Правомерность покупки жилья для граждан по программе переселения из аварийного жилья?

490₽ VIP

Сергей, в каждом регионе действует своя программа расселения из аварийного жилья. Закон не содержит запрета на предоставление жилья со вторичного рынка. Обязательное требование -жилье должно быть благоустроенным, соответствовать СанПин, и быть не менее(может быть больше) по площади имеющегося аварийного помещения.

Покупка жилья для граждан по программе переселения из аварийного жилья правомерна и прямо предусмотрена жилищным законодательством РФ.

При расселении собственник вправе выбрать: новое жильё, денежную компенсацию или государственный жилищный сертификат (ГЖС).

ГЖС можно использовать для покупки жилья как на первичном, так и на вторичном рынке, это прямо допускается условиями программы.

К приобретаемому жилью предъявляются требования: оно должно быть благоустроенным, пригодным для постоянного проживания, не менее площади изымаемого (по общим нормам - не менее 33 м² на одинокого, 42 м² на двоих и далее по 18 м² на каждого).

Если вы получаете не сертификат, а готовое жильё от администрации, оно, как правило, предоставляется новым (введённым в эксплуатацию в рамках программы), но закон не запрещает региону приобретать для переселения и вторичное жильё, если оно соответствует установленным критериям пригодности.

Важное ограничение: если вы купили квартиру в аварийном доме уже после признания его аварийным, вам положена только денежная компенсация, а не новое жильё или сертификат.

Рекомендую уточнить условия в вашем регионе, т. к. программы реализуются на уровне субъектов РФ, и местные нормативы могут содержать дополнительные требования к объектам покупки.

Добрый вечер, Сергей.

1)Жилье, приобретаемое в рамках такой программы, не является “новым” в смысле первичного рынка (от застройщика), но оно не является и “вторичным” в традиционном понимании, так как оно приобретается государством (или уполномоченным фондом) специально для целей переселения.

-Программа переселения регулируется Федеральным законом от 23.12.2010 № 178-ФЗ “О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”

2)Если муниципалитет напрямую покупает квартиры в строящемся доме у застройщика, то для государства это первичное жилье. Когда гражданин вселяется в это жилье, он получает его в собственность.

-Если муниципалитет выкупает уже готовые квартиры у других собственников для расселения, то для переселенца это фактически вторичное жилье.

3)Доходы, полученные в виде жилых помещений, предоставленных взамен аварийного, не облагаются НДФЛ (п. 21 ст. 217 НК РФ).

-Если переселение осуществляется через договор купли-продажи с муниципалитетом (что чаще бывает при покупке уже готового жилья), гражданин сразу становится собственником.

4)Юридически и с точки зрения налогообложения, жилье, полученное по программе переселения, часто трактуется как первичное, поскольку вы получаете его от государства, а не от предыдущего собственника-гражданина.

Здравствуйте уважаемый Сергей!

В рассматриваемом случае, соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации право на жилище является одним из основных конституционных прав гражданина Российской Федерации.

И если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения ("Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" ( утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

Программы переселения из ветхого и аварийного жилья касаются только многоквартирных домов, то есть жилых домов с двумя или более квартирами (Постановление Правительства РФ от 20 августа 2022 г. № 1469 “Об утверждении Правил предоставления финансовой поддержки на переселение граждан из аварийного жилищного фонда”).

В противном случае придётся решать спор в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

Всего доброго!

Получается администрация покупает квартиру по программе переселения, а устраивает ли собственника, администрация не спрашивает?

Смотрите, приобретение вторичного жилья в рамках программы переселения из аварийного жилья правомерна, но это зависит от конкретных условий программы, региональных норм и выбранного способа обеспечения жилищных прав.

Собственники аварийного жилья вправе выбрать один из способов обеспечения своих прав, например, получение другого жилого помещения в собственность взамен аварийного либо получение денежной компенсации за аварийное жильё.

Если собственник выбрал вариант с предоставлением нового жилья, то по умолчанию речь идёт о получении квартиры в новостройке.

Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление нового жилья в рамках программы переселения.

Могут рассчитывать только на денежную компенсацию, размер которой не превышает суммы, указанной в договоре купли-продажи. Исключение, если жильё было унаследовано.

