Выделение долей после ипотеки - почему нотариус отказал?

349₽ VIP

Светлана! Если не выплачена ипотека. муж ничего вам выделить не может, кроме как заключить с вами брачный договор, которым после выплаты ипотеки к вам перейдёт доля в квартире (по соглашению сторон брачного договора). "Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 23.11.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.02.2025)

СК РФ Статья 42. Содержание брачного договора

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов. Всего Вам хорошего.

Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и детей.

Размер долей определяется по соглашению. Законодательство не устанавливает конкретный размер долей, который должен быть выделен детям. Судебная практика исходит из того, что доли определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, потраченные на приобретение квартиры.

Вариант 1: Выделение долей только детям. Если вы хотите выделить доли только детям, а супругу не выделять долю в этой квартире, такое соглашение может быть составлено в простой письменной форме. Оно не требует нотариального удостоверения, так как не происходит отчуждения долей между супругами.

Вариант 2: Выделение долей детям и супругу. Если вы хотите переписать большую часть доли супругу, или выделить ему определенную долю, то такое соглашение, по сути, будет являться соглашением о разделе имущества. В этом случае, согласно пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ, соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Нотариальное удостоверение соглашения о выделении долей детям в квартире, приобретенной с использованием материнского капитала, не является обязательным, если такое соглашение касается только выделения долей детям, а оставшаяся часть квартиры остается в совместной собственности супругов.

Однако, если соглашение предусматривает распределение долей между супругами (например, перераспределение долей между вами и мужем), то оно должно быть нотариально удостоверено.

В вашей ситуации, когда муж хочет переписать большую часть доли вам, это может быть расценено как раздел имущества, что требует нотариального удостоверения.

Отказ МФЦ в регистрации соглашения, составленного в простой письменной форме, если оно касается только выделения долей детям, может быть необоснованным. В таком случае вы можете обратиться в Росреестр с требованием о регистрации, либо обжаловать отказ.

Нельзя выделить до погашения ипотеки и снятия обременения.Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.07.2025) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 02.11.2004 N 127-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

В данной ситуации нотариус отказался выделить доли так, как вы просили (по 1/32 детям и мужу, а вам 29/32) из-за того, что квартира была приобретена до брака. Согласно законодательству, при использовании материнского капитала на приобретение квартиры, которая является собственностью одного из супругов, доли выделяются всем членам семьи, включая детей, пропорционально средствам материнского капитала, а остальная часть распределяется между супругами. В вашем случае, так как квартира была куплена до брака, нотариус считает, что вам полагается только 1/32, как и детям, а остальное принадлежит мужу. Он предлагает либо оформить дарственную на вас после выделения долей по 1/32 всем членам семьи, либо разделить квартиру по 1/4 на всех.

Если квартира была приобретена до официальной регистрации брака, то она является собственностью того супруга, на чье имя оформлена покупка. В данном случае, это ваш муж.

Материнский капитал:

При использовании материнского капитала на покупку недвижимости, даже если она находится в собственности одного из супругов, доли выделяются всем членам семьи, включая детей.

Обязательное соглашение:

Действительно, выделить доли можно по соглашению между супругами. Однако, это соглашение должно соответствовать законодательству, в частности, учитывать выделение долей по материнскому капиталу.

Отказ нотариуса:

Нотариус может отказать в регистрации соглашения, если оно не соответствует законодательству. В вашем случае, он считает, что выделение долей по 1/32 детям и мужу, а вам 29/32, не соответствует порядку, установленному для использования материнского капитала в такой ситуации.

Варианты действий:

Дарственная: Оформление дарственной на часть квартиры после выделения долей по 1/32 всем членам семьи, как предлагает нотариус, является одним из вариантов. Однако, это влечет за собой дополнительные расходы на оформление дарственной.

Раздел по 1/4: Разделить квартиру по 1/4 на всех членов семьи, включая вас, также является возможным вариантом, предложенным нотариусом.

Обратиться к другому нотариусу: Да, вы можете обратиться к другому нотариусу. Возможно, другой специалист сможет предложить иное толкование законодательства или предложит другие варианты решения вопроса.

Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 23.11.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.02.2025)

СК РФ Статья 42. Содержание брачного договора

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

Нотаруис прав, по маткапиталу Вы обязаны выделить доли всем членам семьи.

Выделение долей происходит через нотариуса по соглашению.

Размер долей на усмотрение сторон.

Вы фактически прав на квартиру не имеете.

Так как квартира в собственности мужа до регистрации брака.

Вы и дети можете рассчитывать только на доли по маткапиталу.

Супруг не обязан и не должен переписывать на Вас большую долю.

Если захочет, после выделения долей может оформить договор дарения (сделка через нотариуса).

Увы, но здесь нет никаких вариантов.

Можно заключить брачный договор, но в этом нет никакого смысла (ст. 40 СК РФ).

- см. ст. 209, 572 ГК РФ, ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Нотариус правильно Вас сориентировал, а не отказал. Двигайтесь к цели поэтапно, расходы конечно увеличатся по оформлению.

Здравствуйте Светлана!

Вы, знаете, нотариус прав

Почему? Объясняю

В российском законодательстве нет понятия гражданского брака, под которым подразумевается сожительство. В этом случае на семейно-брачные отношения распространяется не ст.34 Совместная собственность супругов СК РФ, а ст.36. Имущество каждого из супругов СК РФ

Что в Вашем случае?

Ваш сожитель, на тот момент еще не супруг, взял ипотечный кредит. Затем Вы вступаете в законный брак и решаете часть ипотечного кредита возместить средствами материнского капитала.

В этом случае распределение долей по правилам п.15(1) Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" распространяется не на все средства вложенные в приобретение квартиры, а только на часть, покрытую маткапиталом

15(1). Лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев:

Так как вы не были в браке, то норма, предписывающая выделение долей распространилась только на тот период времени, когда вы заключили официальные брачные отношения.

Что можно предпринять?

Выделяете соразмерные доли, регистрируйте все в Росреестре. Этим самым Вы отчитаетесь перед Соцфондом за использование средств маткапитала

Затем составляете отдельное Соглашение о распределении долей жилого помещения, перераспределяете имеющиеся доли и удостоверяете это Соглашение нотариально с последующей госрегистрацией

Никакой дарственной или брачного договора при этом составлять не потребуется