Заключил договор долевого строительства с фирмой, которая сама является инвестором строительства. | Москва

Вопрос №280256

Заключил договор долевого строительства с фирмой, которая сама является инвестором строительства. Все сроки сдачи дома уже прошли, а стройка на уровне нулевого цикла. Сейчас выяснилось, что у этой фирмы и генерального инвестора есть финансовые разногласия и существует угроза расторжения договора между ними и повторной продажи нашей квартиры. Фирма, с которой у нас подписан договор долевого строительства, предложила нам зарегистрировать договор через своего юриста по доверенности в судебном порядке, чтобы исключить возможность двойной продажи нашей квартиры. Скажите пожалуйста, возможна ли такая регистрация? В иске в качестве ответчиков выступает и фирма, с которой у нас заключен договор, и генеральный инвестор. Юрист фирмы уже пятый месяц держит у себя все наши документы и не зарегистрировал договор, ссылаясь то на одно, то на другое. Может быть нас просто обманом заставили отдать им договор и теперь на руках у нас только ксерокопии документов и мы ничего не сможем доказать в случае необходимости. Подскажите, есть ли такая практика регистрации договоров?

Ответы на вопрос:

Адвокат г. Новосибирскотзывов: 113ответов: 694
25.09.2005, 21:50

Видимо речь идет о признании в судебном порядке за Вами права собственности на инвестиционную квартиру как доли в незавершенном объекте и включении Вас в реестр инвесторов строящегося дома. В любом случае оригиналы документов Вам надлежит забрать себе, оставив юристу заверенные копии. Документы, при необходимости, Вы сможете предоставить в суд лично.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Похожие вопросы

Вопрос №12381358

Был заключен договор на строительство жилого дома. Аванс был оплачен, а строительство так и не началось. Подал в суд и выиграл его. Получил исполнительный лист и отправил судебным приставам по месту регистрации фирмы. Через месяц получил ответ, постановление о приостановлении исполнительного производства, так как фирма банкрот. Вся это ситуация длится более года. Подскажите есть ли шанс вернуть мои денежные средства и каким образом это сделать?

Ответы на вопрос:

Юрист г. Читаотзывов: 22 157ответов: 40 204
05.04.2017, 10:21

Если фирма и правда банкрот, то шансов получить свои денежные средства у Вас практически нет.

Возможно, что есть признаки преднамеренного банкротства, но тут не видя документов трудно сказать.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Москваотзывов: 320ответов: 670
05.04.2017, 10:22

Если фирма банкрот, вам надо подавать заявление в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве этой организации и просить включения ваших требований в реестр кредиторов.

Но на это у вас очень ограничены сроки. Приостанавливают производство в наблюдении. Поэтому шанс вступить в реестр еще есть.

Если нужна помощь - обращайтесь.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Адвокат г. Москваотзывов: 14 280ответов: 42 035
05.04.2017, 10:22

Для понимания перспектив необходимо проанализировать имеющуюся у пристава и в иных источниках информацию о должнике.

Выясните у пристава всю имеющуюся у него информацию.

Проверьте информацию по базам арбитражных судов.

Тогда будет понятно - в состоянии должник рассчитаться или нет.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Тольяттиотзывов: 3 876ответов: 10 248
05.04.2017, 10:23

Приостановка исполнительного производства законна. Вам нужно подавать заявление о включении в реестр требований кредиторов в арбитражный суд, по месту нахождения банкротного дела. Банкротство в среднем занимает от 2 до 5-ти лет. На сайта арбитражного суда можете узнать номер дела и посмотреть движение.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Екатеринбурготзывов: 1 029ответов: 1 838
05.04.2017, 10:24

В данном моменте Вам надо определиться, считается ли долг текущим платежом или данная задолженность включается в реестр требований кредиторов. Если текущая, то пристав имеет право предъявить для взыскания конкурсному управляющему, если она должна включаться в реестр требований кредиторов, то Вам необходимо обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении Вашей задолженности в реестре требований кредиторов, основание решение суда. А шанс вернуть деньги будет зависеть какие активы имеет банкрот.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Москваотзывов: 1 125ответов: 4 426
05.04.2017, 11:08

Цитата:
Был заключен договор на строительство жилого дома. Аванс был оплачен, а строительство так и не началось. Подал в суд и выиграл его. Получил исполнительный лист и отправил судебным приставам по месту регистрации фирмы. Через месяц получил ответ, постановление о приостановлении исполнительного производства, так как фирма банкрот. Вся это ситуация длится более года. Подскажите есть ли шанс вернуть мои денежные средства и каким образом это сделать?
Шансов возможно и нет, т.к. имущества или денежных средств для погашения задолженности может не хватить или не быть вообще.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №1492461

Каковы могут быть последствия для физического или юридического лица заключающего сегодня договор инвестирования строительства объекта (многоквартирный жилой дом) на основании 39 ФЗ (игнорируя 214 ФЗ) в качестве Соинвестора? Может ли такой договор быть признан недействительным? Можно ли в случае его расторжения взыскать с Инвестора все соинвестированное? Может ли Росрегистрация отказать в регистрации права собственности по такому договору? Можно ли будет по суду признать право собственности в этом случае.