- см. ст. 32 ЖК РФ, ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», Постановление Правительства РФ от 20.08.2022 N 1469 (ред. от 02.07.2025) "Об утверждении Правил предоставления финансовой поддержки на переселение граждан из аварийного жилищного фонда"

Нет проблем - если есть желание

Аукцион и покупайте

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

www.consultant.ru

Возможно и предоставление вторичного жилья..

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Да, покупка жилья на вторичном рынке для переселения граждан из аварийного фонда правомерна. Законодательство прямо предусматривает такую возможность, хотя это и не единственный вариант решения жилищного вопроса.

Основные способы переселения регулируются Федеральным законом № 185-ФЗ и Жилищным кодексом РФ. Для вашего удобства я собрал их в наглядную таблицу.

Варианты переселения из аварийного жилья

Способ переселения Краткое описание Правовое основание

Предоставление готового жилья (в том числе вторичного) Муниципалитет закупает квартиры на вторичном рынке и предоставляет их переселенцам по договору соцнайма или мены. п. 1 ч. 6 ст. 16 185-ФЗ

Строительство нового дома Для переселения строят новый многоквартирный дом. п. 1 ч. 6 ст. 16 185-ФЗ

Выплата возмещения (деньгами) Собственнику выплачивают рыночную стоимость изымаемого жилья. п. 2 ч. 6 ст. 16 185-ФЗ, ст. 32 ЖК РФ

Субсидия на покупку или строительство Гражданин получает субсидию (доплату к возмещению) для самостоятельного приобретения жилья. п. 3 ч. 6 ст. 16 185-ФЗ

Предоставление жилья по договору соцнайма Для нанимателей муниципального жилья (не собственников). Предоставляется другое благоустроенное жилье. ст. 86, 89 ЖК РФ

Что важно знать о "вторичке" и выборе жилья

Законность "вторички": Закон не обязывает предоставлять исключительно новое жилье. Средства фонда можно тратить на "приобретение жилых помещений в многоквартирных домах" , что прямо подразумевает и вторичный рынок. Главное требование — жилье должно быть благоустроенным и находиться в том же населенном пункте (или с вашего согласия — в другом) .

Кто выбирает: Порядок действий различается для нанимателей и собственников.

Наниматели получают жилье по договору социального найма. Выбор конкретной квартиры (в новостройке или на вторичном рынке) остается за муниципалитетом, но она должна быть равнозначной по площади .

Собственники имеют право выбора. Вместо изымаемого жилья они могут получить:

Другую квартиру по договору мены (это может быть и "вторичка").

Денежное возмещение .

В некоторых случаях — субсидию для самостоятельной покупки жилья (в том числе на вторичном рынке) .

Доплата: Если предоставляемое жилье стоит дороже, чем ваше старое (например, оно больше по площади или находится в более дорогом районе), вам могут предложить оплатить разницу по соглашению сторон .

Резюме

Покупка вторичного жилья — это законный и часто используемый на практике способ переселения. Он ничем не уступает варианту с новостройками. Ваше право как собственника — выбрать, что вы хотите получить взамен аварийной квартиры: другую квартиру или деньги.

Сергей, здравствуйте!

Предоставление вторичного жилья при переселении из аварийного фонда правомерно и законно. В законодательстве нет прямого запрета на выдачу квартир со вторичного рынка, если они соответствуют всем санитарным и техническим нормам.

Статья 89 ЖК РФ: устанавливает, что предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Статья 16 ФЗ № 185: регулирует реализацию региональных адресных программ по переселению. Она допускает как строительство новых домов, так и приобретение жилых помещений у лиц, не являющихся застройщиками (то есть на вторичном рынке).

Чтобы покупка вторички для переселенцев была законной, жилье должно соответствовать ряду критериев:

- квартира не может быть признана ветхой или аварийной. Она должна иметь все необходимые коммуникации и отделку.

- новое помещение должно быть по общей площади не меньше ранее занимаемого (для нанимателей соцнайма) или соответствовать рыночной стоимости изымаемого жилья (для собственников).

- как правило, жилье предоставляется в границах того же населенного пункта.

Муниципалитеты часто закупают вторичное жилье в следующих случаях:

В городе нет активного строительства новых многоквартирных домов.

- нужно срочно расселить дом по решению суда, а готовых новостроек нет.

- бюджет программы позволяет выкупить подходящие по параметрам квартиры у частных лиц или инвесторов быстрее, чем строить с нуля.

Если предложенная вторичка находится в плохом состоянии, вы имеете право отказаться и требовать устранения недостатков или предоставления иного варианта, так как жилье обязано быть безопасным и пригодным для проживания.

Покупка жилья в рамках программы переселения из аварийного жилья правомерна, и это один из возможных вариантов реализации прав граждан. В зависимости от ситуации и условий программы граждане могут выбрать между получением нового жилья, денежной компенсацией или использованием государственного жилищного сертификата для самостоятельной покупки жилья, в том числе на вторичном рынке.

Переселение из аварийного жилья регулируется Жилищным кодексом РФ, Федеральным законом от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и региональными программами. С 2025 года программа включена в нацпроект «Инфраструктура для жизни», её курирует Минстрой России, а оператором выступает Фонд развития территорий (ФРТ).

Основные варианты для собственников:

Получение равноценного жилья. Новая квартира должна соответствовать определённым требованиям: быть благоустроенной, не меньше по площади, чем прежняя, располагаться в том же населённом пункте (или в другом — с согласия собственников). При этом количество комнат может не совпадать с предыдущим жильём. Денежная компенсация. Рассчитывается на основе рыночной стоимости аварийного жилья, доли в общедомовом имуществе, неиспользованных взносов на капремонт и расходов на переезд. Государственный жилищный сертификат (ГЖС). Позволяет самостоятельно приобрести жильё — новое или вторичное, а также потратить средства на строительство дома или в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Наниматели (по договору социального найма) получают только новое жильё по договору соцнайма, они не могут выбрать компенсацию или сертификат.

Возможность покупки вторичного жилья

Да, при использовании государственного жилищного сертификата граждане вправе приобрести вторичное жильё. Сертификат можно направить на покупку квартиры, комнаты или дома — неважно, от застройщика по ДДУ или на вторичном рынке. Также разрешено использовать сертификат для заключения договора подряда на строительство жилого дома.

Важно:

Сумма сертификата индивидуальна и рассчитывается исходя из площади аварийного жилья и установленных нормативов. Если стоимость выбранного жилья превышает номинал сертификата, разницу гражданин может доплатить самостоятельно. Если цена жилья ниже номинала сертификата, разница не выплачивается и обналичить её нельзя. Купленное с помощью ГЖС жильё можно продать в любое время, но при этом придётся уплатить налог в соответствии с законодательством. Условия получения сертификата

Условия могут различаться в зависимости от региона, но обычно к ним относятся:

аварийное жильё включено в соответствующую программу расселения;заявитель — собственник аварийного жилья (до признания его таковым, за исключением случаев наследования);у заявителя нет в собственности другого жилья (если собственников несколько и собственность долевая, субсидия предоставляется на всё помещение при условии, что для всех собственников это единственное жильё). Изменения в правилах

С 2024 года предлагались поправки в Жилищный кодекс и другие законы, которые предусматривали, что новую квартиру взамен снесённой смогут получать только собственники единственного жилья. Остальным государство будет выплачивать денежную компенсацию. Однако на момент 2026 года статус этих поправок и их реализация требуют уточнения.

Покупка жилья по программe переселения из аварийного фонда абсолютно законна и предусмотрена государством. Программа направлена на улучшение жилищных условий граждан путём предоставления квартир взамен непригодных для проживания помещений.

Важно понимать, что предоставляемые жилые помещения могут быть как новыми, так и бывшими в употрeблении («вторичка»).

Законодательством установлено, что гражданам предоставляется равноценное жилое помeщение, соответствующее санитарным нормам и требованиям жилищного законодательства (часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

Такое жилье можeт находиться как в новых домах, так и на вторичном рынке недвижимости, если оно соответствует установленным стандартам качества и условиям программы переселения.

Приобретение жилья по указанной программе возможно и правомерно независимо от новизны приобретаемого помещения. Основное требование — безопасность и пригодность жилья для постоянного проживания.