Могу ли сдавать приватизированную комнату в коммунальной квартире, без согласия соседей? | Санкт-Петербург

Вопрос №277784

Могу ли сдавать приватизированную комнату в коммунальной квартире, без согласия соседей? Как это делается, что для этого необходимо (без заключения договора с агентством)

Ответы на вопрос:

Если Вы собственник (комната приватизирована) - согласие соседей на сдачу комнаты не требуется. Как собственник Вы можете можете самостоятельно заключить договор найма жилого помещения (ст.671 ГК РФ) и без участия агентства.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2

Похожие вопросы

Вопрос №1267166

Я являюсь владельцем комнаты в коммунальной трехкомнатной квартире на двух хозяев. Я хочу сдавать в аренду эту комнату, а мои соседи против. Имею ли я право сдавать комнату в аренду без согласия соседей?

Ответы на вопрос:

Нет, сдавать официально не имеете права.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Собственник согласно ст.209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом: «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Следовательно, собственник комнаты вправе, в том числе, сдать в наем (аренду, предоставить в безвозмездное пользование) свою комнату в коммунальной квартире. Что касается вопроса нужно ли получить согласие у соседей-собственников по коммунальной квартире на реализацию данного права? Существуют две позиции на этот счет.

1)Комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире. Безусловно, комната – это часть квартиры согласно ст.15 ЖК РФ: «4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире». Но в данном случае имеется ввиду комната, как часть квартиры в смысле технико-функциональной взаимосвязи комнаты как части и целого как квартиры. Понятно, что комната должна находится в квартире (в данном случае в коммунальной квартире). Но это не означает безусловной юридической взаимосвязи – комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. Комната может быть отдельным объектом права частной собственности.

Если имущество не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом. Это дело собственника. Т.е. собственник комнаты вправе самостоятельно решать – сдавать ли комнату в наем или нет. И позиция соседей по квартире не имеет абсолютно никакого значения в этом вопросе.

2)ЖК РФ установил, что общее имущество (общие места пользования) в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат. Ст.41 ЖК РФ: «1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире)».

Исходя из этого, делается вывод – т.к. наниматель будет пользоваться общим имуществом в «коммуналке», а данное имущество находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование данным имуществом. Нет согласия – нет права пользования, что влечет невозможность и пользоваться комнатой. Т.е. нет возможности заключить договор найма комнаты без согласия соседей. Но здесь нужно учитывать, что сдается в наем комната, как имущество, принадлежащее на праве частной собственности. Договор найма заключается относительно имущества, не входящего в общее имущество лиц, проживающих в квартире.

Общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты в коммунальной квартире. Ст.42 ЖК РФ: «3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату».

Значит, общее имущество – это принадлежность главной вещи – комнаты, поэтому, сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире.

Согласно ст.135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке».

Представляется доказанным, что собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире.

Сдача же комнаты в наем само по себе не ущемляет прав соседей по квартире. С уважением, Рыбакина И.А.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Полностью согласен с коллегой, Инессой Александровной! Однако, хочу заметить, что позиция части судов по этому вопросу различна! Особенно в Москве.

Суды НЕ ХОТЯТ учитывать то, что МОП в коммунальной квартире следуют судьбе комнат в этой квартире. И что право пользования МОП отдельно от права пользования комнатой существовать НЕ МОЖЕТ!

Так же судами не принимается во внимание НАЛИЧИЕ первоначальной договорённости (соглашения) собственников комнат о порядке пользования МОП. И, несмотря на то, что арендатор будет пользоваться МОП в коммунальной квартире на ТЕХ же самых условиях, что и арендодатель-собственник комнаты, суды порой отказывают в праве сдавать комнаты в аренду иным лицам и обязывают выселить арендаторов!

Хочу предложить небольшую иллюстрацию. Допустим в коммунальной квартире одна из комнат принадлежит государству (в С-Пб это сплошь и рядом). И вот эта комната по какой-то причине освобождается. И что, разве государство-собственник комнаты будет спрашивать разрешения у собственников остальных комнат кого и как вселять?! Как же! Вот и получается, что государство-собственник комнаты в коммунальной квартире "равнее" остальных собственников-"частников". Но это, по меньшей мере, неконституционно!...

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №10014439

Может ли сосед сдать в аренду свою приватизированную комнату без моего согласия.

