Оформление документов и налогообложение при покупке помещения в РФ и сдаче номеров - советы для мужа-физлица и жены-ИП на УСН

199₽ VIP

На мой взгляд лучше договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом подписывать между супругами (гл. 36 ГК РФ). Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Зачем здесь аренда?

Начнем с того, что прибыль тут пока не причем, т.к. есть единый налог при упрощенке, но налоговая база определяется аналогично нормам главы 25 НК РФ.

ВАС очень даже разбрасывается (кто знает историю налоговых вопросов, тот поймет) действительно постановил по конкретному делу, что при передаче имущества безвозмездно возникает налоговая база по налогу на прибыль у того, кто использует на праве безвозмездного использования имущество.(Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 N 98 (п. 2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации).

Понятно, что Минфин РФ с этим солидарен.

Вопрос: Индивидуальному предпринимателю, применяющему УСН (с объектом налогообложения "доходы"), физическим лицом по договору безвозмездного пользования передано нежилое помещение. В договоре безвозмездного пользования, заключенном между физическим лицом и предпринимателем, указано, что предприниматель вправе передавать нежилое помещение в аренду.

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу о порядке применения положений гл. 26.2 "Упрощенная система налогообложения" Налогового кодекса Российской Федерации и исходя из информации, изложенной в письме, сообщает следующее.

В соответствии со ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя - вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

К договору безвозмездного пользования применяются правила о договоре аренды, предусмотренные отдельными положениями ст. ст. 607, 610, 615, 621 и 623 ГК РФ.

Пунктом 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.

Исходя из ст. 250 Кодекса внереализационными доходами признаются доходы, не указанные в ст. 249 Кодекса. При этом согласно п. 8 ст. 250 Кодекса к внереализационным доходам отнесены доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в ст. 251 Кодекса.

При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с гл. 25 Кодекса остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.

Таким образом, налогоплательщик, применяющий упрощенную систему налогообложения, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества, без учета налога на добавленную стоимость.

Обращаем внимание, что доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав и доходы, полученные в связи с дальнейшей передачей такого имущества в аренду (субаренду), следует рассматривать как доходы, полученные в связи с осуществлением разных операций (разного рода деятельности).

Согласно п. 4 ст. 250 Кодекса к внереализационным доходам налогоплательщика также относятся доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 Кодекса.

Учитывая изложенное, доходы от оказания услуг по предоставлению имущества в аренду (субаренду) учитываются налогоплательщиком в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в качестве внереализационных доходов или доходов от реализации услуг.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

17.08.2011

То есть, если вы оформите отношения так, то налог придется платить (если выявят, конечно это, что не факт) и со стоимости безвозмездного пользования и с доходов от аренды (тем более тут посчитать базу налоговой будет просто).

Но и второй путь таит подводные камни, в части занижения цены.

С точки зрения НК РФ сделка аренды это сделка между взаимозависмыми лицами и посему она контролируется. НК РФ устанавливает целый ряд ограничений на проверку контролируемых сделок. Ваша сделка не будет контролируемой из-за суммы. Однако Минфин уже высказался, что проверять можно. Минфин России (Письмо от 26.10.2012 N 03-01-18/8-149) допускает возможность доказывания получения этим налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды в рамках выездных и камеральных налоговых проверок.

Но это трудно поверять ИП к тому же и нереально почти, на мой взгляд.

Но вот такая позиция уже есть.

Второе, что хотелось бы отметить. Это то, что из вопроса непонятно, как приобретено нежилое помещение - в браке или нет. Если в браке и нет иного соглашения об этом помещении, то это совместная собственность. Посему её можно использовать одному из супругов в предпринимательской деятельности полностью с согласия другого супруга. Нет тут ограничений. И тогда не надо городить весь огород с арендами и ссудами. А гражданин какой страны супруг роли не играет.

Такие вопросы, но связанные с амортизацией уже рассматривались судами. Вот пример.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 20.07.2006 N А19-14067/05-24-Ф02-3506/06-С1 указал, что в соответствии со ст. 34 Семейного кодекса и ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Кроме того, общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены. Соответственно, если имущество, используемое предпринимателем, является общим совместным имуществом, то предприниматель вправе его амортизировать, несмотря на то что право собственности зарегистрировано на супругу. Главное - подтвердить факт использования такого имущества именно в предпринимательской деятельности.

