Недействительность соглашения о задатке и возможность оспорить сделку о купле-продаже недвижимости

Вопрос – суд может не удовлетворить мое обоснованное требование, в случае если ответчик предъявит встречный иск о признании сделки – договора купли-продажи, в счет платежа которого и было заключено соглашение о задатке? Иначе – каковы шансы, что встречные требования ответчика могут быть удовлетворены судом? 28.05.2013 года истец и ответчик заключили соглашение о задатке, согласно которого истец передал ответчику сумму в размере 50 000 руб. в качестве обеспечения заключения в будущем основного договора купли-продажи недвижимости. Данная сделка была заключена с нарушением требований ст. 380 ГК РФ. Согласно ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Сторонами предварительный договор купли-продажи на указанный объект недвижимости в соглашение о задатке не заключался. Привожу в оригинале данное Соглашение о задатке слово в слово: «Мы, - стороны (Ф,.И.О., паспорт)… - в силу требований ст. 380 ГК РФ заключили настоящее соглашение о задатке, в соответствии с условиями которого, Покупатель передает Продавцу задаток в размере 50 000 рублей в счет будущей оплаты 700 000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей за приобретение по договору купли-продажи объекта недвижимости расположенного по адресу: … Покупатель до 10 июля 2013 года обязуется передать Продавцу оставшуюся сумму в размере 650 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей, и зарегистрировать сделку купли-продажи объекта недвижимости расположенного по адресу: …» Далее по тексту следуют описание применения – ответственности сторон за невыполнения условий договора ч.2 ст. 381 ГК РФ. Подписи сторон. Всё. 19.06.2013 года после перечисления (кассовый чек банка) покупателем (истцом) на личный банковский счет в Сбербанке России продавца (ответчика) оставшейся суммы в размере 650 000 руб., оговоренной в соглашении о задатке, стороны заключили договор купли-продажи недвижимости на сумму в размере 700 000 руб. от 19.06.2013 года. Продавец подтвердил факт получения суммы в размере 700 000 руб. за проданную недвижимость собственной распиской и указанием, что расчет произведен полностью и финансовых и иных претензий к покупателю не имеет. На основании ст. 168 ГК РФ сделка признается недействительной, когда при ее совершении нарушено какое-либо конкретное требование, предусмотренное тем или иным актом и данная сделка является оспоримой. Соглашение о задатке заключено с нарушением требований ст. 380, 329 ГК РФ. На основании ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Истец считает неблагоприятным последствием оспоримой сделки заключение безденежного договора займа при следующих обстоятельствах: При заключении договора купли-продажи 19.06.13. ответчик предъявил истцу требования: По причине того, что истец просрочил срок (до 10.06.2013), указанный в соглашении о задатке, то согласно ч.2 ст. 381 ГК РФ ответчик в праве оставить задаток у себя. И поэтому, для того чтобы заключить планируемую сделку сейчас на тех условиях и по цене указанной в соглашении о задатке, истец должен доплатить ещё раз указанную сумму задатка. Истец вынужден был заключить с ответчиком договор займа (долговую расписку) на сумму, которой не хватает для заключения сделки купли-продажи - 50 000 рублей. Однако ни каких денежных средств от ответчика истец не получал, и что расписка была написана им под влиянием угрозы со стороны ответчика и всех выше перечисленных обстоятельств заключения договора займа, могут подтвердить свидетели, поскольку они присутствовали в зале МФЦ при заключении договора займа. На основании ч.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Таким образом, истец просит суд признать соглашения о задатке недействительным и применить последствия недействительности сделки в части признания договора займа от 19.06.2013 года (расписки на сумму 50 000 руб.) недействительным, так как сделка договора займа нарушает права и охраняемые законом интересы истца и в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Договор купли-продажи заключенный сторонами от 19 июня 2013 года на сумму в 700 тыс. руб. от 19.06.13. судом не может быть признан недействительным по следующим основаниям: С учетом требований ч.2 ст. 329 ГК РФ недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства (соглашения о задатке) не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства - договора купли-продажи). С учетом требований ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. С учетом требований ч. 3 ст. 380 ГК РФ, сумму, указанную в качестве задатка, необходимо признать авансовым платежом, уплаченным в счет платежа, причитающегося со стороны истца по договору купли-продажи недвижимости от 19.06.2013 года. Прошу: 1. Признать Соглашение о задатке от 28.05.2013 недействительным. 2. Уплаченную сумму в размере 50 000 руб. признать авансовым платежом в счет оплаты по договору купли-продажи от 19.06.2013. 3. Признать расписку (договора займа) от 19.06.2013 недействительной.

