Продажа доли постороннему без предложения выкупа совладельцам незаконна.

349₽ VIP

У вас доли - ни кто нигде проживает.

Все живут вместе

Здравствуйте, уважаемый Гость правового портала 9111!

При нарушении требований 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли других дольщиков нотариус не удостоверит сделку, соответственно, она не состоится. Кроме того, у вас есть право требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей по сделке на вас. Вселение третьих лиц в квартире без согласия других собственников невозможно.

Ответ отключен модератором

Во-первых, продать долю без соблюдения преимущественного права покупки (включая уведомление сособственников) будет сложно - ни нотариус (а такие сделки теперь требуют обязательного нотариального удостоверения), ни Росреестр такую сделку могут не пропустить. Если всё же случится чудо, и нотариус/Росреестр сделку пропустят (с регистрацией перехода права собственности) - у любого из сособственников будет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ), течение указанного срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Правда, есть нюанс - необходимо будет внести на депозит суда выкупную сумму, для подтверждения серьёзности своих намерений и исковых требований - без соблюдения данного момента иск не удовлетворят. Что касается нового собственника, то он будет вправе делать ремонт, но сдавать без согласия сособственников - опять же не получится просто так (разумеется, при должной активности самих сособственников). В силу части 1 статьи 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. При этом согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Поскольку квартира находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты (теми, кому новый собственник будет сдавать жильё в пользование) необходимо было согласовать с другими собственниками квартиры. Предусмотренный абзацем третьим статьи 12 ГК РФ способ защиты права путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, является мерой предупредительного характера, направленной на недопущение в дальнейшем совершения ответчиками нарушений жилищного законодательства по сдаче принадлежащих им до-лей внаем без согласия сособственников, предотвращение вредных последствий указанных выше действий, о чём недавно указал Верховный Суд РФ (см. определение от 11.03.2025 г. № 1-КГ25-2-К3). При таких обстоятельствах сособственники-истцы будут вправе просить от суда запретить ответчику (новому хозяину) на будущее сдавать внаём помещения без письменного согласия сособственников – истцов. А равно и выселить (в рамках того же дела) вселённых жильцов - практика имеется.

То есть в Вашей ситуации никуда переезжать не надо - достаточно последовательно отстаивать свои права посредством закона и суда, ибо спектр выбора вариантов действий по ситуации - достаточно неплохой, главное - иметь волю им воспользоваться. Такие дела.

Здравствуйте!

На Ваш вопрос сообщаю следующее.

При продаже доли в квартире постороннему лицу, Вы имеете преимущественное право покупки этой доли.

При этом, необходимо учесть, что приходящаяся на долю каждого из сособственников, при совершении купли-продажи не должна стать менее 6 кв. м, иначе сделку признают ничтожной.(ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).

Если Вы в течение месяца после получения извещения от продавца не воспользуетесь правом покупки, продавец вправе продать долю стороннему лицу.

Ответ отключен модератором

Здравствуйте!

Ситуация странная. Возможно 2 варианта:

1. Оформление притворной сделки. Договор продажи 1/2 доли "маскируется" под договор дарения. Ст. 170 ГК РФ. Рекомендую вести аудио запись разговоров с так называемым долго покупающим товарищем. Нотариус удостоверит договор дарения доли в отсутствие "согласия"/отказа от покупки других сособственников, поскольку подразумевается, что сделка безвозмездная, соблюдение прав сособственников не требуется. Ст.ст. 250, 572 ГК РФ. Однако, в суде можно оспорить притворную сделку.

2. Ни один уважающий себя нотариус НЕ оформит ДКП доли (а форма сделки - ТОЛЬКО нотариальная) в отсутствие гарантий соблюдения прав других сособственников. Росреестр НЕ осуществит регистрацию перехода права. Однако, если такое произойдет (1 к 1000000), то у сособственников будет единственный вариант восстановления справедливости (в том смысле, как это трактуется законом), - обращение в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя на себя (сособственника(ов). П.3 ст. 250 ГК РФ.

Каждый из сособственников ВПРАВЕ владеть и пользоваться своей собственностью, однако, НЕ ВПРАВЕ ущемлять права других. 1-комнатная квартира. Определить порядок пользования НЕВОЗМОЖНО. Таким образом, "жить сам" он может по закону (+его несовершеннолетние дети), и никто более (без согласия других сособственников). Владеть/пользоваться долей, сдавая в аренду, если другие сособственники против, он НЕ имеет права по закону.

Ситуация со звонком как бы потенциального покупателя доли в 1-комнатной квартире весьма странная. Либо это метод давления "черного скупщика", ЛИБО этого 19-летнего парня (чтобы сподвигнуть Вас на выкуп его доли). Если это 1-й вариант, то кроме психологического давления, ничего иного. Любой суд признает такие действия злоупотреблением правом, никто его НЕ вселит.

Как быть в такой ситуации?! Пообщаться с этим сособственником, попробовать достичь какого-то мирного варианта (например, выкупить его долю, ИЛИ продать ему свою долю и т.д.).

Приведенная выше судебная практика (злоупотребление, запрещение и тд, и тп) - совершенно НЕ относится к 1-комнатной квартире. Там идет речь о "коммуналке", о комнатах в квартире.