Ответы на вопрос:

Да имеет право.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Нет, не имеет права. Необходимо Ваше согласие, если Вы также - собственник помещения.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №18016972

Можно ли сдавать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей по квартире.

Ответы на вопрос:

В коммуналке придется получать согласие всех собственников.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Можно. Если арендаторы нарушат права соседа, он может подать в суд соответствующий иск и руководствоваться нормами о том, что собственник жилого помещения обязан поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями. Указанные обязанности распространяются и на арендаторов комнаты в коммунальной квартире. Если жилая площадь не является объектом долевой собственности, то владелец помещения не имеет необходимости спрашивать согласие соседей для того, чтобы сдать комнату в аренду.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Иван, поскольку собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, СОГЛАСИЕ всех собственников комнат для указанного действия ТРЕБУЕТСЯ.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №18016995

Мы имеем комнату в трёхкомнатной квартире, соседи сдают свои комнаты без нашего согласия, законно это?

Ответы на вопрос:

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Если сама комната не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом-комнатой. Собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире. Отрицательная позиция соседей по квартире не имеет никакого значения при этом. В коммунальной квартире есть общее имущество находящееся в общей долевой собственности собственников комнат этой квартиры. Это места общего пользования (ванная комната и др.). Согласия собственников комнат на пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности собственников комнат, не нужно: согласно п.3 ст.42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. Из чего следует, что передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в коммунальной квартире. Согласно ст.135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Если между собственниками комнат в коммунальной квартире ранее было заключено соглашение о порядке пользования общим имуществом коммунальной квартиры (ванной комнатой и др.), то "квартирант"-наниматель должен соблюдать этот порядок. "квартирант" будет пользоваться имуществом дома – подвалом, лестничной клеткой, лифтом и т.п., находящимися в общей долевой собственности всех жильцов дома (собственников квартир и комнат). Согласие других жильцов дома (собственников квартир и комнат) на пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех жильцов, также не требуется.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №18017006

Каким законом аргументировать?

Ответы на вопрос:

Соседи незаконно сдают свои комнаты. Обратитесь в жилинспекцию.

Данный вопрос регулируется нормами ЖК РФ.

Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Также нормами ГК РФ

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №14809387

Могу ли я,как собственник комнаты в коммунальной квартире, сдать ее без согласия соседей (собственников)?

Ответы на вопрос:

Без согласия соседей (собственников) - в письменном виде - не имеете права поселять нанимателей комнаты.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Да, можете. Никакого согласия соседей Вам для этого требуется.

Ни письменного, ни устного.

Это равносильно тому, что получать согласие соседей по подъезду при сдаче квартиры в найм.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Нет, необходимо согласие других собственников комнат, так как Ваши наниматели же будут пользоваться местами общего пользования, а это возможно лишь с согласия всех иных собственников.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Предыдущие ответы не верные. В коммунальной квартире Вы вправе заключить договор найма комнаты, без получения согласия других собственников комнат в коммунальной квартире. Это только если у Вас не комната, а доля, в праве общей долевой собственности, то только в этом случае требуется согласие остальных долевых собственников. А если отдельная комната, то никакого согласия не требуется. Если надумаете продавать комнату, то остальные собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право приобретения Вашей комнаты, в этом сходство с общей долевой собственностью, но не более этого. Всего доброго!

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №16732734

В 3-х комнатной коммунальной квартире (жильё приватизировано у обоих собственников), площадь практически идентична.

1. Имеют ли право соседи, в соответствии со ст. 247 ГК РФ, без моего согласия, и меня даже никто не уведомил, (уезжал на месяц) заселить квартирантов в свои комнаты? При этом квартиросъёмщики показывают (на расстоянии) договор аренды, где от руки вписаны фамилии квартиросъемщиков. Говорят, приезжал некий сотрудник из фирмы, и они две стороны: собственники жилья и квартиросъёмщики составили данный договор-аренды. Печати в договоре нет.

2. При сдаче жилья через фирму требуется ли нотариальное заверение данного договора-аренды. Или рукописная форма договора-аренды только с подписями сторон является законной?

3. Подскажите возможно ли опротестовать действия соседей?

P.S. Полиция приезжала, записали ФИО квартиросъёмщиков, мне сказали пишите заявление будем разбираться.