Согласно ст. 380, 381 ГК РФ, имеет ли право сторона, получившая задаток (Соглашение о задатке было совершено в письменной форме), требовать со стороны давшей задаток ещё раз уплатить ту же сумму задатка, основывая свои требования на том условии, что сторона, давшая задаток по Соглашению о задатке выполнила свои обязательства по данному Соглашению в полном объеме, как стороны и договаривались, но уже после даты – (срок просрочки составляет 10 дней, т.е. дата совершенной сделки в договоре купли-продажи стоит 30 мая 2013 г., о которой и договаривались стороны), указанной в данном соглашении? Привожу отрывок из данного соглашения о задатке: - «Мы, - стороны … - в силу требований ст. 380 ГК РФ заключили настоящее соглашение о задатке, в соответствии с условиями которого, Покупатель передает Продавцу задаток в размере 100 000 (сто тысяч) рублей в счет будущей оплаты 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей за приобретение по договору купли-продажи объекта недвижимости расположенного по адресу: … Покупатель до 20 мая 2013 года обязуется передать Продавцу оставшуюся сумму в размере 350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей, и зарегистрировать сделку купли-продажи объекта недвижимости по расположенного по адресу: …» А именно хотелось получить комментарий. - Что именно означает фраза в ч. 2. Если за «неисполнение договора» ответственна сторона, … статьи 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. Как в данном случае суд будет трактовать это юридическое понятие – «неисполнение договора»? Всё что записано в соглашении о задатке в том и числе обусловленный срок, или сама суть сделки – совершенная сделка купли-продажи – ведь договор купли-продажи заключен по тем условиям, которые были оговорены в соглашении о задатке: – итоговая сумма за оплату указанного объекта. Или требование стороны, получившей задаток, можно квалифицировать в данном случае как неосновательное обогащение?

Согласно ст. 380, 381 ГК РФ, имеет ли право сторона, получившая задаток - Продавец (Соглашение о задатке было совершено в письменной форме, а Предварительный договор купли-продажи мы не заключали вообще), требовать со стороны давшей задаток - Покупателя ещё раз уплатить ту же сумму задатка, основывая свои требования на том условии, что Покупатель, просрочил срок, оговоренный в Соглашении (позже на 10 дней собрал необходимую сумму) и значит Покупатель ответственен за неисполнение договора о задатке. Поэтому Продавец имеет право на основании п.2 ст.381 ГК РФ оставить сумму залога себе. И поэтому для подписания договора купли – продажи со стороны продавца, я как покупатель обязан заплатить еще раз сумму задатка. Вот как был оговорен срок в Соглашении о задатке: «Мы, - стороны … - в силу требований ст. 380 ГК РФ заключили настоящее соглашение о задатке, в соответствии с условиями которого, Покупатель передает Продавцу задаток в размере 100 000 (сто тысяч) рублей в счет будущей оплаты 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей за приобретение по договору купли-продажи объекта недвижимости расположенного по адресу: … Покупатель до 20 мая 2013 года обязуется передать Продавцу оставшуюся сумму в размере 350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей, и зарегистрировать сделку купли-продажи объекта недвижимости расположенного по адресу: …» Подробно, что именно уже произошло: 30 мая продавец, основывая свои требования именно на п.2 ст.381 ГК РФ предъявил мне данные требования. Я вынужден был написать расписку, в присутствии двух свидетелей в которой не было указано, за что именно мне Продавец одолжил деньги в размере той суммы, которую требовал Продавец - 100 000 (сто тысяч) рублей. Только после получения от меня данной расписки – естественно ни какой суммы мне продавец при этом не передавал, мы заключили основной договор купли-продажи и зарегистрировали указанную сделку в органах юстиции, Правомерны ли были действия в данном случае продавца, потребовавшего еще раз ему заплатить сумму задатка, т.к. я не выполнил условия, что касается в части срока, и он в праве оставить у себя сумму моего задатка? Для уточнения, у меня есть следующие документы: 1. Соглашение о задатке, в котором указанно, что я передал продавцу сумму задатка. 2. Расписка продавца о получении все суммы, идентичной, которая указана в договоре купли-продажи, и о том, что продавец не имеет ни каких материальных, имущественных претензий ко мне. 3. Договор купли-продажи на туже сумму, которая указана в Соглашении о задатке, подписанный с двух сторон, с указанием о том, что все обязательства исполнены, и стороны друг к другу претензий не имеют, подписанный в тот же день и поданный на регистрацию в органы юстиции. 4. Кассовый чек банка, на мою фамилию как плательщика, который подтверждает перечисление суммы равной оставшейся сумме указанной в Соглашении о задатке данному покупателю. Да, действительно, именно моя сторона, давшая задаток, ответственна за просрочку Соглашения о задатке. Как в данном случае суд будет трактовать это юридическое понятие по п. 2 ст. 381 ГПК РФ – «неисполнение договора»? Т.е. – я ответственен за неисполнение договора, только потому, что не уложился в срок, пока собирал необходимую оставшуюся сумму, при том условии, что остальные главные условия я выполнил – за ту же сумму и та же недвижимость? Или как? Или требование стороны, получившей задаток, можно квалифицировать в данном случае как неосновательное обогащение? Ведь я уже заплатил при подписании договора купли-продажи, еще раз задаток. Мне необходимо понять, как верно с правовой точки зрения подать иск, и по какой статье ГК РФ. Поэтому я нахожусь перед выбором – подавать встречный иск о признании сделки недействительной (договор займа заключенный в условиях угрозы ст. 812 ГК РФ) и не обеспечить свидетелей для показаний и тем самым проиграть дело? Продавец угрожал, что если не заплачу необходимую недостающую сумму сегодня, то завтра мне эта недвижимость уже будет стоить гораздо дороже или она продаст её третьим лицам. А свидетели уже предупредили меня, что в суд они не явятся даже под угрозой штрафов. Или подать иск по признанию сделки как неосновательное обогащение? (глава 60 ГК РФ) А т.к. просрочка по заключению договора и НЕЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА это две разные вещи, то возможно ли оспорить в суде данное требование продавца как незаконное, по ст. 10 ГК РФ - злоупотребление правом, что продавец злоупотребил своим правом? Или тут другая правовая ситуация вообще? Что более верным и правильным будет?

