Переуступка права аренды земельного участка - необходимость согласия администрации

Нужно согласие. По договорам, сроком менее 5 лет (если в договоре нет особых условий) переуступка с согласия арендодателя

Пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает правило, согласно которому для переуступки прав аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендованного на срок менее 5 лет, необходимо получить согласие арендодателя.

Здравствуйте .

Очень хороший и «тонкий» вопрос, потому что в земельных отношениях свои нюансы.

Общие правила

Ст. 22 ЗК РФ (права арендатора земельного участка): арендатор имеет право передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (уступка прав), но с согласия арендодателя, если договором не предусмотрено иное.

Это же подтверждает ст. 615 ГК РФ (права и обязанности арендатора): передача прав и обязанностей по договору аренды (в том числе переуступка, субаренда, залог) допускается только с согласия арендодателя, если иное не указано в законе или договоре.

Что это значит для вас

Если у арендатора участок у администрации (муниципалитет), то арендодатель = орган местного самоуправления.

Даже если в договоре нет запрета, но и прямо не указано «свободная уступка прав», по умолчанию требуется согласие арендодателя.

Без согласия администрации Росреестр, скорее всего, откажет в регистрации перехода права аренды (потому что в заявлении прикладывают договор аренды + соглашение о переуступке + согласие арендодателя).

Чем урегулировано

ЗК РФ, ст. 22 — права арендатора.

ГК РФ, ст. 615, 617 — об уступке прав по договору аренды.

ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости» — при регистрации перехода прав нужны документы, подтверждающие согласие арендодателя.

Вывод

Да, согласие администрации нужно, даже если в договоре нет запрета. Исключение — если в самом договоре аренды прямо прописано, что арендатор вправе уступать права без согласия арендодателя.

Здравствуйте

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса РФ, для переуступки аренды требуется согласие, если это не предусмотрено договором. Также необходимо учитывать, что некоторые аренды регулируются специальными нормами, например, земельным законодательством.

Договор N ___

уступки требования (цессии) по договору аренды

г. __________ "___"________ ____ г.

_____________________________ (наименование или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем "Цедент", в лице __________________________________________ (должность, Ф.И.О.), действующ___ на основании ____________________________________ (документ, подтверждающий полномочия), с одной стороны и

__________________________________ (наименование или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем "Цессионарий", в лице ________________________________ (должность, Ф.И.О.), действующ___ на основании __________________________________________ (документ, подтверждающий полномочия), с другой стороны, совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. По настоящему Договору Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме требования (вариант: часть требований в следующем объеме: _______________) по Договору аренды _________________ (объект аренды) от "___"________ ____ г. N ___, заключенному между Цедентом и _____________________________ (наименование или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем "Должник" (далее - Договор аренды).

1.2. Объект аренды представляет собой: ___________________________ (указать индивидуализирующие характеристики / для недвижимого имущества - адрес, кадастровый номер).

1.3. В соответствии с условиями настоящего Договора Цессионарию передаются следующие требования: __________________________ (далее - требования).

1.4. Цедент гарантирует Цессионарию действительность и наличие всех требований, которые уступает в соответствии с условиями настоящего Договора.

1.5. Цедент гарантирует Цессионарию, что все обязанности, вытекающие из Договора аренды, в том числе по передаче арендованного _______________________________________________________ (указать объект аренды) во временное владение и пользование, выполнены им в полном объеме и своевременно.

1.6. Право Цедента переходит к Цессионарию в момент заключения настоящего Договора в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права по Договору аренды.

2. Обязательства Сторон

2.1. Цедент обязуется:

2.1.1. Передать Цессионарию требования по Договору аренды в объеме, указанном в п. 1.1 настоящего Договора.

2.1.2. Передать Цессионарию по Акту приема-передачи в течение ____ (__________) рабочих дней с момента подписания Сторонами настоящего Договора все необходимые документы, удостоверяющие указанные требования, а именно:

2.1.2.1. Договор аренды со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью.

2.1.2.2. Все имеющиеся у Цедента документы, удостоверяющие права и обязанности Цедента по Договору аренды.

2.1.3. Обязательства Цедента по передаче документов считаются выполненными после подписания Сторонами Акта приема-передачи.

2.1.4. Сообщить при передаче документов в соответствии с пп. 2.1.2 настоящего Договора Цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав и выполнения своих обязательств.

2.1.5. Передать Цессионарию все полученное от Должника в счет уступленного требования (иное может быть предусмотрено договором).

2.1.6. Уведомить Должника об уступке требований и заключении настоящего Договора.

2.2. Цессионарий обязуется:

2.2.1. Принять требования от Цедента в объеме, указанном в п. 1.1 настоящего Договора.

2.2.2. Выплатить Цеденту за уступаемые требования компенсацию в порядке и сроки, установленные настоящим Договором.

3. Финансовые условия и порядок расчетов

3.1. За уступаемые требования по Договору аренды Цессионарий выплачивает Цеденту компенсацию, равную сумме затраченных Цедентом денежных средств по указанному Договору аренды, именуем__ в дальнейшем "договорная сумма", составляющую ________ (_________________) рублей.

3.2. Договорная сумма по настоящему Договору выплачивается Цессионарием Цеденту следующим образом: __________________________________.

3.3. Выплата договорной суммы Цеденту осуществляется путем перечисления денежных средств на счет Цедента, указанный в настоящем Договоре.

3.4. Обязанность Цессионария по уплате договорной суммы считается исполненной с даты списания денежных средств со счета Цессионария (вариант: поступления денежных средств на счет Цедента).

