Мы купили квартиру в новостройке по договору переуступки прав требования. | Москва

Вопрос №278148

Мы купили квартиру в новостройке по договору переуступки прав требования.

Договор соинвестирования нам во время сделки предоставлен не был.

А теперь по этому договору с нас требуют оплатить коммунальные платежи за полгода вперед.

Хотя на самом деле в доме еще не работает лифт, квартира без отделки, ремонт мы не начинали.

С нами отказываются подписывать акт и не выдают ключи, пока мы не оплатим коммуналку.

Гос. комиссия прошла 30.06.2005 г.

Можно ли избежать уплаты коммунальных платежей?

Ответы на вопрос:

Если вы не поставили свою подпись т.е. не дали согласие на оплату коммунальных услуг письменно за полгода вперед, то вполне можете побороться за свои права. Любое их действие должно быть основано на законе, почему я должен оплатить услуги лифта, если эти услуги не предоставляются. Почему я должен платить за коммунальные услуги, если я ими не пользуюсь. Конечно нужно сделать юридический анализ имеющихся у вас документов, но на мой предварительный взгляд, им очень трудно будет взыскать у вас задолженность через суд по нескольким причинам.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Похожие вопросы

Вопрос №18516285

Ситуация в следующем. Беру квартиру новостройку по уступке. Третий раз переуступает физ лицо. Но самый первый уступчик юрлицо и он сейчас банкрот, объявлен конкурс. Дом через два месяца сдается и боюсь, что сделку признают недействительной и квартиру заберут. Или я ошибочно волнуюсь?

₽ VIP

Ответы на вопрос:

Екатерина!

Вы может быть и ошибочно волнуетесь.

Посмотрите, есть ли по этой квартире определение Арбитражного суда о включении в реестр.

Если есть - то волноваться не стоит.

Никто уже не оспорит эту сделку.

Если же нет, то рекомендую отказаться от сделки.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 20.04.2021) "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 201.4

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Не факт, что сделку признают недействительной. Оспариванию подлежат подозрительные сделки, например, по неоправданно низкой стоимости.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 20.04.2021) "О несостоятельности (банкротстве)"

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Екатерина! Покупка по такой переуступке права требования чревата тем, что согласно ст.61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" могут оспорить сделку, если встречное исполнение было неравноценным. Т.е. если это право требованиям продали за бесценок при том, что его реальная рыночная стоимость, подтвержденная оценкой, гораздо выше. Так что нужно с огромной осторожностью подходить к такой сделке, т.к. высок риск остаться без денег и без квартиры. Так что риск такой есть, и пока застройщик не признан банкротом, вступать в такую сделку очень опасно. Будьте осторожны.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Мне лично, уже сам факт, что квартиру переуступают третий раз, кажется слишком подозрительным. Надо смотреть условия всех сделок, чтобы точно ответить на ваш вопрос. Если юрлицо совершило сделку в течение года до принятия заявления о банкротстве, то здесь нужно серьезно задуматься. А волнения ваши не лишены оснований

Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка) (п. 1 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ)).

Пунктом 3 ст. 61.6 Закона N 127-ФЗ предусмотрено, что кредиторы и иные лица, которым передано имущество или перед которыми должник исполнял обязательства или обязанности по сделке, признанной недействительной на основании п. 1 ст. 61.2, п. 2 ст. 61.3 Закона N 127-ФЗ и ГК РФ, в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества приобретают право требования к должнику, которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством РФ о несостоятельности (банкротстве).

В силу п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63) в случае признания на основании ст. 61.2 или ст. 61.3 Закона N 127-ФЗ недействительными действий должника по уплате денег, передаче вещей или иному исполнению обязательства, а также иной сделки должника, направленной на прекращение обязательства (путем зачета встречного однородного требования, предоставления отступного или иным способом), обязательство должника перед соответствующим кредитором считается восстановленным с момента совершения недействительной сделки, а право требования кредитора по этому обязательству к должнику (далее - восстановленное требование) считается существовавшим независимо от совершения этой сделки (абз. 1 п. 4 ст. 61.6 Закона N 127-ФЗ).

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Это лучший ответ

Здравствуйте!

В общем подозрительно, что уступка уже третий раз.

Кроме того, нужно смотреть документы что бы точно ответить.

