Право собственности. Постановка жилого дома на учёт в Росреестр.

349₽ VIP

Здравствуйте, Евгений.

Внесение многоквартирного дома в Росреестр как единого объекта без выделения квартир формально возможно, но не соответствует требованиям закона и создаёт серьёзные риски.

Согласно Жилищному кодексу квартира - самостоятельный объект недвижимости. Если дом зарегистрирован целиком, вы владеете лишь долей в праве на весь дом, а не конкретной квартирой. Это затрудняет продажу, ипотеку, наследование и может привести к спорам.

Правильно - оформить каждую квартиру отдельно: с техническим планом, кадастровым номером и регистрацией права собственности на неё. Общее имущество (крыша, коммуникации и т.п.) будет находиться в общей долевой собственности.

Рекомендую обратиться к кадастровому инженеру для выделения квартир и последующей перерегистрации прав.

Если дом оформлен как объект индивидуального жилищного строительства, учет его как одного объекта без выделения «квартир» сделан правильно, потому что государственный кадастровый учет и регистрация права собственности на помещения в жилом доме (объекте ИЖС) законом не допускаются по ч. 7 ст. 41 218-ФЗ. Выделение и регистрация отдельных «квартир» как самостоятельных объектов возможно лишь в составе многоквартирного дома, для которого по ст. 40 218-ФЗ при учете дома одновременно учитываются все расположенные в нем помещения, тогда как для ИЖС такой режим не предусмотрен.​

Чтобы добиться раздельной регистрации, нужен правомерный перевод конфигурации: реконструкция с созданием самостоятельных блоков и признаков дома блокированной застройки либо формирование статуса многоквартирного дома с проектом, разрешением на строительство/ввод и последующим техническим планом помещений; только после этого Росреестр сможет учесть и зарегистрировать отдельные помещения как объекты. До завершения такой процедуры остается режим единого объекта (или долевой собственности с определением порядка пользования), поскольку учет помещений в ИЖС прямо запрещен ч. 7 ст. 41 218-ФЗ, а учет всех помещений как отдельных объектов применяется к многоквартирным домам по ст. 40 218-ФЗ.

Здравствуйте Евгений! Всё совершенно законно! см. Письмо Росреестра от 28.02.2020 N 14-01663-ГЕ/20 (вместе с Минэкономразвития России от 17.01.2020 N ОГ-Д23-327 О рассмотрении обращения). Учитывая положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с правом на помещения в таком доме.

---Отмечаем также, что статьей 37 ЖК РФ установлен порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в соответствии с которым:

----доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения;

----доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение;

----при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Всего хорошего.

Здравствуйте

Внесение дома в Росреестр как единого целого без выделения квартир может быть правильным, так как согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом) не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», кадастровый учёт и регистрация права собственности на помещение в жилом доме не допускаются.

Для оформления прав на отдельные квартиры необходимо изменить назначение здания с «жилое» на «многоквартирный дом» и осуществить кадастровый учёт одновременно в отношении всех квартир

Смотрите, если дом фактически разделён на три отдельные квартиры (с отдельными документами о праве собственности на каждую часть, подтверждёнными, например, свидетельствами или выписками из ЕГРН), то он не должен вноситься в Росреестр как единое целое без выделения квартир.

Так например, согласно ст. 8 Закона № 221-ФЗ и ст. 16 Закона № 218-ФЗ, если объект недвижимости разделён на изолированные части (квартиры), каждая из которых имеет самостоятельное значение и отдельные права собственности, то каждая квартира должна быть поставлена на кадастровый учёт и зарегистрирована как отдельный объект недвижимости (например, квартира № 1 в составе жилого дома и т.д.).

Внесение дома как единого целого возможно только в том случае, если он не был разделён на квартиры и представляет собой единый объект (например, односемейный дом без внутренних разделений).

Но в Вашем случае разделение подтверждено документами, поэтому регистрация, как единого целого неправильна, это может привести к определённым проблемам (например, сложности с продажей, налогообложением или спорами между собственниками).

Если у каждого собственника есть правоустанавливающие документы на свою часть дома (квартиру), то Росреестр обязан был регистрировать каждую квартиру как отдельный объект.

Но, если дом является многоквартирным по определению (ст. 16 ЖК РФ; предназначен для проживания нескольких семей, имеет общие помещения), то регистрация может быть на квартиры в составе МКД. Но в Вашем описании это частный дом, разделённый на три квартиры, так что, скорее всего, это не МКД.

Попробуйте обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в ЕГРН.

Если отказ от Росреестра, в этом случае обжалуйте в судебном порядке (ст. 218-220 КАС РФ).

Ответ отключен модератором

Здравствуйте!

