Судебный юрист по недвижимости: ПНД какие диагнозы - какие судебные решения?

349₽ VIP

не каких рисков особых для вас нет, можете продавать и покупать.

При покупке жилья с участием человека, стоящего на учете в ПНД и имеющего шизотипическое расстройство, важно учитывать несколько аспектов, чтобы минимизировать риски и обеспечить безопасность сделки.

Влияние диагноза на сделку

Правоспособность:

Лица, имеющие психические расстройства, могут быть признаны ограниченно дееспособными или недееспособными. Это может повлиять на их право участвовать в сделках с недвижимостью.

Согласие на сделку:

При необходимости, для подтверждения правоспособности, могут потребоваться медицинские документы или заключение врача.

Сделка может быть признана недействительной ст. 177 ГК РФ, если будет доказано, что одна из сторон не могла понимать значение своих действий.

Рекомендации по снижению рисков

Проверка правоспособности:

Получите заключение врача о состоянии здоровья вашей мамы и ее способности принимать решения.

Заведение нотариального удостоверения:

Нотариально удостоверенная сделка может снизить риск признания ее недействительной.

1. Мало кто захочет купить, если узнает про болезнь одного из продавцов. Ведь это основание для признания сделки недействительной по иску кого-либо - ст. 177 ГК РФ.

2. Риски покупателя снижает отсутствие иных родственников мамы кроме Вас. И если сделку провести нотариально с присутствием врача-психиатра. всё на видео нотариус снимет - то шансов оспорить после сделки мало будет - если мама вменяема.

"Порядок использования нотариусами средств видеофиксации и хранения материалов видеофиксации" (утв. решением Правления ФНП, протокол от 17.11.2015 N 15/15)

Согласно ст. 21 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), дееспособность граждан бывает полной (с 18 лет) и ограниченной. Ограниченно дееспособными могут быть признаны лица, которые не могут в полной мере понимать значение своих действий или руководить ими. Судебная практика показывает, что наличие психического расстройства не всегда автоматически означает недееспособность, однако:

- Необходимо выяснить, насколько ваше заболевание влияет на способность вашей мамы принимать разумные решения.

- В случае, если ваша мама будет признана недееспособной (что может быть подтверждено медицинским заключением или судом), сделки, совершенные без согласия опекуна, могут быть признаны недействительными.

Если мать имеет шизотипическое расстройство, желательно получить:

- Медицинское заключение: Это может быть справка от врача, удостоверяющая, что ваша мама понимает значение своих действий и согласна на сделку. Это поможет доказать ее правоспособность в случае возможных споров.

- Нотариальное удостоверение сделки: Нотариус может удостоверить, что ваша мама понимает, что происходит, и согласна на сделку. Это также может служить защитой для всех участников сделки.

Для того чтобы максимально снизить риски, учитывайте следующие рекомендации:

- Получение медицинского заключения: Все документы, подтверждающие дееспособность, должны быть собраны заранее. Если ваша мама имеет колебания в состоянии здоровья, лучше проконсультироваться с врачом заранее.

- Заведение нотариального удостоверения: Как уже упоминалось, нотариальное удостоверение сделки поможет снизить риск признания сделки недействительной. Это будет служить доказательством того, что ваша мама осознавала свои действия.

- Подробное документирование сделки: Храните все документы, связанные с продажей и покупкой, включая медицинские заключения, справки и акты.

Судебная практика по делам, связанным с недействительностью сделок граждан с психическими расстройствами, варьируется, но обычно решения основаны на доказательстве недееспособности по медицинским документам или решению суда.

- Например, согласно ст. 177 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, если одна из сторон не понимала значения своих действий в момент заключения сделки. Это может применяться, если состояние здоровья вашей мамы затрудняет ее понимание или волеизъявление.

С юридической точки зрения учёт в психоневрологическом диспансере не является препятствием для продажи квартиры, поскольку сам по себе не говорит о недееспособности продавца. Однако он может указывать на оспоримость сделки.

Согласно статье 177 Гражданского кодекса РФ, сделку можно оспорить, если в момент её заключения продавец не понимал, что делал, или не мог руководить своими действиями. Оспорить сделку имеет право сам продавец, его опекун или попечитель.

Чтобы снизить риски, можно предпринять следующие меры:

Пригласить на сделку психиатра, который проведёт освидетельствование и выдаст заключение о вменяемости продавца. Это рекомендуется отразить в договоре, а также снять на камеру процесс освидетельствования и подписания договора.

Обратиться в психоневрологический диспансер для прекращения учёта. Для этого нужно будет пройти повторное психиатрическое обследование. Однако сказать, на сколько может затянуться эта процедура, нельзя. При этом в снятии диагноза могут и отказать.

Провести сделку через нотариуса. Нотариус самостоятельно закажет справки и выписки о собственнике и квартире и примет решение о возможности проведения сделки.

Запросить у продавца справку из управления соцзащиты об отсутствии установления над продавцом опеки или попечительства.