Правовое основание - ст.61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Цитата:
. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Так, как видите, пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

А для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

Так как:

Цитата:
в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Вам нужно иметь ввиду, что при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.

Еще вам необходимо учитывать, что по правилам упомянутой нормы могут оспариваться только сделки, в принципе или обычно предусматривающие встречное исполнение; сделки же, в предмет которых в принципе не входит встречное исполнение (например, договор дарения) или обычно его не предусматривающие (например, договор поручительства или залога), не могут оспариваться на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, но могут оспариваться на основании пункта 2 этой статьи.

Надеюсь мой ответ вам полезен!

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №15361142

Покупал квартиру по переуступке договора соинвестирования в 2015 году, самый первый покупатель покупал в ноябре 2005 года тоже по договору соинвестирования. Застройщик с 2015 года остановил стройку, сейчас денег у застройщика нет, но он не банкрот в договоре не прописаны окончания стройки дома. Могу ли я через суд добиться признания договора соинвестирования, договором ДУ?

Ответы на вопрос:

Цитата:
Могу ли я через суд добиться признания договора соинвестирования, договором ДУ?

Такая судебная практика имеется.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Михаил, в принципе, такие судебные решения есть, но при этом надо выдвигать также и иные требования. Обратитесь к юристу.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №12136968

Пять лет назад купила квартиру по переуступке прав. Меня не включили в реестр обманутых дольщиков, т. к не могу представила копии квитанции об оплате за квартиру первого собственника, а не оригинал квитанции. Расписку в получении денег предыдущего собственника от меня они в расчет не берут. Договор долевого участия и договор уступки прав зарегистрированы в росреестре. Имеется оригинал письма от организации застройщика, что первый собственник задолженности не имеет. Что делать?

Ответы на вопрос:

Должны быть указаны, какие конкретно из перечисленных в части 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ нарушений послужили основанием В таком случае отказ немотивирован.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №12137055

Отказ мотивирован не предоставление всего пакета документов, а именно платежных. На самом деле имеется ксерокопия, а не оригинал квитанции об оплате предыдущего собственника в кассу застройщика.

Ответы на вопрос:

Надежда Васильевна.

Вы должны были предоставить оригинал платежных документов, а не копию. В связи с этим отказ правомерен.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №12137531

Что теперь делать? Предыдущего собственника не найти. Обращаться в суд с иском к Минстрою о пр знаний.

Ответы на вопрос:

Вы не указали самого главного - зарегистрирован ли договор уступки прав в росреестре, если зарегистрирован то нужно признавать свое право на квартиру как объект незаверш. Строительства, а про тот реестр который говорите - толку в реальности о него - 0.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №17510353

Покупка новостройки по договору уступки.

Оформили сделку покупки квартиры в новостройке по договору уступки, сдали документы в МФЦ.

Смущает, что в заявлении, которое я подписала в МФЦ, вид недвижимости - земельный участок, характеристики - город, улица, и вроде площадь ЗУ.

Никаких данных на саму квартиру (адрес, площадь, этаж, кол-во комнат) в заявлении нет.

Выдали опись документов, принятых для оказания гос. услуг Регистрация и погашение сделки об ограничении (обременении) права земельный участок.

Это правильно или что-то не так?

Так же договор называется Договор об уступке прав и обязанностей Участника долевого строительства.

Прописано: переходят в полном объеме права в отношении доли в строительстве объекта.

В договоре нет слова: требования.

Нет ли здесь подвоха?

Срок оплаты сегодня, а регистрацию ждать ещё 9 дней.

₽ VIP

Ответы на вопрос:

Это лучший ответ (выбран автоматически)

Во первых, непонятно почему вам дали характеристику земельного объекта дома а не характеристику самого дома, во вторых вы имеете право по заявлению отдельному получить характеристику на конкретный объект недвижимости, пока же вам дали выписку ПРАВИЛЬНУЮ не волнуйтесь ничего в ней такого нет, просто это выписка сведений об ОБЪЕКТЕ а не о конкретной квартире, вам нужно написать заявление на предоставление выписки по ОБЪЕКТУ недвижимости МК, а не характеристику объекта

Приказ Министерства экономического развития РФ от 23 декабря 2015 г. N 968 "Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и порядка уведомления заявителей о ходе оказания услуги по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости"

