Я покупаю квартиру в новостройке. Оплата происходит от моего имени через Банк. | Москва

Вопрос №289424

Я покупаю квартиру в новостройке. Оплата происходит от моего имени через Банк. Договор цессии оформлен на меня. Скажите пожалуйста если за время пока будет строиться Дом я выйду замуж какие права будет иметь на ЭТУ квартиру мой муж? При оформлении квартиры в собственность потребуется ли на тот момент его виза у нотариуса? Квартира станет нашей совместной собственностью? Или только МОЕЙ, т.к.я оплачивала.

Ответы на вопрос:

Право собственности на жилье возникнет с момента государственной регистрации в учреждении Федеральной регистрационной службы.

К нотариусу идти не надо.

Согласия супруга не надо, но...

Квартира, юридически, будет считаться в общей собственности супругов.

Но в суде можно доказать, что квартира принадлежит Вам, при этом муж будет и в этом случае претендовать: если, будучи в браке, вы делали ремонт, реконструкцию, перепланировку, иные неотделимые улучшения.

Два совета

1. Оформляйте право собственности, потом выходите замуж.

2. Заключайте брачный договор, в котором определяйте имущественный режим в отношении данной квартиры.

Первый совет надежнее.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Похожие вопросы

Вопрос №18516285

Ситуация в следующем. Беру квартиру новостройку по уступке. Третий раз переуступает физ лицо. Но самый первый уступчик юрлицо и он сейчас банкрот, объявлен конкурс. Дом через два месяца сдается и боюсь, что сделку признают недействительной и квартиру заберут. Или я ошибочно волнуюсь?

₽ VIP

Ответы на вопрос:

Екатерина!

Вы может быть и ошибочно волнуетесь.

Посмотрите, есть ли по этой квартире определение Арбитражного суда о включении в реестр.

Если есть - то волноваться не стоит.

Никто уже не оспорит эту сделку.

Если же нет, то рекомендую отказаться от сделки.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 20.04.2021) "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 201.4

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Не факт, что сделку признают недействительной. Оспариванию подлежат подозрительные сделки, например, по неоправданно низкой стоимости.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 20.04.2021) "О несостоятельности (банкротстве)"

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Екатерина! Покупка по такой переуступке права требования чревата тем, что согласно ст.61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" могут оспорить сделку, если встречное исполнение было неравноценным. Т.е. если это право требованиям продали за бесценок при том, что его реальная рыночная стоимость, подтвержденная оценкой, гораздо выше. Так что нужно с огромной осторожностью подходить к такой сделке, т.к. высок риск остаться без денег и без квартиры. Так что риск такой есть, и пока застройщик не признан банкротом, вступать в такую сделку очень опасно. Будьте осторожны.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Мне лично, уже сам факт, что квартиру переуступают третий раз, кажется слишком подозрительным. Надо смотреть условия всех сделок, чтобы точно ответить на ваш вопрос. Если юрлицо совершило сделку в течение года до принятия заявления о банкротстве, то здесь нужно серьезно задуматься. А волнения ваши не лишены оснований

Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка) (п. 1 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ)).

Пунктом 3 ст. 61.6 Закона N 127-ФЗ предусмотрено, что кредиторы и иные лица, которым передано имущество или перед которыми должник исполнял обязательства или обязанности по сделке, признанной недействительной на основании п. 1 ст. 61.2, п. 2 ст. 61.3 Закона N 127-ФЗ и ГК РФ, в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества приобретают право требования к должнику, которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством РФ о несостоятельности (банкротстве).

В силу п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63) в случае признания на основании ст. 61.2 или ст. 61.3 Закона N 127-ФЗ недействительными действий должника по уплате денег, передаче вещей или иному исполнению обязательства, а также иной сделки должника, направленной на прекращение обязательства (путем зачета встречного однородного требования, предоставления отступного или иным способом), обязательство должника перед соответствующим кредитором считается восстановленным с момента совершения недействительной сделки, а право требования кредитора по этому обязательству к должнику (далее - восстановленное требование) считается существовавшим независимо от совершения этой сделки (абз. 1 п. 4 ст. 61.6 Закона N 127-ФЗ).

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Это лучший ответ

Здравствуйте!

В общем подозрительно, что уступка уже третий раз.

Кроме того, нужно смотреть документы что бы точно ответить.

Правовое основание - ст.61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Цитата:
. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Так, как видите, пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

А для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

Так как:

Цитата:
в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Вам нужно иметь ввиду, что при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.