4. Ответственность Сторон и форс-мажорные обстоятельства

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим Договором документов и сведений.

4.3. Цедент отвечает перед Цессионарием за недействительность переданных по настоящему Договору требований.

4.4. За несвоевременное внесение договорной суммы Цессионарий выплачивает Цеденту неустойку в размере ____% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

4.5. За нарушение сроков передачи документов, указанных в пп. 2.1.2 настоящего Договора, или умышленного затягивания подписания Акта приема-передачи Цедент выплачивает Цессионарию штраф в размере ____% от договорной суммы.

4.6. В случае если Должник не будет уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав Цедента к Цессионарию, Цессионарий несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий.

4.7. Цедент не несет ответственности перед Цессионарием за неисполнение Должником Договора аренды от "___"________ ____ г. N ___.

4.8. При нарушении Цедентом правил, предусмотренных п. п. 1 и 2 ст. 390 Гражданского кодекса Российской Федерации, Цессионарий вправе потребовать от Цедента возврата всего переданного по настоящему Договору, а также возмещения причиненных убытков.

4.9. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.

4.10. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 4.9 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону.

4.11. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Договору.

4.12. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 4.9 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

4.13. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 4.9 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более _____, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.

5. Разрешение споров

5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

5.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

6. Заключительные положения

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон (вариант: и зарегистрированы в установленном законом порядке).

6.2. Стороны обязуются письменно извещать друг друга об изменении реквизитов и адресов.

6.3. Настоящий Договор составлен в ___ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон (вариант: и один - для органа регистрации прав).

Вариант в случае, если договор аренды в силу требований законодательства Российской Федерации прошел государственную регистрацию . Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Обязанность представить Договор на государственную регистрацию несет Цедент (вариант: Цессионарий).

6.4. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны.

6.5. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания (вариант: государственной регистрации).

6.6. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

6.7. Приложение:

6.7.1. Акт приема-передачи документов (Приложение N __).

6.7.2. _____________________________________________.

7. Адреса, реквизиты и подписи Сторон

Цедент:

Цессионарий:

______________ "_______________"

______________ "_______________"

(наименование или Ф.И.О.)

(наименование или Ф.И.О.)

Юридический/почтовый адрес: _____

Юридический/почтовый адрес: _____

_______________________________

_______________________________

ИНН/КПП ______________________

ИНН/КПП ______________________

ОГРН/ОГРНИП _________________

ОГРН/ОГРНИП _________________

Расчетный счет __________________

Расчетный счет __________________

в ________________________ банке

в ________________________ банке

К/с ____________________________

К/с ____________________________

БИК ___________________________

БИК ___________________________

Телефон: _______________________

Телефон: _______________________

Факс: __________________________

Факс: __________________________

Адрес электронной почты: _________

Адрес электронной почты: _________

_______________________________

_______________________________

Вариант.

________________________ (Ф.И.О.)

________________________ (Ф.И.О.)

Адрес: _________________________

Адрес: _________________________

_______________________________

_______________________________

Паспортные данные: ______________

Паспортные данные: ______________

_______________________________

_______________________________

Телефон: _______________________

Телефон: _______________________

Адрес электронной почты: _________

Адрес электронной почты: _________

Счет __________________________

Счет __________________________

_______/_________ (подпись/Ф.И.О.)

_______/_________ (подпись/Ф.И.О.)

--------------------------------

Информация для сведения:

В соответствии с ч. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Как указал Пленум Верховного Суда РФ в п. 2 Постановления от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор по общему правилу считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, договор, на основании которого производится уступка требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды, подлежит государственной регистрации. В отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, например для приобретателя арендуемого имущества.

Несоблюдение цедентом и цессионарием указанного требования о государственной регистрации, а равно и формы уступки не влечет негативных последствий для должника, предоставившего исполнение цессионарию на основании полученного от цедента надлежащего письменного уведомления о соответствующей уступке (ст. 312 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Здравствуйте. Необходимо согласование с администрацией. Когда Вы будете делать соглашение о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, необходимо это сделать в трех экземплярах. Перед сделкой предоставить 1 экземпляр администрации и они делают соответствующую пометку, либо на самом соглашении, либо дают отдельно согласие. Далее Вы сдаете документы на регистрацию в МФЦ.

для переуступки прав аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендованного на срок менее 5 лет, необходимо получить согласие арендодателя.

Вопрос регулируется п.5 ст.22 ЗК РФ.

Да, согласие администрации обязательно. Согласно статье 22 Земельного кодекса РФ, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам возможна только с согласия арендодателя (администрации). Отсутствие запрета в договоре не отменяет необходимость такого согласия.

Здравствуйте!

Для переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, требуется согласие арендодателя — администрации.

Это требование установлено пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ. Норма гласит, что передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, предоставленного из государственных или муниципальных земель, другому лицу возможна только с согласия арендодателя. Данное правило действует независимо от срока договора и наличия или отсутствия прямого запрета в его тексте.

Здравствуйте. Если право получено на торгах, то изучите ПИСЬМО Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 8 августа 2022 г. № 14-6768-ТГ/22. Может оно поможет в вашем случае. Там в частности указано:

1. "Передача арендаторами - победителями торгов своих прав и обязанностей по Договорам аренды Участков, заключенным после указанной даты (то есть после 01.06.2015), не согласуется с действующим законодательством (см. также определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2022 N 308-ЭС22-2357)".

2. "...Исходя из буквального прочтения пункта 7 статьи 448 ГК, полагаем, что запрет, установленный данной нормой, не распространяется на передачу арендатором по Договору аренды Участка, заключенному по результатам торгов, этого Участка в субаренду.""