Цитата:
В целях предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, посредством обеспечения доступа к Ф ГИС ЕГРН в день не позднее следующего за днем осуществления оплаты орган регистрации прав предоставляет заявителю возможность поиска объектов недвижимого имущества, сведения о которых содержатся в ЕГРН, по следующим критериям:

1) кадастровый номер, ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный) объекта недвижимости;

2) номер государственной регистрации права, ограничения права, обременения объекта недвижимости;

3) адрес (местоположение) объекта недвижимости;

4) дата государственной регистрации права, ограничения права, обременения объекта недвижимости или диапазон дат;

5) категория земель, к которой относится земельный участок;

6) вид разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещенийя;

7) назначение здания или помещений

я (жилое, нежилое.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Это лучший ответ (выбран автоматически)

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, в соответствии со ст.551 ГК РФ.

То, что в заявлении земельный участок, это-то нормально. Так как по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, ст.552 ГК РФ.

А вот то обстоятельство, что не прописано про квартиру, это не понятно.

Что у вас в договоре, это важно.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий дого]вор не считается заключенным.

Вам до подписания нужно было дать договор на правовую оценку юристу.

Всего наилучшего и решить вам ваш вопрос!

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Конечно нужно смотреть сам договор долевого строительства, там указывается какой объект должен перед. Аваться и регистрироваться соответственно после сдачи в эксплуатацию. Если эти сведения отсутствуют заключите доп. соглашение к договору.

Закон N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" с последними изменениями (внесенными Федеральным законом от 26.07.2019 N 248-ФЗ), вступившими в силу с 23.01.2020 года (ред. 29).

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Luna

Действительно не совсем понятно отсутствие в заявлении вид объекта, его характеристики и адрес.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта в котором обязательно указывается полная характеристика переданного объекта

Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется

Вам выдали опись документов, принятых для оказания гос. услуг Регистрации и погашение сделки об ограничении (обременении) права на земельный участок,

Рекомендую обратиться к юристу для изучения документа

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Статья 11. Уступка прав требований по договору

Цитата:
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.05.2020) "О государственной регистрации недвижимости"

Статья 5. Идентификаторы, используемые при ведении Единого государственного реестра недвижимости

1. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

2. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации.

3. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган регистрации прав осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (далее - единицы кадастрового деления). При установлении или изменении единиц кадастрового деления соответствующие сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании правовых актов органа регистрации прав.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Если Вы заключили Договор об уступке прав и обязанностей Участника долевого строительства, то согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре В статье 11 данного закона сказано:Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В Единый государственный реестр недвижимости должны быть внесены сведения по квартире.

Федеральным Законом «О государственной регистрации недвижимости» определен перечень документов, необходимых для оформления прав собственности на объект делового строительства. Для оформления права собственности на объект долевого строительства к заявлению о регистрации прав необходимо приложить документы, являющиеся основанием для проведения регистрации прав. Постановка на кадастровый учет многоквартирного дома вместе со всеми расположенными в нем помещениями проводится по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на принятие решения о выдаче разрешения на ввод этого дома в эксплуатацию. Для оформления права собственности на объект долевого строительства необходимо представить подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по такому договору (после государственной регистрации он возвращается правообладателю). К документам, необходимым для проведения этой процедуры, также относится передаточный акт или другой документ о передаче объекта долевого строительства. Оформление прав на недвижимое имущество очень ответственный процесс.

В вашей ситуации нужно разбираться, потому что из вашего вопроса следует. Что в МФЦ у вас приняли документы для оказания государственной услуги Регистрация и погашение сделки об ограничении (обременении) права земельный участок.

Получается что в вашей ситуации действительно что то не так, если речь идет только о земельном участке.

Закажите вначале, чтобы понять что к чему выписку из ЕГРН по объекту недвижимости МК.. В этой выписке должны быть отражены характеристики квартиры.

Также дайте кому то из юристов для изучения ваш Договор об уступке прав и обязанностей Участника долевого строительства, чтобы понять какой именно вы договор заключили. По закону договор называется об уступке право требования.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Конечно это не правильно. Нужно ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ВСЕ СВЕДЕНИЯ об ОБЪЕКТЕ недвижимости. Это требования Закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" с последними изменениями (внесенными Федеральным законом от 26.07.2019 N 248-ФЗ), вступившими в силу с 23.01.2020 года (ред. 29).