Еще вам необходимо учитывать, что по правилам упомянутой нормы могут оспариваться только сделки, в принципе или обычно предусматривающие встречное исполнение; сделки же, в предмет которых в принципе не входит встречное исполнение (например, договор дарения) или обычно его не предусматривающие (например, договор поручительства или залога), не могут оспариваться на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, но могут оспариваться на основании пункта 2 этой статьи.

Надеюсь мой ответ вам полезен!

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №18513303

Покупаю квартиру, но в той квартире ипотеку закрыли мат капиталом. Как будет оформляется квартира? Через нотариуса? И как мне провести оплату, чтобы не ошибиться? Как происходит вся эта операция? У меня не ипотека.

Ответы на вопрос:

Если они закрыли ипотеку маткапиталом, то продавец обязан выделить детям доли. Это существенный момент в данной сделке. Продавцу нужно с опеки иметь разрешение на продажу, процесс не быстрый.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №18513317

У них уже есть разрешение. Они купили другую квартиру, больше.

Вопрос №14880475

Можно ли оформить переуступку права по ДУ если объект ДУ в залоге банка по ипотеке?

₽ VIP

Ответы на вопрос:

Если объект в залоге (ст.334 ГК РФ), у банка, то переуступка возможна только с согласия банка. Согласно п.2 ст.346 ГК РФ нужно согласие залогодержателя для распоряжения предметом залога

Цитата:
Статья 346. Пользование и распоряжение предметом залога

1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Можно. Если с банком договоритесь. Потому что права по договору в залоге (ст. 334 ГК РФ)

А вот даст ли согласие банк зависит от того есть просрочки или нет. Кому уступаете, как будут платиться деньги и пр.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Конечно можно. Согласно ст.334 ГК РФ, ст.346 ГК РФ, если залогодержатель банк, то переуступка возможна только с его согласия. Обратитесь письменно в банк с вашим предложением и получите так же письменный ответ банка. Приложите подтверждение платежеспособности того лица, которому желаете переуступить.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Это лучший ответ

смотрите: Уступка ипотеки означает куплю-продажу квартиры в новостройке, оформленную по договору участия в долевом строительстве (ДУ) с привлечением ипотечного кредита. Иногда уступкой ипотеки называют куплю-продажу вторичной квартиры так же купленную с привлечением ипотечного кредита.

Правильно считать уступкой именно перепродажу дольщиком новостройки на этапе строительства. Пока дом строится, квартиры не существует, и дольщик-продавец продать ничего не может. Но закон «Об участии в долевом строительстве жилья» допускает замену дольщика в договоре участия в долевом строительстве (ДУ) через заключение договора уступки прав требования (статья 11 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве жилья»). По договору уступки прав первоначальный дольщик продает новому дольщику свои права требования к застройщику передать оконченную строительством квартиру в новостройке. При этом сам существующий договор ДУ не меняется, и в этом договоре новый дольщик встает на место первоначального дольщика. Это обусловлено длительным характером действия договора ДУ.

В отличие от договора ДУ договор купли-продажи квартиры исполняется в короткое время и требует от покупателя уплатить покупную цену, а от продавца – передать квартиру. По ДУ застройщик должен построить дом, ввести его в эксплуатацию и только затем передать квартиру дольщику.

Наличие ипотеки по договору ДУ означает, что первоначальный дольщик для оплаты квартиры по договору ДУ получил ипотечный кредит, который оформлен кредитным договором а возврат кредита и процентов обеспечен договором ипотеки (залога) квартиры.

Таким образом, уступка ипотеки означает замену первоначального дольщика на нового дольщика в нескольких договорах – 1) в договоре ДУ, 2) в кредитном договоре, и 3) в договоре ипотеки (залога).

Причем, в каждом из договоров произвести замену дольщиков не просто.

Все эти договоры взаимосвязаны, и руководящую роль играет кредитный договор. Как было сказано выше, дольщик обеспечивает перед банком возврат кредита залогом договора ДУ. И согласно статьи 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» продажа предмета залога, в данном случае это ДУ, возможна только с согласия держателя залога – банка.

Одновременно действует второе ограничение: По правилам Гражданского кодекса РФ замена должника в договоре (перевод долга) возможна только с согласия кредитора. После получения кредита дольщик по ДУ становится должником банка по кредитному договору. И перемена дольщика в кредитном договоре возможна так же только с согласия кредитора – банка.