₽ VIP

Ответы на вопрос:

Фирма г. Санкт-Петербурготзывов: 82ответов: 823
16.12.2011, 00:42

Ситуация непростая, пробовать можно все, но для начала необходимо тщательно изучить договора, другие имеющиеся документы, навести справки об инвесторе (м.б. он давно банкрот или не существует) и т.д.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Уфаотзывов: 21 970ответов: 54 210
16.12.2011, 13:26

г.Санкт-Петербург!

Прежде чем подписывать данный Договор соинвестирования, я настоятельно рекомендую показать на месте Проект данного договора со всеми приложениями к нему квалифицированным юристам!

Там могут быть подводные камни!

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

г.Уфа 16.12.2011 г

13:26 моск. Вр.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Фирма г. Санкт-Петербурготзывов: 2 050ответов: 8 993
16.12.2011, 14:45

Любой договор теоретически может быть признан недействительным, основания и мотивировка зависят от сопутствующих обстоятельств и соблюдения сторонами действующего законодательства. Так же и взыскать можно все, если в договоре нет оговорок на данную тему. ИРосреестр может отказать - опять же зависит от конкретных обстоятельств (например - банкротства застройщика), то же самое и с признанием права собственности. Надо смотреть договор и проверять компанию, которая предлагает Вам заключить такой договор. У нас в Питере давно уже долевое строительство происходит через ЖСК как в добрые советские времена. Кроме того, игнорировать 214 ФЗ не может никто из участников описанных правоотношений.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Барнаулотзывов: 16ответов: 132
20.12.2011, 11:36

В порядке вопросов:

1) если подписывая договор вы всё-таки имели цель получения в собственность квартиры, а не всего дома, тогда - печальные.

2) при вышеуказанных условиях ещё хуже - вообще незаключенным

3) незаключенный договор расторгнуть невозможно его и так нет, а на счёт взыскать - зависит от наличия имущества, в т.ч. нескольких млн. рублей болтающихся на счёте

4) не исключено

5) ничего другого тогда не останется.

Подробности тут: gsn22.ru/index.php?item=133

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №1742218

У меня заключен договор инвестирования с застройщиком в 2004 году. Сейчас дом находиться находится на стадии не завершенного строительства, построен на 95%, находиться в реестре проблемных строек. 5 марта 2012 застройщик подал в Арбитражный суд на признание банкротства, 22 мая 2012 было назначено наблюдение. Уважаемые юристы пожалуйста подскажите какие мои дальнейшие действия? Заранее спасибо.

Ответы на вопрос:

Фирма г. Москваотзывов: 5 200ответов: 19 673
04.06.2012, 23:41

Александра, в Вашем случае нужно посмотреть Ваш договор. В случае если застройщик будет признан банкротом Вам будет необходимо признавать право собственности на объект незавершенного строительства, либо получать возврат денежных средств.

С уважением, Сергей Данилов.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №16247354

Заключили договор ДУ на приобретение жилья. Дом построен на 30 %, строительство продолжается. Дом строят в основном строители-выходцы из Средней Азии. Сдача дома застройщиком намечена на май 2020 г., ключи вручат жильцам в октябре-ноябре 2020 г. Договор ДУ находится на регистрации права в органе Росреестра. На днях посетил МФЦ, чтобы получить документы о регистрации права, включая договор ДУ из Росреестра, но получил только уведомлении о приостановлении регистрации права. Приостановление до ноября 2019 г. включительно. Причина приостановления: застройщик к моменту регистрации права не внёс платежи в специальный фонд согласно законодательству. Поехал в контору продаж жилья от компании-застройщика. Менеджеры по продажам на мой вопрос о возможном банкротстве застройщика меня заверили, что застройщиком всё в порядке. Потом они скопировали моё уведомление из Росреестра и переправили его своим юристам для рассмотрения. Менеджеры заверили, что денежная сумма в спецфонд со стороны застройщика уже внесена и в ближайшие дни договор ДУ должен пройти гос регистрацию в Росреестре. Позднее я зашёл на сайт ФНС и скачал оттуда выписку с информацией о застройщике. Действительно компания-застройщик на учёте ФНС есть и там ничего не сказано ни о банкротстве ни о ликвидации.

Что это может означать сложившаяся ситуация? Является ли невозможность внесения сумм или несвоевременность внесения сумм застройщиком в спецфонд признаком, указывающим на банкротство или на предбанкротное состояние? Куда можно обратиться, чтобы компанию проверили на предмет приближающегося банкротства? Или вообще прекратить регистрацию права по договору с помощью подачи заявления и расторгнуть договор ДУ пока не поздно? Что лучше сделать?