Также можно попросить сторону предоставить справку из органов опеки о том, что никаких представителей человеку назначено не было.

Проблема заключается в дееспособности вашей матери. В соответствии со ст.171 ГК сделка с недееспособным ничтожна.

Поэтому есть два пути

1 Признать маму недееспособной по суду и стать ее опекуном. Тогда все чисто и бесспорно.

2.Получить документы, что она дееспособна. Это у врачей плюс сделку оформлять нотариально.

А судебные решения разные. Они вам не помогут

Бывает, на пути к сделке возникают обстоятельства, из-за которых она может не состояться. Одно из таких — просьба покупателя предоставить справку из психоневрологического диспансера (ПНД).

Справка из психоневрологического диспансера не входит в список обязательных документов для продажи недвижимости. Для заключения сделки продавцу потребуются документы, подтверждающие его право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Это будет говорить о его правоспособности.

Кроме этого, продавец должен быть дееспособен — если говорить на языке закона (ст. 21 Гражданского кодекса РФ), способен своими действиями приобретать и реализовывать гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их.

Признать человека недееспособным или ограниченно дееспособным может только суд.

Справки из психоневрологического диспансера сейчас требуются практически по всем сделкам, за исключением тех, где есть несовершеннолетние, поскольку они априори считаются недееспособными до наступления совершеннолетнего возраста. Во всех других случаях справки нужны всегда.

Дееспособность продавца непременно проверяется при нотариальных сделках, то есть с привлечением нотариуса. (ст. 43 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате»)

Согласно ст.177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.

Примером судебного решения при признанию недействительной сделки по продаже квартиры психически больным собственником, состоящим на диспансерном наблюдении в ПДН, но не признанным недееспособным, является Определение Верховного Суда РФ от 15.04.2014 N 9-КГ13-14.

Ссылка www.zakonrf.info

По обстоятельствам этого дела 15 сентября 2006 г. Плюхин А.Н. по договору купли-продажи продал Горюновой И.С. принадлежащую ему на праве собственности однокомнатную квартиру.

Позднее решением Лысковского районного суда Нижегородской области от 15 декабря 2009 г. Плюхин А.Н. признан недееспособным. Его опекун Ермакова А.Н. обратилась в суд с иском о признании недействительными договора купли продажи квартиры и зарегистрированного права собственности Горюновой И.С. на квартиру. Решением Лысковского районного суда Нижегородской области от 28 декабря 2012 г. иск Ермаковой А.Н. был удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 26 марта 2013 г. решение суда первой инстанции было отменено и по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении иска Ермаковой А.Н. отказано в связи с пропуском срока исковой давности.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ апелляционное определение отменила, сделав вывод, что срок исковой давности не истёк, так как дело было приостановлено Лысковским судом на два года, исковая давность прервалась, чего суд апелляционной инстанции не учел. А результате апелляционное определение отменено, решение районного суда оставлено в силе.

Минимизировать риски признания сделки недействительной на основании ст. ст. 171, 177 ГК РФ возможно заключением договора в нотариальной форме, в ходе которого нотариус проверит психическое состояние и адекватность продавца путем личной беседы, и кроме того, осуществит видеосъемку момента заключения сделки.

Кроме того, представляется, что ваша сделка не содержит значительных правовых рисков, так как в ней участвует второй продавец, не имеющий проблем с психическим здоровьем, и она сопровождается приобретением альтернативного жилья.

Психические расстройства, такие как шизотипическое расстройство, могут повлиять на способность лица осознавать характер совершаемых действий и руководить ими. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, человек признается недееспособным или ограниченно дееспособным, если вследствие психического заболевания он не способен понимать значение своих действий или руководить ими (статья 29 ГК РФ).

Важно отметить, что сам факт наличия диагноза не означает автоматически, что лицо ограничено в своей способности совершать сделки. Важно учитывать следующее:

- Статус ограничения дееспособности устанавливается судом на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы (СПЭ);

- Ограниченная дееспособность должна официально зафиксирована решением суда (пункт 1 статьи 29 Гражданского кодекса РФ);

- Лицо с ограниченной дееспособностью вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом, но только с согласия попечителя (статья 30 ГК РФ).

При отсутствии судебного акта о признании вашей матери ограниченно дееспособной сделка может считаться действительной. Но покупатель может оспорить сделку в суде, если докажет, что мать была неспособна адекватно воспринимать происходящее и заключала сделку без понимания последствий.

Сделка может быть признана недействительной, если суд установит, что мама не понимала характера сделки и ее последствия. Тогда обе стороны окажутся перед необходимостью возврата имущества и денежных средств друг другу, а также возмещения убытков (статья 177 ГК РФ).

Возможны споры между сторонами относительно состояния здоровья мамы на момент совершения сделки, особенно если покупатель решит обратиться в суд с иском о признании договора недействительным.