Таким образом, для совершения уступки по ДУ с ипотекой первоначальный дольщик должен или убрать препятствия – погасить долг по кредиту и снять залог (ипотеку), или получать согласие банка на уступку и на перевод долга по кредиту на нового дольщика.

Возможен и третий вариант: За счет денег покупателя-нового дольщика гасится кредит, снимается залог (ипотека), и затем делается уступка.

Последний вариант высокорискован для покупателя, и потому покупатели его применяют неохотно. Только если на квартиру значительный дисконт.

Обычно используют вариант 2 – с согласия банка уступка прав по ДУ и перевод долга по кредиту на нового дольщика. При этом, банк требует предварительного одобрения нового дольщика в качестве заемщика.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Можно, но только с письменного разрешения залогодержателя - в силу ст. 346 Гражданского кодекса РФ.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Существенное значение имеет вопрос а ваш договор ДУ имеет обременение (ту же ипотеку) или нет

Если договор не обременен то уступка права допускается в соответствии с требованиями ГК РФ

Если квартира приобреталась за счет средств того банка у которого дом находится в залоге то переуступка допускается с согласия залогодержателя.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Вадим, если Вы хотите переуступить свои права по ДУ, то Вам необходимо получить согласие у Банка, в котором заложен объект. При одобрении сделки. Согласно: закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №13575343

Покупаю квартиру. Собственник предлагает оплату произвести на банковский счет его сестры и прописать это в договоре купли-продажи.

Вопрос:

1. Есть ли риск такой сделки?

2. Пропустит ли такую сделку Регистрационная палата?

3. Не возникнет ли у меня проблем в Налоговой при оформлении налогового вычета?

₽ VIP

Ответы на вопрос:

1. Риски есть всегда, даже если у собственника покупаете

2. Регистрационной палате все равно, кому вы деньги будете платить

3. Не возникнет по той же причине, что и п.2

Свобода договора, статья 421 ГК РФ. Можете оформлять так.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Ольга!

Если в договоре купли-продажи это будет указано, то закону это не противоречит, и Росреестр не вправе отказать в регистрации сделки по этому основанию.

Как указано в ст. 312 Гражданского кодекса РФ:

Цитата:
1. Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Ольга!

Оплата стоимости квартиры на счет сестры продавца возможно. Рисков нет, если условие прямо указать в договоре купли-продажи. С налоговой также проблем не возникнет.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и могут устанавливать любые не противоречащие законодательству условия. В договоре укажите: оплата производится на банковский счет №, принадлежащий ФИО (указать данные сестры), которая обязуется передать данные денежные средства ФИО (брату) в течение такого-то времени (или до такой-то даты).

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Сторонами по сделке купли-продажи недвижимого имущества являются Продавец и Покупатель. Соответственно, все действия по совершению сделки осуществляются между сторонами: заключение договора, оплата по договору, передача недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество.

Цитата:
Гражданский кодекс Российской Федерации

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Стороны имеет полное право согласовать любые способы оплаты. Если это будет прописано в договоре, то никаких препятствий в регистрации быть не должно.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

1. Законом такие сделки не запрещены. В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ

Цитата:
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Причем не сказано, что уплатить именно продавцу. Уплатить в соответствии с договором. Так что если обе стороны согласны, то можно прописать такое условие. Причем сестра будет обязана эти деньги передать брату как неосновательное обогащение на основании статьи 1102 ГК РФ, т.к договор дарения между ними отсутствует, а это двусторонняя сделка. Сестра же в сделке не участвует.

2. Оснований для отказа в регистрационных действиях в данном случае нет. Стороны исходят из свободы договора (ст.421 ГК РФ).

3. Не возникнет. В силу пп.3 п.1 ст.220 НК РФ налогоплательщику предоставляется

Цитата:
имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них

Так что в эту формулировку все укладывается. В силу пп.1 п.3 ст.220 НК РФ

Цитата:
имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

И здесь противоречий нет.

Так что проблем быть не должно.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Это лучший ответ

Ольга!

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.08.2017)

ГК РФ Статья 430. Договор в пользу третьего лица

1. Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

2. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица.

3. Должник в договоре вправе выдвигать против требования третьего лица возражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора.

4. В случае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, кредитор может воспользоваться этим правом, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

ГК РФ Статья 454. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.