Ответы на вопрос:

Юрист г. Жигулевскотзывов: 689ответов: 1 580
30.08.2019, 03:10

"Какие сведения нужно собирать? И как проверять надежность компании-застройщика при покупке квартиры в новостройке? Обо всем по порядку.

Надежность Застройщика определяют те сведения, которые касаются:

его репутации (читай – добросовестности);

его опыта в строительстве (читай – результатов работы на рынке и административных возможностей);

его финансовой устойчивости (читай – разнообразных и стабильных источников финансирования).

От этого напрямую будет зависеть вероятность недостроя дома, т.е. степень риска Покупателя. Ведь именно от этих факторов, в конечном итоге, зависит – получит ли Покупатель свою квартиру в срок и с заявленными характеристиками, или нет.

Справедливости ради стоит сказать, что на деятельность Застройщиков (как и на любую другую компанию) влияют также макро и микроэкономические факторы, текущие тенденции в отрасли, скачки цен и курсов валют, изменения законодательства и т.п. То есть события, которые не зависят от самого Застройщика, его надежности и добросовестности.

Все это может вызывать непредвиденные сложности и задержки в его деятельности. Но даже в этом случае компании с солидной репутацией и финансово-административными возможностями с большей вероятностью найдут выход из трудного положения, без ущерба для конечного потребителя.

Поэтому проверить компанию Застройщика, перед тем, как доверять ему свои деньги – шаг необходимый.

Как проверить надежность Застройщика при покупке квартиры

Опыт и надежность застройщика Начинать знакомство, конечно, стоит с сайта компании Застройщика/Девелопера.

Посмотрите раздел «О компании»: как долго она существует на рынке, как развивалась, чего достигла. Возможно, компания не стесняется публиковать свой ключевой менеджерский состав и состав совета директоров. Это отчасти говорит о ее открытости и компетентности внутреннего управления.

Раздел «СМИ о нас» (если такой есть на сайте) не должен вводить нас в заблуждение. Очевидно, здесь будут только положительные и хвалебные отзывы СМИ, нас же интересует объективная информация. Поэтому лучше почитать информационно-аналитические статьи о Застройщике на независимых тематических порталах, например, на «РБК-Недвижимость» или «Индикаторы рынка недвижимости», а также в открытом поиске Яндекса.

Но учитывая, что на рынке существует т.н. «черный пиар», следует интересоваться статьями только из авторитетных источников.

Раздел «Проекты» нам может быть интересен, только если у компании есть уже реализованные, т.е. построенные и сданные госкомиссии объекты. Проекты же в стадии подготовки и реализации («бумажные проекты») – говорят только об амбициях компании, но не о ее опыте.

Кстати, в каждой Проектной декларации (к любому из проектов Застройщика) есть обязательный раздел, где указываются те строительные проекты, в которых Застройщик принимал участие за последние 3 года.

Если реализованные проекты существуют, нужно обратить внимание на город/регион, где они построены. Это говорит о том, что взаимодействие с администрацией этого города/региона у Девелопера уже налажено, и проблемы, связанные с разрешениями, согласованиями, техническими условиями, энергообеспечением и т.п. – менее вероятны.

Нелишним будет съездить и лично посмотреть на пару-тройку таких объектов (хотя бы в своем регионе). Даже беглый осмотр придомовой территории и фасадов построенных домов (с учетом года их постройки) дадут представление о качестве строительства. А если удастся поговорить с жильцами на предмет возможных дефектов (промерзание стен, протечки швов, плохой звукоизоляции и т.п.) – получите вполне объективную и полезную информацию.

Серьезные партнеры – признак стабильности

Надежные партнеры Застройщика Важным фактором при оценке надежности компании-застройщика являются ключевые партнеры компании. Старая поговорка – «скажи мне кто твой друг, и я скажу, кто ты» – применяется здесь в буквальном смысле. Например, хорошо, если крупные банки кредитуют компанию, а генподрядчиками в ее проектах выступают известные строительные фирмы, члены СРО.

Крупный инвестор, участвующий в проектах компании (банк, инвестиционный фонд или финансовая корпорация) – это гигант, на плечах которого стоит бизнес Девелопера. В инвестиционных партнерствах такого уровня проверка девелоперской компании, в бизнес которой вкладываются огромные средства, происходит долго и тщательно. И если такая проверка пройдена, Застройщик показывает всему рынку, что его репутация достаточно высока.

Где найти информацию об источниках финансирования проекта? В Проектной декларации, которую Застройщик публикует на своем сайте. В разделах о финансовых рисках, о структуре финансирования проекта или о привлечении денежных средств для строительства, будет указано, из каких источников (помимо договоров ДУ) происходит финансирование проекта. И если Застройщик привлекает проектное финансирование от крупного банка, то это большой жирный плюс в его резюме.