Судебная практика показывает, что подобные дела рассматриваются индивидуально и зависят от конкретных обстоятельств каждой ситуации. Например, были случаи, когда суды признавали недействительными договоры купли-продажи квартир, совершенные лицами с подобными расстройствами (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20 октября 2022 г.). Однако решающим фактором было состояние здоровья истца на момент заключения сделки, подтвержденное медицинскими документами и экспертизой.

Если суд сочтет необходимым проведение СПЭ, заключение экспертов станет ключевым аргументом при принятии решения. Если экспертиза подтвердит отсутствие осознания матерью сути сделки, суд может признать договор недействительным.

Добрый день, Сергей.

1)Продажа квартиры с участием лица, состоящего на учете в ПНД, особенно с диагнозом “шизотипическое расстройство”, значительно повышает риски для всех участников сделки.

2)Статья 177 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ): Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. Если в будущем будет установлено, что в момент совершения сделки ваша мать не осознавала ее последствий, сделка может быть признана недействительной по решению суда.

Основания для оспаривания: Наличие психического расстройства, даже если оно не признано судом, может стать основанием для оспаривания сделки.

Инициаторы оспаривания: Оспаривать сделку могут родственники вашей матери, органы опеки и попечительства, прокурор.

3)Статья 29 ГК РФ: Признание гражданина недееспособным. Если суд признает вашу мать недееспособной, все сделки, совершенные ею после момента признания недееспособной, будут ничтожными (недействительными с момента совершения).

Последствия: В этом случае покупатель может потерять право собственности на квартиру, а продавец альтернативного жилья может не получить деньги.

4)Перед сделкой необходимо получить заключение врача-психиатра о том, что ваша мать в момент совершения сделки понимает значение своих действий и может руководить ими.

5)Лучше обратиться к независимому психиатру, не связанному с ПНД, где наблюдается ваша мать.

6)Важно, чтобы заключение было выдано непосредственно перед сделкой (за 1-2 дня).

7)Желательно, чтобы психиатр присутствовал при совершении сделки и подтвердил свое заключение нотариусу.

8)ведомите органы опеки и попечительства о предстоящей сделке и предоставьте им все необходимые документы.

-Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей или недееспособных лиц, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.

9)Продажа квартиры с участием лица, состоящего на учете в ПНД, требует особого внимания и тщательной подготовки. Для снижения рисков необходимо:

Получить медицинское заключение о дееспособности вашей матери.

Удостоверить сделку нотариально.

Уведомить органы опеки и попечительства.

Сделать видеозапись процесса совершения сделки.

Приобрести альтернативное жилье одновременно с продажей.

Оформить титульное страхование.

Тщательно проверить все документы.

Здравствуйте.

Основной риск связан с возможным признанием сделки недействительной в будущем. Согласно статье 177 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Диагноз "шизотипическое расстройство" сам по себе не является основанием для признания человека недееспособным. Однако, он может свидетельствовать о том, что в момент совершения сделки человек мог не полностью осознавать свои действия и их последствия.

Если после продажи квартиры ваша мама или ее родственники (например, другие наследники) обратятся в суд с иском о признании сделки недействительной, ссылаясь на то, что она в момент сделки не понимала значения своих действий, покупателю придется доказывать обратное. Это может повлечь за собой судебные издержки, потерю времени и, в худшем случае, возврат квартиры и получение денег обратно.

Если сделка по продаже вашей квартиры будет признана недействительной, то сделка по покупке альтернативного жилья также может быть поставлена под сомнение, так как она может быть признана взаимосвязанной. Продавец альтернативного жилья может понести убытки в связи с необходимостью возврата денег и расторжением договора.

Как снизить риски:

1. Медицинское заключение: Получите заключение от лечащего врача вашей мамы (психиатра) о том, что она в момент совершения сделки будет находиться в состоянии, позволяющем ей понимать значение своих действий и руководить ими. Заключение должно быть оформлено как можно ближе к дате сделки. В заключении желательно указать, что мама находится в состоянии стойкой ремиссии, и ее заболевание не влияет на способность принимать осознанные решения.

2. Нотариальное удостоверение сделки: Удостоверьте сделку у нотариуса. Нотариус, как профессиональный юрист, обязан проверить дееспособность всех участников сделки. Он может провести беседу с вашей мамой, задать ей вопросы и оценить ее адекватность. Нотариальное удостоверение сделки является дополнительным доказательством ее законности и добросовестности. В случае возникновения спора, нотариус может быть вызван в суд в качестве свидетеля.

3. Психиатрическое освидетельствование у нотариуса: Некоторые нотариусы предлагают услугу психиатрического освидетельствования непосредственно в момент совершения сделки. Это позволяет получить дополнительное подтверждение дееспособности вашей мамы.

Продажа квартиры с участием собственника, состоящего на учете в ПНД, сопряжена с определенными рисками. Однако, приняв все необходимые меры для минимизации этих рисков, можно успешно совершить сделку и защитить интересы всех сторон.

С уважением.