Далее для сведения: уступку можно совершить до подписания акта приема-перед. Ачи на квартиру. Любой датой. Независимо от ввода объекта в эксплуатацию. Уступка прав (требования) по договору долевого участия в строительстве и как любая уступка она может быть совершена до момента полного исполнения своих обязанностей стороной — застройщиком. Застройщик считается выполнившим свои обязанности после того, как он перед. Ал квартиру участнику долевого строительства, а не после того, как он сдал объект в эксплуатацию. Единственный момент — ДУ у продавца должен быть зарегистрирован до сдачи объекта в эксплуатацию. Если уступка совершается с участием застройщика, то это гарантирует то, что акт приема-перед. Ачи ранее не подписывался. Можете попросить у Застройщика справку о том, что акт не выдавался. Для подстраховки расчеты можно через ячейку провести.

Ссылка: https://pravoved.ru/question/2121342/

РЕКОМЕНДУЮ ОТЛОЖИТЬ СДЕЛКУ И ОПЛАТУ и обратиться к Адвокату или юристу в сфере недвижимости по месту Вашего жительства.

Желаю удачи. В.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Это лучший ответ

1, Уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией названного договора подписанием акта приема-передачи объекта долевого строительства.

То есть до ввода объекта в эксплуатацию, а раз объект не введён в эксплуатацию - не будет сведений о квартире в ИГРУ

2. А вот когда имеется подписанный акт приема-передачи, дом введён в эксплуатацию и сведения о квартире есть в ИГРУ, стороны могут заключить между собой только договор купли-продажи квартиры (ст. 11 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

3. Далее, Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места.

В случае, если только на таких условиях настаивает сторона, то Вы имеете право потребовать включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные до момента госрегистрации договора, являются задатком, условия возврата задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.

4. Для сделки уступки прав требования по договору долевого участия требуется: сам ДУ, зарегистрированный в Росс реестре

документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства, выписка из Росреестра

И Ваша задача-обязательно получить информацию по объекту, на который по окончании договора, у участника возникает право собственности (состояние, площадь, этаж и т.д.).

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Это лучший ответ (выбран автоматически)

Если речь идет о договоре уступки прав и обязанностей по договору ДУ, то в нем обязательно указывается не только земельный участок, но и данные, позволяющие идентифицировать расположенный на нем объект недвижимости (адрес, площадь, этаж, количество комнат).

Надо обратиться к юристу для изучения документов.

Цитата:
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Статья 11. Уступка прав требований по договору

Статья 17. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Лана!

Вообще чтобы оценивать насколько грамотно был составлен договор нужно его видеть.

В целом - непонятно почему речь идет только о земельном участке.

Да, по нему права тоже передают, но не только по нему.

Возможно, что просто у Вас не все документы на руках.

Что касается слова "требования", то это не принципиально. Так как у вас тоже вполне возможно. И это не нарушение.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст 11

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Это лучший ответ

Лана, здравствуйте!

Необходимо смотреть договор долевого участия по которому происходит уступка права (ст.388 ГК РФ), что там прописано в качестве предмета. Это и будет прописано в договоре цессии. Никаких данных о квартире, поскольку объект ещё не введен в эксплуатацию и нет соответствующих сведений.

Ничего страшного, что в договоре нет "требования", уступка права само по себе предполагает требование.

Добавлю, согласно ч.2 ст. 389 ГК РФ Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Удачи Вам!

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Вам необходимо заказать выписку из ГРН о регистрации прав на объект недвижимости, согласно которого будет указан объект права.

В случае отсутствия объекта права на строение, вы приобретаете только земельный участок.

Согласно ч.1 ст. 552 ГК РФ По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №17510419

В самом договоре ДУ, и в договоре уступки объект прописан правильно - жилое помещение, и все его характеристики.

Ответы на вопрос:

Вот, значит Вы получили информацию об этом объекте. Раз уступка права требования, а не договор купли продажи, то не будет в ЕГРН сведений о квартире

Как только эти сведения есть в ЕГРН, значит будет не договор уступки права требования, а договор купли продажи.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Если в самом ДУ есть описание объекта, которое вы приобрели то не переживайте

В описанной вами ситуации документы попадут в отдел контроля по экспертизе документов

Согласно ст. 11

Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" сам договор об уступки прав внесен в сведения в ЕГРН.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №17510428

В ДУ и договоре уступки объект - жилое помещение.

А в заявлении мфц - земельный участок

Почему?

Риэлтор сказала, потому что дом ещё не построен.

Есть сомнения.

Ответы на вопрос:

Уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией названного договора подписанием акта приема-передачи объекта долевого строительства.

То есть до ввода объекта в эксплуатацию, а раз объект не введён в эксплуатацию - не будет сведений о квартире в ИГРУ

А вот когда имеется подписанный акт приема-передачи, дом введён в эксплуатацию и сведения о квартире есть в ИГРУ, стороны могут заключить между собой только договор купли-продажи квартиры (ст. 11 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Правильно.

Дом не введён в эксплуатацию, и квартира, естественно

Только ДУ и права в ИГРУ на земельный участок.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №17510431

ДУ у продавца зарегистрирован в росреестре.

Ответы на вопрос:

Вот, условие первое о том, что Уступка по договору долевого строительства прав требований по допускается с момента государственной регистрации договора выполнено.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Оформили сделку покупки квартиры в новостройке вы пишите в вопросе.

Значит дом не сдан у вас еще.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №3164963

Мной приобретена квартира в строящемся доме по договору переуступки прав по договору долевого участия (основной ДУ заключен между заказчиком и застройщиком, директор у этих 2 юридических лиц - одно и тоже лицо, в дальнейшем уже заказчик переуступает мне). В настоящее время срок ввода в эксплуатацию переносится на 3 месяца, до настоящего момента никакого письменного, либо другого уведомления об этом я не получала, исключительно только все на словах от менеджера по продажам... могу ли я в этом случае попытаться потребовать неустойку за задержку срока ввода в эксплуатацию и с чего начинать (сразу в суд или попробовать договориться с заказчиком... или же уже с застройщиками). никак не могу понять в чем существенное отличие ДУ от переуступки по ДУ. Прошу обратить внимание именно на эти 2 вопроса, так как предыдущий юрист мне на них так и не смог ответить:

1. В чем существенная разница между ДУ и переуступкой по ДУ?

2. Кому писать претензию на выплату пени... Заказчику или уже Застройщику? Обращаю внимание, у меня переуступка прав требования по ДУ, где Заказчиком является юридическое лицо.

Ответы на вопрос:

Это лучший ответ

1. Отличие ДУ от переуступки по ДУ заключается в том,, что это хотя и взаимосвязанные, но разные договоры.

ДУ определяет права и обязанности застройщика и дольщика (сроки строительства, объект строительства, оплата по договору, гарантии и залоги).

Договор переуступки определяет права и обязанности цедента (лица, переуступающего требование) и цессионария (лица, принимающего требование). Как правила оплата цессионарием цеденту суммы и передача цедентом цессионарию всех документов, подтверждающих требование,

При этом если бы не было договора ДУ, то нельзя было бы заключить и договор переуступки, поскольку само переуступаемое требование не существовало бы.

Потому для цессионария важно, чтобы на руках у него были все документы, подтверждающие его требование (договоры переуступки и ДУ, документы об оплате дольщиком застройщику денежных средств, документы подтверждающие оплату цессионарием цеденту денежных средств во договору переуступки, документы, подтверждающие уведомление застройщика о состоявшейся переуступке).

После заключения договора переуступки права требования цессионарий становится на место дольщика и вправе осуществлять все его права в том числе и требовать от застройщика исполнения условий договора, включая неустойку.

2. Претензию по неустойке нужно писать непосредственно застройщику, поскольку после заключения договора переуступки Вы встали на место дольщика (заказчика).

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно требованиям статьи 23.1 ФЗ «О защите прав потребителей» Последствия нарушения продавцом срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю. Договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать: передачи оплаченного товара в установленный им новый срок; возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара. В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Согласно ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Согласно ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» и Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 г. Москва «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Кроме того, в соответствии со взаимосвязанными положениями ст.151 ГК РФ и ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Хотите более подробно приходите на очную консультацию с договорами!

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №16183951

У физического лица есть квартира, которую он приобрел по Договору долевого участия. Теперь он хочет переуступить право требование на эту квартиру другому физическому лицу, но с рассрочкой оплаты на пять лет до 2024 года. Через два года к 2021 году дом будет сдан.

