
Являютя ли изменения существенных условий договора аренды (изменение арендной платы, расторжение договора)
Являютя ли изменения существенных условий договора аренды (изменение арендной платы, расторжение договора) сделкой с недвижимостью, подлежащей гос. регистрации, приравненной к регистрации самой сделки (договора).
С уважением. Елена.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 16 февраля 2001 г. N 59
"Обзор практики разрешения споров, связанных
с применением Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
" 9. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.
Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.
В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, то есть в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.
Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке".
Спросить

Нормы гражданского права, связанные с изменением и расторжением договора

Добрый день!
Оказываю услуги по решению задач, контрольных работ, подготовке курсовых, дипломных и т.д. по приемлемой цене. Обращайтесь.
Спросить
КУМИ подаёт в суд, требуя взыскать задолженность по арендной плате за земельный участок, не соблюдая при этом условия договора

Да, имеется положительная практика. Но необходимо выяснить ряд моментов. Пишите
Спросить
Как защитить свои права в случае отказа страховой компании по ОСАГО?

Здравствуйте.
Мы никогда никому не звоним первыми! Это - наш закон. Если вам звонят с приглашением на консультацию - это мошенники.
В Вашем случае без изучения ВСЕХ документов говорить о дальнейших перспективах невозможно. В суде - не играют, и шансы на удовлетворение требований, в первую очередь, зависят от грамотно выстроенной позиции.
Спросить
Изменение заработной платы учителей начальных классов - законно ли?

Может ли работодатель уменьшить заработную плату (оклад) только одному сотруднику, которая зафиксирована у него в трудовом договоре, например на основании кризисной экономической ситуации?
23 декабря 2014
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Уменьшение заработной платы в связи с кризисной экономической ситуацией в одностороннем порядке по инициативе работодателя является неправомерным.
Работодатель может предложить работнику уменьшить заработную плату по обоюдному согласию сторон путем внесения соответствующих изменений в трудовой договор.
Обоснование вывода:
Заработная плата работнику устанавливается трудовым договором в соответствии с действующими у данного работодателя системами оплаты труда (ст. 135 ТК РФ).
Согласно ст. 57 ТК РФ условия оплаты труда (в том числе размер оклада, доплаты, надбавки и поощрительные выплаты) являются условиями, обязательными для включения в трудовой договор.
По общему правилу изменение условий трудового договора, в том числе уменьшение размера заработной платы, допускается только по соглашению сторон (ст. 72 ТК РФ).
Исключения из этого общего правила могут быть предусмотрены только ТК РФ.
Одно из таких исключений приведено в ст. 74 ТК РФ, которая допускает изменение по инициативе работодателя определенных сторонами условий трудового договора (кроме трудовой функции работника) по причинам, связанным с изменением организационных или технологических условий труда. При этом законодатель исходит из того, что работодатель лишь тогда вправе инициировать корректировку определенных сторонами условий трудового договора (в том числе и условия об оплате труда), когда эти условия не могут сохраняться в прежнем виде по причинам, связанным с изменением организационных или технологических условий труда (часть первая ст. 74 ТК РФ).
Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что работодатель, который в одностороннем порядке изменяет определенные сторонами условия трудового договора, обязан доказать, что это решение, во-первых, явилось следствием изменений организационных или технологических условий труда (например изменений в технике и технологии производства, совершенствования рабочих мест на основе их аттестации, структурной реорганизации производства), а во-вторых, не ухудшило положение работника по сравнению с условиями коллективного договора, соглашения (п. 21 постановления от 17.03.2004 N 2 "О применении судами Российской Федерации Трудового кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ)).
В части первой ст. 74 ТК РФ не раскрывается, что следует понимать под причинами, связанными с изменением организационных или технологических условий труда. Законодатель всего лишь приводит их примерный перечень (изменения в технике и технологии производства, структурная реорганизация производства, другие причины). Как уже было отмечено, Пленум Верховного Суда РФ дополнил этот перечень совершенствованием рабочих мест на основе их аттестации.
Однако на основе данного примерного перечня вполне можно сделать вывод о том, что в законе речь идет об обстоятельствах, которые приводят к столь существенным изменениям в организации труда работников или технологии самого производственного процесса, что прежние определенные сторонами условия трудовых договоров объективно уже не могут быть сохранены.
В этой связи отметим, что саму по себе кризисную экономическую ситуацию, по нашему мнению, нельзя признать изменением организационных или технологических условий труда, поэтому в одностороннем порядке уменьшить заработную плату (размер оклада) работников по причине финансовых затруднений работодатель не вправе. Этот вывод подтверждает и судебная практика (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 16.01.2014 по делу N 33-173, а также определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 14.09.2010 по делу N 33-17729, решение Волоколамского городского суда Московской области от 27.05.2011, решение Зюзинского районного суда г. Москвы).
Если изменение размера оклада работника не связано с изменением организационных или технологических условий труда, то оно может быть произведено только по соглашению сторон (работника и работодателя). Согласно ст. 72 ТК РФ такое соглашение заключается в письменной форме.
Однако при заключении такого дополнительного соглашения также важно выполнить ряд обязательных условий и требований.
Так, дополнительное соглашение к трудовому договору может быть признано правомерным, если оно заключено на основе добровольного согласия работника и работодателя. Если такое соглашение подписано работником вынужденно, суд может признать его неправомерным. На это, в частности, обращено внимание в п. 13 Постановления Пленума ВС РФ.
В силу части первой ст. 67 ТК РФ трудовой договор, а значит, и дополнительное соглашение к нему заключаются в письменной форме и составляется в двух экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами. Один экземпляр дополнительного соглашения к трудовому договору хранится у работодателя, другой - передается работнику, что следует подтвердить его подписью на экземпляре соглашения, хранящемся у работодателя.
Также следует учесть, что должностной оклад - это фиксированный размер оплаты труда работника за исполнение трудовых (должностных) обязанностей определенной сложности за календарный месяц без учета компенсационных, стимулирующих и социальных выплат (часть четвертая ст. 129 ТК РФ). Должностной оклад характеризует ту часть заработной платы сотрудника, величина которой обусловлена сложностью выполняемой им работы. Поэтому снижение должностного оклада работника целесообразно сопровождать соответствующим уменьшением сложности порученной ему работы (в частности объема должностных обязанностей работника). Иначе могут возникнуть риски оспаривания дополнительных соглашений о снижении должностных окладов по мотивам нарушения при их заключении требований закона об обязанности работодателя обеспечивать равную оплату за труд равной ценности (часть вторая ст. 22 ТК РФ), поскольку ценность труда работников (то есть его сложность и объемы) после уменьшения окладов останется прежней, а оплата за него снизится.
Кроме того, необходимо помнить, что в силу части пятой ст. 135 ТК РФ условия оплаты труда, определенные трудовым договором, не могут быть ухудшены по сравнению с установленными трудовым законодательством (к примеру, статьями 133 и 133.1 ТК РФ), иными нормативными правовыми актами о труде, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами. Поэтому, если размеры должностных окладов претерпевают изменения (в том числе в сторону их снижения), эти корректировки должны найти соответствующее отражение не только в трудовых договорах, но и в локальных нормативных актах, регламентирующих в организации вопросы оплаты труда (а при необходимости и в коллективном договоре).
Если работник не даст своего согласия на снижение размера оклада, он имеет право продолжить работу на прежних условиях, то есть получать прежний оклад.
ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru
Спросить
Изменение арендной платы в арендном договоре - способы уведомления и формальности