Действительно ли, что соглашение о задатке не несет юридической силы? Я заключила соглашение с покупателем, где прописано, что задаток... руб на момент подписания Согл. о задатке. За покупаемою квартиру адрес... Срок действия Соглашения до... Покупатель не выполнил обязательство, во время не получил разрешения на ипотеку и не купил квартиру до определенного срока. А теперь мне эта сделка не выгодна на прежних условиях. Нашла в интернете вот это: Следует помнить, что соглашение о задатке как способ обеспечения исполнения обязательства является акцессорным, то есть дополнительным, обязательством. Его вспомогательный характер проявляется в том, что заключение соглашения о задатке не может по времени опережать заключение того договора, исполнение которого обеспечивается задатком» Так что если договор купли-продажи квартиры между сторонами на момент передачи денег в качестве задатка не был заключен, то соглашение о задатке не влечет за собой правового эффекта. Это верно?

Является ли задатком сумма, внесенная по соглашению о задатке, если договор купли-продажи еще не заключен? Пример: А. и Б. подписали соглашение о задатке, согласно которому господин А. уплатил н-ую сумму в качестве задатка господину Б. за продаваемую господином Б. квартиру. Соглашение подписано до заключения договора купли-продажи. Далее по какой-либо причине господин А. отказывается от заключения договора купли-продажи и требует внесенную сумму назад. Господин Б., в свою очередь, удерживает внесенную господином А. сумму в качестве задатка, опираясь на "Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. " Имеет ли право господин А. в таком случае в силу закона вернуть внесенную сумму?

Покупатель требует вернуть задаток ссылаясь пункт соглашения о задаткеВ случае отказа Покупателя от покупки названного объекта недвижимости, в течение срока действия соглашения сумма задатка настоящего соглашения остается у Продавца, кроме случая неодобрения кредита Сбербанка РФ. Что собственно и произошло, неодобрение кредита банком. НОна следующий день после заключения соглашения о задатке был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры где соответственно имел место пункт Указанную квартиру Покупатель покупает у Продавца за счет собственных средств, которые передаются Продавцу за наличными средствами, в день подписания основного договора купли-продажи и передачи его на государственную регистрацию. Покупатель подал иск о возврате задатка. Правильно ли я понимаю, что Покупатель не может ссылаться на отказ банка в кредите как на основание отказа от покупки квартиры? И имеет ли значение что дата подписания предварительного договора позднее нежели соглашение о задатке.?

Заключен предварительный договор купли-продажи с задатком. Выступаю в качестве Продавца В соглашении о задатке прописаны обязательства сторон. Есть пункт: " Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания и получения Продавцом задатка, обеспечивающего обязательство Продавца продать указанную в договоре купли-продажи и в настоящем соглашении недвижимость и обязательство Покупателя купить вышеуказанную недвижимость по цене и в срок, установленные предварительным договором купли-продажи и соглашении о задатке". Подписано Продавцом Подписано Покупателем Есть формулировка в конце Соглашения, где собственноручно Покупателем (по ошибке вместо Продавца) написано " Я, ФИО (ПОКУПАТЕЛЯ) настоящим подтверждаю, что мною получены денежные средства в размере 20.000 рублей 00 копеек." Подпись (подписано Покупателем) , расшифровка (Покупателя). 1) Является ли, такое соглашение и предварительный договор купли-продажи действительными с момента подписания? Так как, Покупатель подтверждает что именно он получил сумму в размере..., там где должен был это написать сам Продавец о получении суммы. 2) Можно ли считать формулировку в соглашении о задатке " Я, ФИО (ПОКУПАТЕЛЯ) настоящим подтверждаю, что мною получены денежные средства в размере 20.000 рублей 00 копеек." как расписку что Покупатель получил указанную сумму от Продавца при учете того что данная формулировка противоречит сути соглашения? Требуется ли от продавца доказывать, что была передана такая сумма если сам Покупатель собственноручно подтверждает получение?

Не является ли заключение договора задатка при покупке недвижимости юридически неверным? Ведь в соответствии со ст. 380 ГК РФ “задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения”. Но, когда потенциальному покупателю недвижимости предлагают заключить договор задатка, еще нет основного договора - договора купли-продажи, поэтому как же может быть заключен договор задатка?