Если это не так, то см. пункт один.

Спасибо за ответ! Вторая часть вопроса осталась не раскрытой. Повторю, кто из нас на какие налоги попадает при подписании договора передачи в безвозмездное пользование. Надежда.

Вопрос был такой: как лучше оформить документально и кто на какие налоги попадает в данной ситуации: муж- физ лицо ( гражданин БР) купил нежилое помещение на территории РФ, жена-Индивидуальный Предприниматель на УСН( гражданка РФ) хочет в этом здании сделать мини-отель и сдавать номера пос уточно. Что лучше оформить договор аренды от физ лица на ИП с минимальной платой( 500 или 1000 р в месяц) или договор передачи в безвозмездное пользование( ссуды) от физ лица на ИП. И возможно ли такое между супругами( и что вообще возможно и какая налоговая ответственность грозит каждому из супругов)

На этот вопрос , Я получила два ответа, противоречащих друг другу:

1.На мой взгляд лучше договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом подписывать между супругами (гл. 36 ГК РФ). Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Зачем здесь аренда?

2. Если будет договор безвозмездного пользования, то собственник платит налог на недвижимость а пользователь попадет на доначисление налоговым органом налога на прибыль с соответствующими вытекающими последствиями (мнение Высшего Арбитражного суда РФ в Информационном письме от 22.12.2005 №98).

Поэтому думайте сами, возможно проще и безопаснее заключить договор аренды с небольшой арендной платой.

В итоге, что менее проблематично в моей ситуации. Физ.лицо(муж) отдает(сдает) - ИП(жена) принимает(берет в аренду) Меня волнует налоговая сторона вопроса. Проще говоря, что менее хлопотно? Заранее, Большое спасибо за разъяснение!!!!

Спасибо за развернутый ответ! цитата Это то, что из вопроса непонятно, как приобретено нежилое помещение - в браке или нет. Если в браке и нет иного соглашения об этом помещении, то это совместная собственность Посему её можно использовать одному из супругов в предпринимательской деятельности полностью с согласия другого супруга. Нет тут ограничений. И тогда не надо городить весь огород с арендами и ссудами. А гражданин какой страны супруг роли не играет. ОТВЕЧАЮ: ДА! строение было приобретено мужем в браке, в коем состоим по сей день! Дом находится в смоленской области в деревне на берегу озера! Хотим в этом здании сделать мини-отель(типа турбазы)! Зарегистрировав ИП на меня( тк я гражданка России)! Поэтому и возник вопрос с оформлением! Из вашего ответа и поняла, что я. как ИП могу использовать купленное на имя мужа здание под сдачу номеров посуточно без оформления всяких договоров аренды и ссуды, и платить только налог 6%с дохода от сдачи номеров. Кстати, ВОПРОС:в таком случае мне обязательно ли мне нужен ККМ или я могу просто использовать БСО!

Вношу уточнение к своему вопросу : цитаты юриста из вопроса непонятно, как приобретено нежилое помещение - в браке или нет. Если в браке и нет иного соглашения об этом помещении, то это совместная собственность Посему её можно использовать одному из супругов в предпринимательской деятельности полностью с согласия другого супруга. Нет тут ограничений. И тогда не надо городить весь огород с арендами и ссудами. А гражданин какой страны супруг роли не играет. УТОЧНЯЮ: ДА! строение было приобретено мужем в браке, в коем состоим по сей день! Дом находится в смоленской области в деревне на берегу озера! Хотим в этом здании сделать мини-отель(типа турбазы)! Зарегистрировав ИП на меня( тк я гражданка России)! Поэтому и возник вопрос с оформлением! Из вашего ответа и поняла, что я. как ИП могу использовать купленное на имя мужа здание под сдачу номеров посуточно без оформления всяких договоров аренды и ссуды, и платить только налог 6%с дохода от сдачи номеров. И ВЫТЕКАЮЩИЙ ВОПРОС:в таком случае мне обязательно ли мне нужен ККМ или я могу просто использовать БСО?