При этом, нам важно, чтобы финансирование шло именно от крупного банка, т.к. мелкий местечковый банк может быть аффилирован со структурой самого Застройщика.

Стоит также обратить внимание на наличие или отсутствие валютных рисков проекта. Валютные риски возникают, если обязательства Девелопера номинированы в валюте (в долларах или евро, например), которая может резко вырасти по отношению к рублю, и создать серьезные финансовые проблемы для компании. Если же все обязательства, связанные с проектом, номинированы в рублях, то валютные риски отсутствуют.

Участие банков в бизнесе Застройщика может выражаться не только в кредитовании собственно строительства (т.е. проектном финансировании Застройщика), но и в кредитовании покупателей квартир (т.е. ипотечном кредитовании частных лиц). И в том и в другом случае банк дает деньги под залог строящихся площадей конкретного проекта, а значит, проводит тщательную проверку финансовой устойчивости Застройщика, гарантирующую банку возврат кредита или реализацию залоговых квартир.

Не лишним будет проверить аккредитацию Застройщика и интересующего нас объекта строительства на сайтах банков, с которыми он сотрудничает.

Плюсом также будет являться участие Девелопера в инвестиционных программах местных или федеральных органов власти. Очевидно, что «административный ресурс» у таких компаний будет выше, а значит, существенно снижается риск задержек строительства из-за нерешенных вопросов с властями.

Хорошим знаком являются профессиональные награды Девелопера (если они у него есть), которые говорят о признании рынком заслуг и квалификации компании.

Дополнительные договоры между Застройщиком и Генподрядчиком о страховании строительно-монтажных рисков проекта, тоже могут нас порадовать. Об их наличии мы можем узнать из той же Проектной декларации, или от менеджеров компании.

Темпы ведения строительства Застройщиком

Надежный Застройщик строит быстро Есть смысл обратить внимание на темпы ведения строительства, в том числе в других проектах Девелопера. Некоторые компании сознательно публикуют фото-и видеоотчеты о ходе своих строек, демонстрируя тем самым свою надежность, и отлаженность своих бизнес-процессов.

Для справки – строящийся многоквартирный дом должен расти на 2-3 этажа в месяц, если он монолитный, и на 4-5 этажей в месяц, если он панельный. Это в идеале. На практике же небольшие отклонения от таких темпов допустимы даже у крупных и стабильных Застройщиков.

Некоторые Застройщики ведут видео-трансляцию хода стройки в режиме онлайн с помощью веб-камер. Можно периодически понаблюдать в рабочее время за этим процессом. Если рабочие бегают, краны двигаются, значит, дом строят не на бумаге.

Если Девелопер реализует свои проекты в соответствии с законом 214-ФЗ, это означает, что компания способна соответствовать жестким требованиям этого закона, и берет на себя повышенную ответственность перед дольщиком. Правда, это больше касается уже конкретных проектов компании (об этом на следующем шаге).

Проверка документов Застройщика

Какие документы проверять у Застройщика Какие документы нужно проверить у Застройщика при покупке квартиры?

В соответствии с 214-ФЗ (статья 20) Застройщик обязан предоставить любому заинтересованному лицу определенный перечень документов для ознакомления. А именно:

учредительные документы (включая устав компании – последнюю редакцию);

свидетельство о государственной регистрации;

свидетельство о постановке на учет в налоговой;

утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;

аудиторское заключение о его деятельности за последний год.

Причем, Застройщик обязан представить эти документы в подлинниках или в заверенных нотариусом копиях.

Это формальная информация, которая, как правило, каждым Застройщиком выдерживается в более-менее приличном виде, и рядовому Покупателю мало о чем говорит. Разве что, данные аудита могут дать представление о его финансовом положении. Можно попросить, чтобы сканы этих документов выслали нам на электронную почту для изучения (покажем их специалисту для анализа).

Та же формальная информация о Застройщике (включая данные об учредителях) присутствует в составе его Проектной декларации к конкретному проекту.

♦ Пример информации о Застройщике в его Проектной декларации ♦

Другие документы – договоры на владение землей, проектная документация, заключение госэкспертизы, разрешение на строительство, и т.п. – относятся уже к конкретному проекту (см. следующий шаг ИНСТРУКЦИИ), а не к компании в целом.

Справочную информацию по деятельности компании-застройщика, включая данные о ее учредителях, собственниках и руководителях, о ее лицензиях и аффилированных структурах, а также сведения о ее регистрации в ФНС, ПФР и ФСС, можно посмотреть в системе RUS profile – здесь.

Полезно также взять выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), например, на сайте налоговой – здесь. Причем, лучше заказывать эту выписку ближе к дате предполагаемого подписания договора с Застройщиком. Так мы сможем убедиться, что компания занимается законной деятельностью, а договор с нами подписывает действительно уполномоченное на это лицо (в выписке есть сведения о генеральном директоре компании).