Росреестр поступил правильно, внеся дом как единый объект, потому что квартиры могут существовать только в многоквартирном доме, а в индивидуальном жилом доме их быть не может.

По ст. 16 ЖК РФ квартира — это структурно обособленное помещение именно в многоквартирном доме, которое имеет выход к общему имуществу (подъезд, лестницы и т.д.). Многоквартирный дом — это здание, состоящее из двух и более квартир, с обязательным общим имуществом собственников. Если дом не признан многоквартирным, то юридически в нём не может быть «квартир» — могут быть только «части жилого дома».

С 1 января 2017 года действует прямой запрет: ч. 7 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не допускает постановку на кадастровый учёт и регистрацию права собственности на помещения внутри индивидуального жилого дома. Это значит, что Росреестр не может зарегистрировать в таком доме отдельные «квартиры» как самостоятельные объекты недвижимости.

Росреестр в письме от 23.06.2021 № 13/1-00256/21 разъяснил: «часть жилого дома» не является самостоятельным объектом недвижимости для регистрации, а помещения в индивидуальном доме учитывать и регистрировать запрещено законом. Минэкономразвития РФ в своих разъяснениях также указало на этот запрет и подтвердило невозможность регистрации помещений в ИЖС.

Даже если фактически дом разделён на три изолированные части и у каждого собственника есть документы на «свою квартиру», с точки зрения закона это всё равно один жилой дом. Росреестр обязан учитывать его целиком, без выделения квартир, иначе нарушит часть 7 статьи 41 Закона № 218-ФЗ.

Если в ваших старых документах написано «квартира», это либо устаревшая формулировка (до 2017 года требования были другие), либо ошибка. По действующему законодательству такие записи не соответствуют правилам и могут быть оспорены.

Проверьте выписки ЕГРН — посмотрите, что именно там указано: «жилой дом» или «многоквартирный дом», есть ли записи о помещениях.

Если дом индивидуальный — правильный вариант: оформить доли в праве общей долевой собственности на весь дом (например, по 1/3 каждому) и заключить соглашение о порядке пользования, где прописать, кто какими комнатами/помещениями пользуется.

Если хотите иметь именно «квартиры» — потребуется признать дом многоквартирным через суд или административный порядок, но это сложно: нужны градостроительные основания, соблюдение норм пожарной безопасности, подтверждение наличия общего имущества и другие условия ЖК РФ. Суды часто отказывают в таких требованиях без полного комплекта документов.

Согласно законодательству, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости, если она является обособленной и изолированной (п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).

Если каждая из трех частей дома фактически представляет собой отдельную квартиру с отдельным входом и всеми необходимыми коммуникациями, то каждая такая часть должна быть учтена как самостоятельный объект недвижимости. Внесение дома как единого целого может создавать трудности при дальнейших сделках с отдельными частями дома.

Возможные варианты действий:

Обращение в Росреестр с заявлением о постановке на кадастровый учет каждой квартиры как отдельного объекта недвижимости. Для этого потребуется подготовить технические планы на каждую часть дома.

Обращение в суд с иском о признании права собственности на каждую квартиру как на самостоятельный объект недвижимости. Это может потребоваться, если Росреестр отказывает в постановке на учет или если необходимо исправить уже внесенные сведения.

Правовые нормы, регулирующие ситуацию:

Жилищный кодекс Российской Федерации:

Статья 16. Виды жилых помещений (указывает, что квартира и часть жилого дома являются жилыми помещениями).

Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации":

Статья 2 (указывает на возможность приватизации жилых помещений).

Здравствуйте, Евгений.

______

Росреестр внес Ваш частный дом как единый объект недвижимости правильно, поскольку по закону квартиры как самостоятельные объекты могут быть выделены только в многоквартирном доме.

______

В индивидуальном жилом доме регистрация отдельных квартир невозможна: согласно ст. 16 ЖК РФ, квартира — это структурно обособленное помещение именно в многоквартирном доме, имеющее выход к общему имуществу (подъезд, лестницы и т.д.), а в частном доме такие объекты выделять нельзя.

_______

Закон прямо запрещает государственный кадастровый учет и регистрацию права собственности на помещения (в том числе жилые) в жилом доме индивидуального жилищного строительства или садовом доме

С уважением

Внесение дома в Росреестр как единого целого без выделения квартир может быть неправильным, так как после раздела объекта недвижимости необходимо зарегистрировать изменения в ЕГРН и получить кадастровые паспорта и выписки для новых объектов.

По общему правилу, если в результате раздела исходного объекта образуется два и более объектов недвижимости, кадастровый учёт и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов.

Для регистрации новых частей домовладения потребуются правоустанавливающие документы, межевой план (при наличии земельного участка) и документы, подтверждающие согласие всех сторон.

ст. 16 ЖК РФ