3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Советую вам указать в договоре счет продавца и оплатить денежные средства непосредственно продавцу. Далее продавец может сам перечислить денежные средства своей сестре. Необходимо знать причины требования продавца.

Всех вам благ. Успешного решения вашего вопроса.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

1.Такое возможно, это предусмотрено законодательством, если прямо в договоре указывает, что оплата производится на такой то счет такому то лицу.

2.Налоговый вычет Вы получите, так как он никак не связан с продавцом, квартиру то Вы купили, сумму указали в договоре и оплатили, а кто и как из них будет платить налоги, это их проблемы.

3.Сделку Рег. палата пропустит, если будет указано, что продавец деньги получил, претензий не имеет.

На случай оплаты есть и законодательство и судебная практика. В этом плане риски минимальны.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями правовых актов. Надлежащим признается исполнение, произведенное надлежащему лицу. В качестве последнего рассматривается прежде всего кредитор. Однако в ряде случаев исполнение обязательства может быть произведено третьему лицу и, несмотря на это, считаться надлежащим. Можно выделить несколько видов участия третьего лица в исполнении обязательства на стороне кредитора.

Во-первых, возможно заключение договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В некоторых случаях договор считается заключенным в пользу третьего лица независимо от того, указано ли об этом в договоре (см., например, п. 3 ст. 931, п. 3 ст. 932 ГК РФ). Для того чтобы третье лицо стало кредитором в обязательстве, необходимы, по общему правилу, два юридических факта: заключение соответствующего договора и изъявление третьим лицом намерения воспользоваться своим правом по договору.

Договор в пользу третьего лица следует отличать от договора, предусматривающего исполнение обязательства путем передачи предмета исполнения третьему лицу (например при отгрузке поставляемой продукции не покупателю, а названным в разнарядке получателям - п. 2 ст. 509 ГК РФ), когда третье лицо может принять исполнение, но не вправе предъявлять к должнику требования об исполнении договора в свою пользу. Правила ст. 430 ГК РФ к таким договорам неприменимы. При разграничении названных договоров следует исходить из того, что наделение третьего лица правом требования к должнику должно быть ясно выражено в условиях договора (п. 1 ст. 430 ГК РФ). Сам факт передачи исполнения третьему лицу договора в пользу третьего лица не создает.

Таким образом, договор может предусматривать исполнение обязательства третьему лицу, не приобретающему прав по этому договору. В указанном случае передача исполнения третьему лицу приравнивается к исполнению кредитору.

Наконец, в-третьих, исполнение обязательства, которое по условиям договора должно быть исполнено в пользу кредитора, может быть произведено третьему лицу по указанию кредитора, данному впоследствии (переадресация исполнения). Кредитор может выразить свою волю на изменение непосредственного получателя исполнения, например, путем направления должнику письма с указанием перечислить сумму долга на расчетный счет своего контрагента (такое письмо должно быть подписано уполномоченным лицом, в противном случае существует риск того, что обязательство будет исполнено ненадлежащему лицу - см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 30.05.2000 N 1576/98). Указанное третье лицо будет являться лицом, управомоченным на принятие исполнения (ст. 312 ГК РФ), а исполнение должником обязанности в соответствии с распоряжением кредитора - надлежащим исполнением обязательства (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 26.05.2009 N 730/09, ФАС Уральского округа от 14.04.2010 N Ф 09-2425/10-С 2, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.08.2011 N Ф 04-3919/11, ФАС Северо-Кавказского округа от 03.08.2004 N Ф 08-3349/04).

Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/58074812/#ixzz50UizG3ZE

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Риск такой сделки, как и всякой сделки, безусловно, имеется. Было бы излишним сейчас обсуждать его возможные проявления. Непонятно, зачем Вам это надо.

На мой взгляд, такой порядок оплату не соответствует Вашим интересам и должен, как минимум, компенсироваться скидкой от цены квартиры, поскольку это влечёт для Вас дополнительные риски и неудобства, что всегда можно оценить.

Какие могут быть неудобства. Например, по каким-то объективным причинам встанет вопрос о расторжении этого договора купли-продажи, возможно, даже со стороны третьего лица, которое, как окажется имело какие-либо права в отношении этой квартиры. С кого потом будете деньги истребовать, с продавца, у которого денег не будет и иного имущества? Сестра их Вам не вернёт, не является стороной сделки и не имеет с Вами отношений, а об их правоотношениях между собой Вы не имеете представления.