Парень обязан перед продажей уведомить остальных собственников о продаже своей доли.

Сделка проводится через нотариуса, который откажет в удостоверении договора.

У др собственников преимущественное право на приобретение его доли.

А третье лицо не сможет выкупить долю.

Никуда переезжать Вам не нужно.

Наоборот, еще можете признать сделку недействительной, если она будет проведена.

А пока, живите, как и прежде.

- см. ст. 250, 454, 549 ГК РФ

Здравствуйте , Полиночка!

По сути заданного вопроса поясню следующее.

По закону нельзя продать долю в квартире постороннему лицу без письменного уведомления остальных участников долевой собственности. При чем данное уведомление должно содержать цену и других условий, на которых продаётся доля.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. Так согласно части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. При нотариальном удостоверении сделки, нотариус проведёт экспертизу на законность и соответствие интересам участников сделки. Т.е. нотариус не может удостоверить сделку если отсутствует извещение о преимущественном выкупе доли.

Если же все таки долю продали с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 6 (в редакции Постановления Пленума ВВС РФ от 02.07.2009314), свою платежеспособность сособственник подтверждает в суде. Так, при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов.

В соответствии с ч. 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности.

Пример из судебной практики: //sudact.ru/regular/doc/8U6eNirUKYl8/

Если же вы откажетесь от преимущественного права выкупа доли, то вы не лишаетесь права собственности квартирой в свое части. Согласно статьи 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Т.е. без вашего согласия новый совладелец не может сдать в аренду свою часть квартиры.

Вам необходимо решить намерены ли вы выкупать долю. На вас оказывают психологическое давление, будье последовательны и уверенно отстаивайте свои интересы. Возможно вас хотят вынудить купить долю по завышенной цене, а человек который вам звонит просто не собирается выкупать долю и вовсе не является покупателем.

На данном этапе советую вам не теряться и отстаивать свои права. На лица которое вас фактически терроризирует рекомендую написать заявление в полицию.

Когда владелец доли желает продать свое имущество третьему лицу, остальные совладельцы имеют приоритетное право приобрести эту долю на тех же условиях. Продажа третьим лицам без уведомления остальных участников общей собственности невозможна.

Здесь применяется статья 250 Гражданского кодекса РФ:

- Часть 1: При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

- Часть 2: Продавец обязан известить остальных участников долевой собственности о намерении продать долю, указав цену и условия продажи. Только после отказа остальных участников или пропуска ими установленного срока продавец может реализовать долю третьему лицу.

Тот факт, что покупатель планирует заниматься ремонтом и проживать в квартире, не означает автоматическое вытеснение проживающих. Здесь играет роль общее право совместного пользования общим имуществом.

Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ Владельцы помещений в общей собственности владеют и пользуются совместно принадлежащим им имуществом, если соглашением не установлено иное распределение долей.

Ребенок и его мать сохраняют право проживания в квартире до тех пор, пока их доля не изменится путем официального выкупа или продажи. Любые попытки ограничить доступ к совместному имуществу без предварительного уведомления и переговоров недопустимы.

Парень должен официально уведомить всех дольщиков о своем желании продать долю и представить соответствующее уведомление в письменной форме. Если он не сделал этого, сделка может быть оспорена.

Мать ребенка и пенсионеру следует обсудить с парнем возможное выделение отдельной комнаты или иной компромисс, обеспечивающий совместное проживание.

Здравствуйте !

В данном случае, продать долю без соблюдения преимущественного права покупки будет невозможно в силу ст.250 ГК РФ. А поэтому приходящаяся на долю каждого из сособственников, при совершении купли-продажи не должна стать менее 6 кв. м, так как сделку признают ничтожной в силу п. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения, он не сможет так сделать.

Рад был помочь!

Здравствуйте, Полиночка!

В описанной Вами ситуации новый собственник 1/2 доли квартиры действительно приобретает права на владение и пользование соответствующей частью имущества.

_____

Однако, в соответствии с частью 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Это означает, что новый собственник не вправе единолично распоряжаться квартирой, проводить ремонтные работы, проживать или сдавать её в аренду без согласия остальных сособственников.

______

В случае отсутствия согласия между сособственниками порядок пользования квартирой может быть определён судом.

______

Кроме того, согласно статье 304 ГК РФ, собственник вправе требовать устранения любых нарушений его прав, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения. Это положение защищает интересы всех сособственников, включая несовершеннолетнего ребёнка и пенсионерку, проживающих в квартире.

Таким образом, новый собственник не может в одностороннем порядке вселяться, сдавать квартиру или проводить ремонт без согласия других владельцев долей. Если согласие не будет достигнуто, спор разрешается в судебном порядке. Рекомендую Вам при необходимости, обращаться за защитой своих прав в суд.

Всех благ Вам

Здравствуйте

В связи с наличием законодательного требования о преимущественном праве покупки доли при продаже такого рода обьектов недвижимости, необходимо соблюдение этого требования, а при его не соблюдении сделка может быть не зарегистрирована, кроме того лица, которые якобы ссылаются на возможность заселения не имеют на это прав если они не собственники и не получено согласие иных собственников.

См

Ст. 250 ГК РФ