Вообще такая переуступка прав требований с рассрочкой платежа возможна?

И, если, да, то как это оформить? Составить договор уступки, и указать в нем, что до момента полной оплаты право требования на квартиру остается у Продавца (т.е. возникает ипотека в силу закона и квартира будет в залоге, и будут действовать на нее обременения)?

А, когда дом будет сдан, то к соглашению о переуступке необходимо будет какое-нибудь доп. соглашение заключать? Или Покупатель просто будет регистрировать право собственности с обременением?

Спасибо.

Ответы на вопрос:

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДУ) тоже проходит государственную регистрацию.

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (статья 11 закона ФЗ-214). Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДУ.

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДУ.

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

Зарегистрированный Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);

Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);

Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДУ);

Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);

Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;

Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);

Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);

Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);

Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);

Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Да! Переуступка прав требований возможна с рассрочкой. Это распространенная схема.

Даже при заключении договора цессии с рассрочкой право требования по ДУ перейдет к покупателю. При наличии указанного Вами условия выполнение обязательств покупателя будет обеспечено залогом прав требований.

Когда дом будет сдан, нет необходимости заключать дополнительное соглашение, достаточно подписать акт приема квартиры. Покупатель будет регистрировать право собственности на основании ДУ, договора уступки прав (цессии) и акта.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №11417528

По договору УСТУПКИ права требования по ДДУ я с супругой приобрели в СОВМЕСТНУЮ собственность квартиру в новостройке. В настоящее время АКТ приёма-передачи квартиры НЕ ПОДПИСАН, т.е. возможна переуступка по 214-ФЗ.

Сейчас я хочу продать (уступить) свою долю (право на долю) сыну, чтобы уже он с супругой подписывали Акт прима-передачи квартиры и оформляли собственность на себя, без моего участия.

Вопрос: как продать мою долю (право на долю), ведь:

1) как таковая доля не выделена в договоре уступки (совместная собственность)

2) выделить такую долю нельзя, т.к. нет объекта (квартиры)

Согласие застройщика на продажу (уступку) доли имеется.

₽ VIP

Ответы на вопрос:

Вначале надо будет выделять Вашу долю в этом имущественном праве, а потом можете продать ее, если Ваш сын обладает дееспособностью для совершения такой сделки. Согласно СК РФ

Цитата:
Статья 38. Раздел общего имущества супругов

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

...

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Это лучший ответ

До подписания акта приема-передачи может быть подписан договор уступки права требования по этому договору. А после подписания акта - договор купли-продажи. Ст. 421 ГК рф.

.

На данный момент право требования принадлежит Вам и супруге, право указано для оформления в совместную, а не долевую собственность. Поэтому сначала с супругой стоит договориться о размере долей и внести изменения в договор. А уже после уступать право требования. Ст. 38 ск рф.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Понятно, что поскольку в ДУ указано, что Вы и супруга приобретаете квартиру в совместную собственность после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи, то и уступить свою долю в праве требования Вы сейчас не можете, т.к. как таковой доли в праве требования ещё нет.

Поэтому Вам следует договориться с застройщиком о внесении изменений в ДУ (путем подписания доп. соглашения к нему) в части указания, что квартиру Вы с супругой приобретаете в долевую собственность (по 1/2 доли каждому).

Соответственно, и право требования по ДУ у Вас будет в долях.

А после регистрации дополнительного соглашения в ЕГРП, Вы уже вправе по договору уступки передать свою долю в праве требования сыну.

Такая схема вполне допустима и не противоречит гражданскому законодательству (ст. 382, 421 Гражданского кодекса РФ, ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ).

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

38 СК РФ и ст 450-452 ГК РФ-только при выделении Вашей доли и согласии застройщика можете это сделать.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Да в вашем случае возможно заключить договор переуступки права требования. Порядок заключения договора цессии регламентируется гл. 24 ГК РФ. Но это возможно только лишь в том случае, если в будущей квартире как минимум три комнаты, т.е супруге, сыну, и вам. Как сказано в 5-м пункте информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 30.10.2007 № 120, уступить часть прав по обязательству можно, если предмет исполнения этих обязательств делим. А в соответствие с 133 ГК РФ, неделимой является только та вещь, которую невозможно разделить без изменения функционального назначения. Другими словами, однокомнатную или двухкомнатную квартиру в вашем случае нельзя будет переуступить.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение