимущества указания деталей:

Снижение риска оспаривания: Указывая все существенные условия, вы снижаете вероятность оспаривания уведомления в суде.

Доказательство недобросовестности: Если второй собственник не предпримет никаких действий в течение установленного срока, это будет свидетельствовать о его нежелании реализовать свое преимущественное право покупки.

14) Продажа долей “единым пакетом” - это очень рискованный шаг, который может быть оспорен в суде.

Здравствуйте, Илья!

В данном случае, Вы вправе отправить коллективное письмо, нотариус предлагает отправить 1 письмо с предложением выкупа, а не 6 писем отдельно в силу ст. 250 ГК РФ.А поэтому письмо законно, и вероятность оспаривания в суде своидтся к нулю.

Таким образом, с юридической точки зрения, в самом письме будет указано, что каждая доля продается и продается сразу 1/2 квартиры не может купить 1/10 и отказаться от 4/10. так как выкупить как одну долю, 2 доли или все доли это его право.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Вы можете отправить одно коллективное письмо с предложением выкупа доли квартиры, однако, согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), предпочтительное право на покупку доли принадлежит каждому из сособственников в индивидуальном порядке. Это означает, что у каждого сособственника должно быть право самостоятельно принять решение о покупке.

В связи с этим, нотариус прав, указывая на то, что отправка шести отдельных писем будет более корректной с точки зрения законодательства. В случае спора в суде, индивидуальный характер уведомления, вероятно, будет признан более правомерным, что увеличивает вероятность отказа со стороны судебных органов, если в процессе выяснится, что уведомление о приоритетном праве было отправлено в виде одного письма.

Указание в письме, что предлагается купить долю в едином пакете из 5 частей, не противоречит закону, однако нужно быть внимательным с формулировками. Статья 250 ГК РФ подразумевает, что сособственники имеют право на приобретение доли и не обязаны принимать предложения о совместном приобретении других долей.

Таким образом, законности такой формулировки может быть поставлено под сомнение, и вероятность оспаривания в суде существует, особенно если другой сособственник не согласен с предложением. В этом случае такой подход может вызвать сомнения у суда, который сочтет, что сособственник имеет право рассматривать каждую долю отдельно.