Цитата:
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении"

2. По общему правилу, предусмотренному пунктом 3 статьи 308 ГК РФ, обязательство не создает прав и обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Соответственно, стороны обязательства не могут выдвигать в отношении третьих лиц возражения, основанные на обязательстве между собой, равно как и третьи лица не могут выдвигать возражения, вытекающие из обязательства, в котором они не участвуют.

Наконец, продавец может быть на грани или в стадии банкротства и пытается скрыть от кредиторов своё имущество. А при банкротстве такие сделки оспариваются арбитражными управляющими. Опять же, в этом случае напрямую с сестры ничего не взять, она в этом случае будет лишним звеном. Придётся встать в очередь к продавцу, наряду с другими кредиторами.

И как общая норма для любых сделок, ограничивающая пределы осуществления гражданских прав, в том числе, норм о свободе договора (421 ГК РФ) – ст.10 ГК РФ, согласно которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Какие они могут быть в данном конкретном случае пока не известно.

Цитата:
Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Ну и в заключении, хотелось быть отметить возможные проблемы с налоговой при получении имущественного вычета по такому договору. Согласно ст.220 НК РФ в этом случае в налоговую представляются документы, подтверждающие перечисление денег на счет продавца.

Цитата:
Ст.220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:

договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, - при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;

документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);

7) имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателяна счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Да. Риск есть. Как правило оплата по договорам купли-продажи недвижимости происходит до подачи документов на регистрацию в Росреестр.

Если оплата происходит после регистрации сделки то в договоре нужно прописать, что в данном случае залог не возникает. Без такой оговорке Росреестр откажет в регистрации обычный договор купли-продажи недвижимости. И главное, как будет и кем осуществляться оплата налогов? C продажи, с полученного дохода? И последнее В вашей ситуации при подаче документов для получения имущественного вычета может возникнуть спор с налоговым органом по поводу подтверждения фактического несения вами расходов на приобретение жилья. Поясним почему.

Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет, если он израсходовал денежные средства на приобретение в собственность жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Для подтверждения права на вычет налогоплательщик представляет документы, свидетельствующие о праве собственности на квартиру, а также платежные документы, удостоверяющие факт уплаты денежных средств по произведенным расходам.

Минфин России в Письме от 19.10.2010 N 03-04-05/7-625 указывает, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета только при наличии оформленного на него свидетельства о праве собственности на квартиру (доли в ней) и документов, подтверждающих произведенные им расходы. А ФНС России в Письме от 29.09.2009 N 3-5-04/1473@ разъясняет, что право на получение имущественного вычета является правом, неразрывно связанным с личностью налогоплательщика. Поэтому подтвердить право налогоплательщика на вычет могут договор о приобретении жилья, покупателем или инвестором по которому выступает сам налогоплательщик, акт передачи ему этого жилья или свидетельство о государственной регистрации его права собственности на жилье, а также платежные документы, свидетельствующие о произведенных расходах.

Имущественный вычет предоставляется, только если расходы по приобретению жилого помещения осуществлял сам налогоплательщик. Это должно подтверждаться платежными документами, оформленными на его имя, либо документами, свидетельствующими о том, что расходы произведены за его счет (Письма Минфина России от 29.04.2010 N 03-04-05/9-240 и от 05.06.2009 N 03-04-05-01/437). Желаю удачи. В.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Собственник вправе решить каким образом и кому будет произведена оплата стоимости продаваемого им имущества. Рег. палата проверяет лишь законность сделки а не способы оплаты и т.п.. в вашем случае нет если в платежном документе будет указано назначение платежа со ссылкой на договор купли продажи.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №15804338

По договору цессии банк продал мой долг. Договор с банком продолжает действовать?

Или условия договора переходят к коллекторам (не имеющим права банковской деятельности)? т.е. график платежей, начисление процентов и т.д. и будет ли применяться сроки исковой давности

к графику платежей идущий после продажи моего договора с банком коллекторам?

Ответы на вопрос:

Если банк продаёт долг, то Ваши отношения с ним автоматически прекращаются. Да, срок исковой давности будет применяться.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Банк, может по закону продать долг (ст. 328 Гражданского кодекса РФ

Банк может продать денежное обязательство, как до взыскания денежных средств в суде, так и после на этапе исполнительного производства.

Банк имеет право продать долг-Другому банку или иной организации при наличии у последней банковской лицензии. В данном случае наличие в договоре кредитования условия о таком праве банка не обязательно.