Возможность повышения арендной платы спустя год после заключения договора - анализ условий и правовая обоснованность
Уважаемая Наталья, возможность изменения арендной платы предусмотрена ст.614 ГК РФ, а также, в Вашем случае, договором. Возникает вопрос с какой даты в договоре прописано его действие - с даты заключения или с даты регистрации. От какой даты Вы исчисляете годичный срок?
Спросить
Требуется ли одобрение сделки с заинтересованностью на совете директоров при увеличении размера субарендной платы?

Договор уже одобрен, а на соглашение уже не нужно получать ободрение, так как сама сделка уже согласована.
Спросить
Можно ли привязать изменение арендной платы к ставке рефинансирования ЦБ РФ?

Можно. В качестве примера привязки к параметрам следующая формулировка: "Величина арендной платы рассчитывается по следующей формуле: количество квадратных метров арендуемых площадей соответствующего вида умножается на базовую ставку, равную стоимости аренды одного квадратного метра соответствующих площадей по состоянию на 28 февраля каждого года аренды и умножается на коэффициент. Коэффициент определяется ежегодно путем деления на два суммы следующих величин: индекс потребительских цен за прошедший год, публикуемый Госкомстатом РФ, и частное от деления курса доллара США, установленного ЦБ РФ, по состоянию на 28 февраля текущего года по отношению к курсу, установленному ЦБ РФ по состоянию на 28 февраля предшествующего года.
Величина арендной платы одного квадратного метра в момент подписания договора установлена в размере ....".
Если договоритесь о пролонгации, почему нет.
Спросить