Заранее спасибо!

Ответы на вопрос:

Здравия! В соответствии со ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящемся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников. То есть сдать в аренду часть квартиры без согласия других собственников вы не можете. Кроме того, сдать в аренду долю в праве собственности невозможно в принципе, сдать в аренду можно только какую-то вещь (в т.ч. квартиру, комнату), но не ее долю.

Однако, надо смотреть в документы на предмет того, как именно оформлено жилое помещение.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Евгений. Соседи в коммунальной квартире могут сдать свою комнату в аренду (нам) только при согласовании с другими соседями порядка пользования местами общего пользования. Это в случае, если в собственности комнаты, а не доли. Если в собственности не конкретные комнаты, а доли в праве собственности на квартиру, то вселять третьих лиц в квартиру можно только с согласия другого сособственника. То есть и в первом, и во втором случае-вселять третьих лиц можно только с согласия соседей. Участковый вряд-ли что решит, принудительно вопрос решается только в судебном порядке.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №15302644

Как вынудить соседей не препятствовать мне в сдаче комнаты в коммунальной квартире?

Ответы на вопрос:

Юлия, чтоб сдавать квартиру находящуюся в долевой собственности необходимо согласие всех собственников.

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Вынудить-не получиться. Нужно именно добровольное согласие всех сособственников. Даже если и получиться впоследствии кто-то может заявить что против.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Никак. Судебная практика последних трех лет в данном вопросе исходит из следующего.

Частью 1 статьи 30 ЖК РФ предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом. В силу части 2 и части 4 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, данным Кодексом. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

По смыслу перечисленных выше норм, законодатель, предусмотрев право собственника жилого помещения по передаче его внаем гражданам по договору найма, обусловил возможность осуществления этого права как необходимостью соблюдения интересов соседей, так и необходимостью соблюдения требований гражданского законодательства и Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу положений части 2 статьи 76 ЖК РФ, для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Таким образом, собственник жилого помещения в коммунальной квартире вправе передавать его по договору найма иным лицам только с согласия других лиц, проживающих в этой квартире, - как нанимателей, так и собственников жилого помещения, а также членов их семей.

За подробностями - см. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.10.2018 N 33-22949/2018 по делу N 2-2369/2018.

Такие дела.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №16868870

В коммунальной квартире 2 комнаты, одна в моей собственности, другая в собственности соседей. Со мной проживает мама инвалид 1 группы, после инсульта парализована одна сторона, не ходит. Соседи решили свою комнату сдать, я против, есть ли у меня такое право? Спасибо!

Ответы на вопрос:

Есть, при одновременном соблюдении двух условий: 1) вся квартира находится именно в долевой собственности; 2) судом ранее не определялся порядок пользования данной квартирой между ее сособственниками. В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Согласно статье 76 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению. Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то суд будет вправе выселить квартирантов, а также обязать соседей сдавать комнату в найм иным лицам только с Вашего письменного согласия.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №14977179

Скажите, пожалуйста, могу ли сдать комнату в коммунальной квартире, если соседи против? Если да, то как правильно сдать? Спасибо.

Ответы на вопрос:

однозначного ответа на ваш вопрос нет, есть две позиции:

1. Комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире. Безусловно, комната – это часть квартиры согласно ст.15 ЖК РФ: «4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире». Соответственно, сдать ее можно путем заключения договора аренды с тем, кто хочет ее снять.

2. Ст.41 ЖК РФ: «1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире)».

Исходя из этого, делается вывод – т.к. наниматель будет пользоваться общим имуществом в «коммуналке», а данное имущество находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование данным имуществом. Нет согласия – нет права пользования, что влечет невозможность и пользоваться комнатой. Т.е. нет возможности заключить договор найма комнаты без согласия соседей.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Конечно можете, согласия соседей не требуется. Комната - это самостоятельный объект недвижимости.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Если в коммунальной квартире долевая собственность, а не право собственности на комнату как объект недвижимого имущества, то на вселение квартирантов и иных граждан (кроме несовершеннолетних детей) согласие соседей требуется. В Санкт-Петербурге практически во всех коммунальных квартирах режим общей долевой собственности. Вопрос об определении порядка пользования может быть разрешен в судебном порядке, если не можете договориться с сособственниками.

Цитата:
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2018)

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение