Вопрос фактического метража квартиры в новостройке.

349₽ VIP

Подписание акта приемки квартиры по ДДУ не является препятствием для обращения в Бюро технической инвентаризации для определения фактической площади квартиры после подписания акта.

БТИ - организация независимая.

По результатам - принимайте решение, в случае уменьшения площади против площади в ДДУ у вас возникает право предъявить застройщику соответствующую претензию.

Например:

- п. 9 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)"

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)

- п. 6 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019)"

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019)

Действительно, первичные замеры проводятся проектировщиками до начала строительства, а затем проверяются техинвентаризационными организациями перед вводом дома в эксплуатацию. После отделки помещений и установки перегородок фактическая площадь может отличаться от проектной документации.

Существует практика обращений граждан в государственные учреждения для повторного замера площадей квартир. Такие услуги предоставляют Бюро технической инвентаризации, Росреестр или специализированные лицензированные организации, аккредитованные государством.

Для обращения в БТИ или Росреестр потребуется подготовить следующие документы:

- паспорт собственника,

- договор долевого участия (ДДУ),

- акт приёма-передачи квартиры,

- техническую документацию застройщика.

Обратитесь письменно с заявлением о проведении контрольных измерений фактической площади вашей квартиры.

Статья 21 Закона № 214-ФЗ ("О долевом участии") регулирует обязанность застройщика передать участнику долевого строительства помещение соответствующего качества и размера, указанного в договоре.

Статья 5 Закона № 214-ФЗ устанавливает правила определения цены договора долевого участия исходя из площади передаваемого помещения.

Судебная практика показывает, что случаи взыскания компенсаций с застройщиков возможны, особенно если разница между заявленной и фактической площадями существенна (более 5% общей площади).

Некоторые наиболее распространённые сценарии развития ситуации:

- Замеры показывают меньшую площадь, чем указано в ДДУ → Участник долевого строительства обращается в суд с иском о взыскании разницы стоимости квадратуры.

- Установлена разница в площади → Подрядчик обязан возместить разницу стоимости в размере, указанном договором или рассчитанной по рыночной цене.

К примеру, если установлено отклонение менее 5%, суд может признать такую ошибку незначимой и отказать в удовлетворении иска. Однако при значительных различиях судебная практика склоняется в пользу участников долевого строительства.

Рекомендую обратиться к юристу для подготовки мотивированного искового заявления и сбора необходимых доказательств.

Подписание акта приёма-передачи существенно осложняет процесс доказывания претензий к застройщику, однако не делает его невозможным.

Наличие подписи в акте не является автоматическим признанием соответствия квартиры условиям договора. Участники долевого строительства имеют право указывать замечания в акте, если обнаружены недостатки, несоответствия или изменения характеристик квартиры.

Статья 7 Закона № 214-ФЗ прямо допускает включение в акт осмотра сведений о выявленных недостатках и позволяет отказаться от подписания акта, если выявлены существенные дефекты или несоответствие площади договору.

Отсутствие возражений в акте создаёт дополнительные сложности в суде, так как суды склонны исходить из презумпции добросовестности участника долевого строительства, принявшего квартиру без замечаний.

Площадь в ДДУ указывается общая в соответствии с п. 4 ст.4 Закона 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. То есть по внешним стенам.

В договоре также обычно указывается о доплате или возврате денежных средств при изменении площади квартиры более чем на определенное количество метров (обычно - в пределах метра).

Если измененная площадь превышает данную цифру (либо в ДДУ нет такового условия), а при самостоятельном замере Вы обнаружите уменьшение площади - можете требовать возврат части денежных средств.

Самостоятельно можете заказать замер в любой организации, уполномоченной проводить замеры .

Здравствуйте.

федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004 (ред. от 08.08.2024).

Согласно закону, отклонение от заявленной площади может стать причиной для перерасчёта стоимости квартиры, если в договоре не указано, что цена фиксированная и не подлежит изменению. Перерасчёт может производиться, если расхождение больше определённой величины, указанной в ДДУ, либо при любых расхождениях метража.

Если фактическая площадь расходится с проектной более чем на 5%, дольщик имеет право расторгнуть договор долевого участия в судебном порядке. В этом случае застройщик должен вернуть ему оплату и уплатить проценты за пользование денежными средствами.

Практика обращения в государственные инстанции для повторного замера квартиры с уже возведёнными стенами существует. Для подтверждения фактической площади можно заказать независимый технический план или заключение кадастрового инженера. Если результаты повторного замера существенно отличаются от данных, указанных в договоре долевого участия (ДДУ) или акте приёмки-передачи (АПП), это может стать основанием для предъявления претензий застройщику.

В случае выявления уменьшения площади квартиры по сравнению с ДДУ более чем на установленную договором погрешность (обычно от 1 кв. м и более), участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора или возврата денежных средств. Судебная практика подтверждает, что застройщик обязан компенсировать разницу в площади, если она превышает допустимые пределы, даже если акт приёмки-передачи подписан. Однако если в договоре предусмотрена допустимая погрешность и фактическое уменьшение площади не превышает её, суды, как правило, отказывают в компенсации.

Подписание акта приёмки-передачи не исключает права участника долевого строительства на предъявление требований, если в акте отсутствуют оговорки об отказе от претензий по площади или если договором не установлено ограничение на компенсацию при уменьшении площади. При наличии в договоре и акте условий о допустимой погрешности и отсутствии нарушений этих условий, доказать право на компенсацию сложнее.

Рекомендуемые действия:

Закажите независимый технический замер квартиры с учётом всех конструктивных особенностей (например, закруглённых стекол).

Сравните результаты с данными ДДУ и актом приёмки.

Если обнаружена существенная разница, направьте застройщику письменную претензию с требованием о компенсации.

При отсутствии удовлетворения требований — обращайтесь в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика или по месту жительства истца (если речь о физическом лице), учитывая подсудность и размер исковых требований.

Правовые основания:

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», статьи 4, 5, 7;

Гражданский кодекс Российской Федерации, статьи 421, 424, 432, 454, 549, 554, 555, 1102;

Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей», статья 17;

Уважаемый Андрей, здравствуйте!

-----------

В соответствии с ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (далее — Закон 214-ФЗ), в договоре долевого участия указывается общая площадь квартиры, определяемая по проектной документации, как правило, по внешним границам стен.

После завершения строительства и передачи квартиры по акту приемки-передачи, у участника долевого строительства сохраняется право обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) для проведения фактического обмера площади квартиры с учетом возведённых перегородок и отделки.

---------

Судебная практика подтверждает, что подписание акта приёмки-передачи квартиры не препятствует предъявлению требований к застройщику о перерасчёте стоимости квартиры или компенсации, если фактическая площадь отличается от заявленной в ДДУ. В случае выявления расхождений, Вы вправе требовать перерасчёта цены договора пропорционально уменьшению площади, либо возврата излишне уплаченных средств, как в досудебном, так и в судебном порядке.

Обращение в БТИ для повторного обмера возможно в любое время после получения права собственности, а результаты обмера могут быть использованы в качестве доказательства в переговорах с застройщиком или в суде. Подписание акта приёмки-передачи не лишает Вас права на защиту нарушенных прав, поскольку данное обстоятельство не свидетельствует о безусловном согласии с площадью, указанной застройщиком (см. п. 2 ст. 555 ГК РФ, п. 4 ст. 4 Закона 214-ФЗ).

---------

С уважением, Д.А.Разина

1. Существует ли практика частного обращения в гос. инстанции на предмет повторного замера квартиры, только уже с возведенными стенами?

Конечно существует. Вы вправе обратится за получением технического

паспорта и технического плана квартиры к компетентным специалистам.

технический план нужен для учётно-регистрационных действий на объекты недвижимости в ЕГРН, а технический паспорт служит для детального описания технических характеристик зданий и помещений.

Получив эти документы вы можете уточнить площадь в госреестре.

2. К чему эта практика привела, удалось получить компенсацию в досудебном или судебном порядке (в случае отклонения повторного обмера квартиры от первоначального)?

Бывает в судебном порядке, бывает так удается договариваться. Следует обратить внимание, что в ДДУ эта ситуация обычно описывается.Примерно так если площадь больше (меньше) более чем на 5 кв. м. производится доплата или возврат..(федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004)

3. Если Акт приёмки передачи квартиры подписан сильно это усложняет дело?

Не помогает, если в нем указано, что фактическая площадь равна договорной