Кто ставит подпись на договоре – важный элемент! Если в офисе Застройщика с нами подписывает договор какой-нибудь непонятный дядя по имени Нихт Соломонович Ферштейн, то мы рискуем оказаться в очень неприятном положении, когда обнаружится, что этот дядя не имел никаких полномочий для подписания договора от имени компании. Сам договор в таком случае признается ничтожным, и все обязательства по нему – тоже (хотя деньги по этому договору Застройщик вполне может принять).

Если договор подписывает представитель компании по доверенности – смотрим кто, когда, и для каких именно действий выдал ему эту доверенность.

Условия заключения Договора долевого участия (ДУ). Сроки сдачи дома, гарантии, неустойки, регистрация, порядок оплаты и образец ДУ.

Признаки финансовой устойчивости Застройщика

Проверка финансовой устойчивости ЗастройщикаНа финансовые возможности Застройщика отчасти указывает его стратегия продаж. Те, кто начинает строить «на свои» деньги (в т.ч. привлеченные банковские кредиты), и объявляет старт продаж на конечных фазах строительства, когда дом почти готов, очевидно, имеют возможность финансирования стройки независимо от покупателей квартир (дольщиков). Это хорошо. Но где это узнать?

Источники финансирования каждого проекта указываются в Проектной декларации (см. ссылку выше). Можно еще с наивным видом задать этот вопрос самому Застройщику, попросив его подтвердить свои показания документами. Можно также оценить объем продаж в конкретном строительном проекте (а значит, и источники его финансирования), самостоятельно заказав Выписку ЕГРН о зарегистрированных ДУ.

Ценовая политика Застройщика должна быть адекватной. Существенное снижение им цен на продаваемые квартиры (относительно средних цен рынка), приводящее недальновидного Покупателя в радостную эйфорию, на самом деле может говорить об острой нехватке финансовых ресурсов у компании. При этом допускается, и считается нормальным, временное и умеренное снижение цен в рамках сезонных акций.

Серьезным фактором, говорящим о стабильности и финансовой устойчивости Застройщика, является – публичность компании. Т.е. если компания разместила свои акции в открытый доступ на российской или иностранной бирже, то это означает, что она прошла через жесткие требования андеррайтинга (процедуры оценки и размещения своих ценных бумаг), и обеспечила прозрачность (читай, доверие биржевых инвесторов) своего корпоративного управления и финансовых потоков.

Официальные данные о своем финансовом состоянии, как было сказано выше, каждый Застройщик обязан публиковать в своей Проектной декларации.

Различные рейтинги Застройщиков, публикуемые на порталах недвижимости, дают представление не столько о надежности компании, сколько о ее количественных показателях (по которым эти рейтинги и составляются). Чаще всего, вверху рейтингов находятся компании с наибольшим объемом вводимых в строй квадратных метров жилья в год, или с наибольшим количеством проектов в реализации. Рейтинг также может составляться и по финансовым показателям, например, по объемам полученной прибыли за год.

Неформальные сведения о надежности Застройщика

Что еще можно узнать о надежности Застройщика? Часто полезную (но субъективную) информацию о Застройщике можно получить на форумах дольщиков. В открытом поиске несложно найти форумы покупателей квартир новостроек (клиентов конкретного Застройщика), где они оставляют отзывы, делятся информацией о плюсах и минусах компании и ее проекта.

Но здесь следует уточнить, что жалобы отдельных дольщиков на мелкие нестыковки в отношениях с Застройщиком – это нормальный рабочий процесс любого проекта. Задумываться нам стоит, только если жалоб слишком много, они выглядят объективными, и касаются действительно серьезных вещей: например, откровенно мошеннических действий со стороны Застройщика, систематическое нарушение им сроков сдачи домов, отсутствия необходимых документов, ведения им незаконного строительства и т.п.

Сам факт наличия, например, судебных тяжб соинвесторов, подрядчиков или дольщиков с Застройщиком тоже не должен вводить нас в заблуждение. Такие спорные ситуации тоже является обычной практикой рынка, особенно для крупных Застройщиков, которые вводят в строй сотни тысяч квадратных метров жилья в год. Штат юристов этих компаний постоянно работает над урегулированием различных споров, что обычно, никак не отражается на ходе строительного процесса.

Подобные неформальные сведения о надежности Застройщика можно почерпнуть и на специализированных сайтах отзывов. Правда, нам стоит держать в голове тот факт, что в интернете существует целая отрасль по созданию репутации в сети. Это значит, что многие сообщения, якобы от дольщиков, пишут посторонние люди по заказу самого Застройщика (если отзыв положительный), или его конкурентов (если отзыв отрицательный).