- Иному лицу, в том числе коллектору, но исключительно при условии наличия в договоре кредитования положения, разрешающего уступку права требования долга.

В данной ситуации кредитный договор продолжает действовать на прежних условиях, коллекторы не имеют права вносить в него изменения.

Но после принятия судебного решения о наличии задолженности и открытии исполнительного производства, Закон № 2300-1 «Закон о защите прав потребителей» перестает действовать и следует руководствоваться Федеральным законом «Об исполнительном производстве». А данный нормативный акт продажу долга третьим лицам не запрещает.

В таком случае после покупки задолженности коллекторы должны в установленной законом форме оформить правопреемство.

После вынесения судом решения сумма обязательства становится фиксированной, штрафы и пени перестают начисляться.

Для начала следует удостовериться в том, что право требования действительно передано. На основании ст. 385 ГК РФ должник должен быть уведомлен банком или коллекторами о переходе прав.

Гражданин имеет право не возвращать средства коллекторам до момента, пока ему не будут представлены документы, подтверждающие его продажу. Для этого следует направить заказным письмом с уведомлением заявление с требованием о предоставлении документации о переуступке и точной сумме долга.

Передача долга новому кредитору не влияет на срок давности.

Согласно ст. 200 ГК РФ исковая давность начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о своем нарушенном праве. Применительно к кредитным отношениям - с момента первой неуплаты по кредиту. Если в течение 3-х лет с этого момента банк или коллекторы, которым продана задолженность, не проводят работы по его возврату, то срок исковой давности истекает и возобновить его становится невозможным.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №18516292

У меня такой вопрос почти купили квартиру через аккредитив сбербанка но сделку пришлось приостановить до регистрации так как не нравится квартира и мы передумали ее покупать (есть участок стены с снаружи заплесневевший и сырой, квартира на первом этаже) срок аккредитива истекает через месяц и мы получим свои деньги обратно но продавец угрожает нам что подаст в суд если мы сделку не возобновим и хочет отсудить у нас неустойку якобы он хотел купить другую квартиру и внес уже за нее задаток а об какой суме идет речь не говорит типа в суде вы все узнаете! Вопрос в том что может он реально сделать, какие последствия у нас будут? Или он нас просто пугает и хочет вынудить купить эту квартиру?

Ответы на вопрос:

Ответ на Ваш вопрос напрямую зависит от содержания Вашего договора.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

направьте ему письменное уведомление о расторжении договора купли продажи в связи с обнаружением существенного недостатка квартиры - плесени на стене. Заказным с уведомлением с описью вложения. Сфотогафируйте. Если подаст на Вас в суд, о понуждении к регистрации Вы встречное о расторжении. Неустойки не будет, если у Вас указано в договоре. Так как расторжение договора по вине продавца из за некачественного товара.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Читайте личные сообщения Вы меня спросили. Если сделаете, как я написала выше шансы продавца будут равны нулю.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №16183951

У физического лица есть квартира, которую он приобрел по Договору долевого участия. Теперь он хочет переуступить право требование на эту квартиру другому физическому лицу, но с рассрочкой оплаты на пять лет до 2024 года. Через два года к 2021 году дом будет сдан.

Вообще такая переуступка прав требований с рассрочкой платежа возможна?

И, если, да, то как это оформить? Составить договор уступки, и указать в нем, что до момента полной оплаты право требования на квартиру остается у Продавца (т.е. возникает ипотека в силу закона и квартира будет в залоге, и будут действовать на нее обременения)?

А, когда дом будет сдан, то к соглашению о переуступке необходимо будет какое-нибудь доп. соглашение заключать? Или Покупатель просто будет регистрировать право собственности с обременением?

Спасибо.

Ответы на вопрос:

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДУ) тоже проходит государственную регистрацию.

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (статья 11 закона ФЗ-214). Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДУ.

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДУ.

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

Зарегистрированный Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);

Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);

Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДУ);

Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);

Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;

Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);

Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);

Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);

Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);

Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Да! Переуступка прав требований возможна с рассрочкой. Это распространенная схема.

Даже при заключении договора цессии с рассрочкой право требования по ДУ перейдет к покупателю. При наличии указанного Вами условия выполнение обязательств покупателя будет обеспечено залогом прав требований.

Когда дом будет сдан, нет необходимости заключать дополнительное соглашение, достаточно подписать акт приема квартиры. Покупатель будет регистрировать право собственности на основании ДУ, договора уступки прав (цессии) и акта.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение