При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льготы не действуют. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи. При этом, не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли и срок владения имуществом. Никакие имущественные вычеты в этом случае не предоставляются.
Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Данное положение применялось и ранее, что подтверждается многочисленными Письмами МФ РФ от 23.04.2013 N 03-04-05/14060, от 15.03.2013 N 03-04-05/9-233, от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, от 07.03.2012 N 03-04-05/3-273, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673.
Согласно ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ, а также представить в налоговый орган по месту учета декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ, Письмо МФ РФ от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).
Важный нюанс: в договоре купли-продажи надо указать, что здание в аварийном состоянии, перечислить недочеты, как основание снижение цены. Это если у ФНС возникнут вопросы.
С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.
Спросить
Здравствуйте! Это очень хороший вопрос, который волнует многих собственников. Давайте разберем вашу ситуацию по порядку.
Краткий ответ
Скорее всего, налог к уплате у вас не возникнет. Вы должны будете подать декларацию 3-НДФЛ, но сумма налога будет равна нулю. Налог рассчитывается от максимальной из двух стоимостей: цены по договору продажи или кадастровой стоимости, уменьшенной на коэффициент 0,7.
Подробное объяснение
1. От какой стоимости рассчитывается налог?
По закону (Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1) налоговая база для расчета НДФЛ при продаже недвижимости определяется как наибольшая из следующих величин:
Фактическая цена продажи, указанная в договоре (в вашем случае - кадастровая стоимость / 3).
70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором произошла продажа.
Пример для наглядности:
Кадастровая стоимость помещения = 3 000 000 руб.
Ваша цена продажи = 3 000 000 / 3 = 1 000 000 руб.
70% от кадастровой стоимости = 3 000 000 * 0,7 = 2 100 000 руб.
Налоговая база будет равна 2 100 000 руб., так как это сумма больше, чем 1 000 000 руб.
2. Какой налог и когда платится?
Ставка налога: Для нерезидентов РФ ставка составляет 13%. Но так как вы владели помещением более 10 лет, вы являетесь налоговым резидентом РФ (пребывание в стране более 183 дней в году), и для вас действует ставка 13%.
Расчет: Налог = Налоговая база * 13%.
Продолжая пример: 2 100 000 руб. * 13% = 273 000 руб.
НО! Это еще не окончательная сумма к уплате. Здесь вступает в силу ключевое для вас правило.
3. Самое важное: вычет за срок владения
Если вы владеете недвижимостью более 5 лет, вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ с ее продажи (п. 4 ст. 229 НК РФ).
Для недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года (как в вашем случае, так как вы владеете 10 лет), минимальный срок владения для освобождения от налога составляет 5 лет.
Вы владеете помещением 10 лет, что больше 5 лет. Следовательно, вы полностью освобождаетесь от уплаты налога на доход от его продажи.
4. Что вам нужно сделать?
Несмотря на то, что налог платить не нужно, вы обязаны подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в год, следующий за годом продажи.
Срок подачи: до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Например, если продадите в 2024 году, то декларацию нужно подать до 30 апреля 2025 года.
В декларации вы укажете:
Доход от продажи (ту самую наибольшую стоимость, например, 2 100 000 руб. из нашего примера).
Примените имущественный вычет в полной сумме дохода, так как срок владения превышает 5 лет.
В результате налогооблагаемая база и сумма налога будут равны нулю.
Если декларацию не подать, налоговая служба может начислить налог (так как у них есть данные о сделке из Росреестра) и начислить штраф за неподачу декларации.
Резюме
Налог к уплате: 0 рублей. Вы освобождены от налога из-за срока владения более 5 лет.
Расчетная стоимость для налога: наибольшая из (цена продажи) или (70% от кадастровой стоимости). Но в вашем случае эта цифра нужна только для заполнения декларации.
Ваше действие: подать налоговую декларацию 3-НДФЛ в следующем после продажи году.
Рекомендация: После регистрации перехода права собственности к покупателю в Росреестре, обратитесь в вашу налоговую инспекцию или воспользуйтесь личным кабинетом налогоплательщика на сайте nalog.ru для консультации и подачи декларации. Это бесплатно и не займет много времени.
Спросить
Здравствуйте!
Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет три года,(п. 3 ст. 217.1 НК РФ):
То есть НДФЛ при продаже облагаться не будет, Вам НДФЛ платить не надо.
Так же, Вы как прежний правообладатель не уплачиваете госпошлину при переходе права на недвижимость к новому правообладателю, так как Ваше право прекращается. Заявление в этом случае подают обе стороны договора, но госпошлину должен уплатить только новый правообладатель
Спросить