Специально для сильных духом можно добавить, что точно спрогнозировать надежность конкретного Застройщика могут только последователи Нострадамуса. Для обычных смертных – это очень приблизительный фактор. Как оценить незнакомого человека – подведет он в деле, или не подведет? Нарушит он обещание, или не нарушит? Кто ж его знает? И не узнаешь, пока не проверишь. Здесь уже каждый полагается на собственное чутье и косвенные признаки надежности, описанные выше.

По словам одного топ-менеджера крупной страховой компании – достоверно и объективно оценить надежность Застройщика в России невозможно. Кроме того (с тех же слов страховщика), на рынке существуют т.н. системные риски (т.е. риски отрасли в целом), которые допускают риск недостроя даже у крупных и добросовестных компаний.

Как же быть? Паниковать и хвататься за голову – точно не стоит. Ведь нас, как дольщиков, на самом деле интересует не столько пресловутая надежность Застройщика, сколько вопрос – как не потерять свои деньги при инвестировании в строительство. А для этого нужно понимать, какие механизмы финансовой защиты существуют на первичном рынке недвижимости. Читаем ниже.

Финансовое обеспечение ответственности Застройщика перед дольщиками

Финансовая ответственность Застройщика перед дольщикомТак как «надежность Застройщика» – понятие мутное и нестабильное, то государство требует от них материального (финансового) обеспечения своих обязательств перед дольщиками. Как это выглядит?

С 1 января 2014 года, в рамках исполнения 214-ФЗ все Девелоперы обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками одним из трех доступных способов:

Банковское поручительство;

Полис страховой компании;

Договор с Обществом взаимного страхования (ОВС).

Подробнее об обязательном страховании гражданской ответственности Застройщика см. по ссылке.

А с 2017 года очередные поправки в закон ФЗ-214 обязали всех Застройщиков, которые привлекают деньги по Договорам долевого участия (ДУ), вместо страхования делать отчисления в единый компенсационный фонд долевого строительства. Деньги из этого фонда будут направляться на финансирование долгостроя, или на выплату компенсаций дольщикам, в случае банкротства строительной компании (подробнее – по указанной ссылке).

Еще одной альтернативой финансовой ответственности (пока еще по выбору самого Застройщика, до 01.07.2019) может служить особый способ расчета за квартиру – через эскроу-счета (подробнее об этом способе – см. по ссылке).

ВАЖНО! С 01 июля 2019 года расчеты дольщиков с Застройщиками через счета эскроу становятся обязательными для всех проектов, где первый Договор долевого участия (ДУ) представлен на регистрацию после этой даты. Таким образом, все остальные методы защиты вложений дольщиков, которые использовались ранее (поручительство, страховой полис, компенсационный фонд) – постепенно становятся неактуальными. Хотя они продолжают действовать до полного перехода на расчеты через счета эскроу.

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Единый реестр застройщиков – что там?

Из чисто философских соображений можно заглянуть в Единый реестр застройщиков (здесь), созданный при поддержке Национального объединения застройщиков жилья. Там, правда, дана всего лишь краткая справочная информация по всем компаниям-застройщикам, которые привлекают деньги по ДУ в России (указано – кто, что и где строит, в каких объемах, и т.п.). И еще там каждой компании присвоен определенный рейтинг надежности (наподобие рейтинга банков – А 1, Б 1, В 2, и т.п.).

Сам по себе этот рейтинг довольно условный, и может измениться в любой день, поэтому всерьез полагаться на него не стоит. Интерес может вызывать только явно низкая оценка компании в рейтинге (т.е. если ей присвоена категория Г или Д). Тогда уже стоит выяснить, в чем причина такой низкой оценки надежности. Ну и конечно, отсутствие нашего Застройщика в этом реестре тоже может навести на нехорошие мысли.

На самом деле, для проверки Застройщика нам гораздо интереснее другие реестры – так называемые, реестры проблемных застройщиков, или «черные списки» (см. ниже).

Реестры проблемных Застройщиков и компаний-банкротов

Реестр проблемных застройщиковДля большей уверенности в добросовестности и финансовой устойчивости Застройщика, мы можем еще проверить, не предъявлял ли ему кто-нибудь требования о банкротстве. Для этого достаточно зайти на сайт арбитражного суда, где ведется единая картотека дел (здесь). В поле «Участник дела» выбираем фильтр «Ответчик» и вводим название компании-застройщика, затем наверху жмем ссылку «Банкротные» (выводит спорные дела о несостоятельности/банкротстве организаций и граждан).

Конечно, покупать квартиру у потенциального банкрота не следует, лучше выбрать другого Застройщика. Но при этом следует учитывать, что обычных деловых споров, которые решаются в арбитраже может быть много, особенно у крупных компаний. Это нормальный рабочий процесс, и он не должен нас смущать.

Если же судебные споры привели к запуску процедуры банкротства компании, то об этом можно узнать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве – здесь. Это будет уже серьезным сигналом для отказа от покупки квартиры у этой компании.

При этом следует учитывать, что поиск в базах данных нужно вести не по названию бренда Девелопера, а по названию его дочерних компаний, которые формально являются застройщиками конкретных участков. Например, в 2018 году было шумное дело о банкротстве девелоперской компании Urban Group (это название бренда). Но в списке обанкротившихся компаний Федерального реестра о банкротстве (см. ссылку на него выше) Urban Group отсутствует. Вместо него там представлены 5 его «дочек», на которых были оформлены права застройки нескольких земельных участков – ООО «Ваш город», ООО «Ивастрой», ООО «Экоквартал» и другие.

А как узнать, какие строительные компании (номинальные застройщики) работают под крышей бренда?

Во-первых, компания-застройщик указана в Проектной декларации к каждому строительному проекту, и в договоре ДУ (как сторона договора).

Во-вторых, эту информацию можно найти на сайте Единого реестра застройщиков (см. ссылку на него выше). Жмем там в списке рейтинга на имя нужного нам бренда Девелопера, затем, перейдя на карточку бренда, жмем на ссылку «Застройщики» (под заголовком «Используют бренд»). Получаем список «дочек» Девелопера, на которых оформлены права застройки.

Лучше, конечно, поиск такой информации и проверку Застройщика доверить специализированным юристам, т.к. не каждый человек способен отличить, например, особенности обычного корпоративного спора от процедуры подачи банкротных исков.

По статистике большинство квартир в новостройках сдаются со строительными дефектами.

Профессиональную помощь в приемке новой квартиры у Застройщика можно заказать – ЗДЕСЬ (сервис для Москвы и Московской области).

И в завершение, есть смысл пройтись по спискам реестра проблемных Застройщиков, публикуемых на официальных порталах (хотя эти списки там ведутся нерегулярно, а иногда и вовсе не ведутся):

Реестр проблемных Застройщиков Москвы – здесь.

Реестр проблемных Застройщиков Подмосковья – здесь.

Перечень Застройщиков Москвы, находящихся в стадии банкротства или в предбанкротном состоянии – здесь.

В других регионах, возможно, ведутся собственные реестры местных проблемных Застройщиков.

Нам же необходимо убедиться, что выбранный нами Застройщик отсутствует в этих списках."

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №15665023

У меня договор долевого строительства. Застройщик просрочил сдачу объекта и всё ещё строит его. Что мне надо сделать чтобы получить компенсацию? Спасибо:-)

Ответы на вопрос:

Юрист г. Москваотзывов: 4 093ответов: 7 636
22.04.2019, 10:28

Не компенсацию, а неустойку. Для этого необходимо направить в суд исковое заявление.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Темрюкотзывов: 17 301ответов: 41 858
22.04.2019, 10:28

Для взыскания с застройщика неустойки и убытков сейчас необходимо предъявить письменную претензию на основе норм ГК с расчетом, также уточните - доп соглашение о переносе срока сдачи дома Вы подписывали или нет? в какой стадии стройка сейчас, на сколько примерно % построен дом?

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Санкт-Петербурготзывов: 16 599ответов: 33 467
22.04.2019, 10:39

Вы вправе требовать выплаты неустойки, обратитесь к застройщику с письменной претензией. Но лучше это сделать после завершения строительства.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Москваотзывов: 22ответов: 19
22.04.2019, 18:24

Азат.

Вы можете требовать уплаты неустойки за период фактической просрочки передачи объекта, то есть требовать можно до сдачи объекта. При этом можно взыскать неустойку за один период, а позже за другой.

Цитата:
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ

Часть 2 статьи 6

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Также я советую Вам послать застройщику претензию с требованием выплаты этой неустойки ценным письмом с описью вложений с уведомлением о вручении. Если застройщик не выплатит вам неустойку добровольно, то можно будет требовать в суде взыскания за это штрафа в размере 50 % от присужденной суммы неустойки. Иск, в данном случае, можно будет подать по истечении 2-х недель после получения застройщиком Вашей претензии. Застройщик может на претензию и вовсе не ответить, но для Вас это не важно.

Цитата:
Статья 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 29.07.2018) «О защите прав потребителей»:

6. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №14128094

Влияет ли истечение срока действия ДУ на освобождение застройщика от обязательств по ДУ, если строительство не завершено в срок указанный в ДУ?

₽ VIP

Ответы на вопрос:

Юрист г. Краснодаротзывов: 31 144ответов: 73 304
20.04.2018, 13:47

Не влияет абсолютно. Участник долевого строительства вправе предъявить претензии, взыскать неустойку. При этом это не освобождает застройщика об обязательства, ст.308,309 ГК РФ.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Казаньотзывов: 38 663ответов: 70 179
20.04.2018, 13:47

Нет! В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст.309 ГК РФ обязательства застройщика при этом не прекращаются. Напротив, у застройщика возникает ряд обязанностей по продлению договора через заключение доп. соглашения с участниками долевого строительства.

В силу статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Цитата:
1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

2. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Серпуховотзывов: 44 343ответов: 143 511
20.04.2018, 13:50
Это лучший ответ

Нет. Истечение срока действия ДУ не освобождает застройщика от исполнения обязанностей, которые он не исполнил. Вообще истечение срока - понятие относительное. Есть в законе условие о действии договора (ст. 425 ГК РФ). Если же в Вашем договоре есть условие о том, что по окончании срока действия договора стороны освобождаются от исполнения своих обязанностей, то надо пытаться признать данное условие недействительным в суде.

Цитата:
Статья 425. Действие договора

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

...

3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Адвокат г. Миллеровоотзывов: 81 975ответов: 208 194
20.04.2018, 14:12

Да нет, не влияет, конечно.

Недобросовестность заемщиков, которые не всегда прописывают все условия, определенные в 214-ФЗ. Как правило, строительные компании избегают невыгодных для себя пунктов, например, о фиксации цены, гарантийных обязательствах и так далее. Однако отсутствие данных пунктов в соглашении делает регистрацию договора долевого строительства невозможной, а значит, возникают проблемы с последующей защитой прав дольщика в суде.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Краснокаменскотзывов: 11 379ответов: 31 296
20.04.2018, 14:14

Нет не влияет. В этом случае застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Цитата:
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №18516777

Помогите разобраться в следующей ситуации, мы являемся дольщиками в строительстве квартиры в Академ Риверсайд, оплатили за наличный расчет квартиру 5 лет назад, квартира должна была бы сдаваться с чистовой отделкой в течение года, за это время наш дом 29 не строился, т.е начали строить, затем компанию признали банкротом, приостановили строительство, мы вступили так же в реестр требований о передаче жилых помещений, требования были включены в реестр, от обмена на другой объект мы оТКазались, ТК обмен был не равноценен, Звонили в Академ, нам сказали что строительство дома находится на рассмотрении в суде и на днях получили следующее извещение от Академа-Дольщикам 29 и 46 домов Академ Риверсайд

Участники строительства 29, 46 домов-физические лица с требованиями о передаче квартир, в том числе голосовавшие против создания ЖСК на учредительном собрании 17 мая 2021 года могут стать членами ЖСК без уплаты дополнительного взноса, при этом

- квартира передается участнику строительства без отделки (на условиях, на которых квартиры передавались дольщикам Грин лайт в других домах), о передаче квартир без отделки подписывается дополнительное соглашение к ДУ,

- участник уведомляет ЖСК о своем намерении стать членом ЖСК путем написания соответствующего заявления (так как участники, которые голосовали против участия в передаче объекта в ЖСК при первоначальном собрании формально не являются членами ЖСК, при этом они не лишены возможности воспользоваться своим правом на вступления в ЖСК, оплата пая осуществляется только путем передачи своих прав требования к Грин лайту).

Участники, которые не доплатили денежные средства по ДУ в адрес Грин лайта, обязаны доплатить в ЖСК сумму не уплаченных Грин лайту денежных средств.

Участники строительства-физические лица с требованиями о передаче нежилых помещений, а также участники строительства-юридические лица уплачивают дополнительные взносы на строительство:

- 20 000,00 рублей за 1 кв.м. в отношении квартир,

- 25 000,00 рублей за 1 кв.м. в отношении нежилых помещений.

Каковы наши дальнейшие действия, почему нам выставляют дополнительную сумму к оплате если мы полностью оплатили нашу квартиру, и какие верные действия нам стоит предпринять? Заранее спасибо.

Ответы на вопрос:

Юрист г. Новосибирскотзывов: 68ответов: 195
10.06.2021, 12:03

Увеличение стоимости может быть произведено по причинам объективного изменения обстоятельств (например, скачек на фондовом рынке). В иных случаях изменение цен может быть признанно незаконным.

В любом случае надо изучать ваш договор ДДУ и какие изменения предшествовали изменению.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Цехер Г.Я. 3.1
Адвокат г. Екатеринбурготзывов: 5 681ответов: 17 296
10.06.2021, 12:04

Цитата:
Каковы наши дальнейшие действия, почему нам выставляют дополнительную сумму к оплате если мы полностью оплатили нашу квартиру, и какие верные действия нам стоит предпринять?

Вам нужен адвокат.

Нормы права.

КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 48

1. Каждому гарантируется право на получение квалифицированной юридической помощи.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ АДВОКАТСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И АДВОКАТУРЕ

В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 1. Адвокатская деятельность

1. Адвокатской деятельностью является квалифицированная юридическая помощь, оказываемая на профессиональной основе лицами, получившими статус адвоката в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, физическим и юридическим лицам в целях защиты их прав, свобод и интересов, а также обеспечения доступа к правосудию.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение