Покупаю квартиру по ипотеке. В договоре (личные данные удалил) не понравились условия
1. В п.1,7 про 0,5 лоджий (в общую площадь не входят!)
2. В п. 3,5 про 5 кв.м. (не многовато ли?)
3. Почему написано что частичная уступка прав?
Подскажите на что еще надо будет обратить внимание.
ДОГОВОР №ДДУ/ОС-5/1-1
Частичной уступки прав требования по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: Московская область,
1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
1.1. Объект недвижимости – 17-этажный 5-секционный многоквартирный жилой дом с встроенными нежилыми помещениями, возводимый по строительному адресу: Указанный объект включает 304 квартиры и нежилые помещения общей площадью 834,55 кв. м.
Строительство Объекта недвижимости осуществляется на следующем земельном участке:
- на земельном участке общей площадью 483000 квадратных метров с кадастровым номером, По окончании строительства адрес Объекта недвижимости будет определен в со-ответствии с действующим порядком присвоения и регистрации адресов зданий и сооружений в Московской области.
1.2. Объекты долевого строительства (Квартиры и Нежилые помещения) – квартиры (секции 1-5) Объекта недвижимости, указанные в Приложении № 1,2,3 к настоящему Договору, а также общее имущество в Объекте недвижимости, подлежащие передаче Участнику долевого строи-тельства после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости в соответст-вии с условиями Договора, являются неотъемлемой частью Договора.
Общая площадь квартир, являющихся Объектами долевого строительства, будет уточнена на основании данных, полученных в результате обмеров Объекта недвижимости органами БТИ. По окончании строительства Объекта недвижимости номера квартир, являющихся Объектами долевого строительства, будут определены в соответствии с экспликацией к поэтажному плану Объекта не-движимости.
Перечень оборудования, устанавливаемого в Объектах долевого строительства, а также виды и объем работ, выполняемых в Объектах долевого строительства, определяются в соответствии с Приложением № 3 к Договору.
1.3. Застройщик – Общество с ограниченной ответственностью владеющее земельным участ-ком, указанными в пункте 1.1 Договора, и привлекающее денежные средства Участника долевого строительства и других участников долевого строительства для строительства (создания) на данных земельных участках Объекта недвижимости. Проектная декларация, включающая информацию о За-стройщике и информацию о проекте строительства Объекта недвижимости, размещена в информа-ционно-телекоммуникационной сети общего пользования «Интернет».
1.4. Разрешение на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной до-кументации на строительство Объекта недвижимости требованиям градостроительного плана зе-мельного участка и удостоверяющий право Застройщика осуществить строительство Объекта не-движимости в соответствии с утвержденной проектной документацией
1.5. Разрешение на ввод в эксплуатацию - документ, удостоверяющий выполнение строи-тельства Объекта недвижимости в полном объеме в соответствии с Разрешением на строительство, соответствие построенного Объекта недвижимости градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
1.6. Регистрирующий орган – федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.
1.7. Общая площадь Квартиры (Объекта долевого строительства) – площадь всех частей квартиры, являющейся Объектом долевого строительства, включая площадь помещений вспомога-тельного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадь летних помещений (лоджий), определенная с коэффициентом 0,5.
2.Предмет Договора.
2.1. По настоящему Договору Участник долевого строительства уступает, а Приобретатель принимает на себя права (требования), принадлежащие Участнику долевого строительства по Дого-вору участия в долевом строительстве №ДДУ/ОС ……. и по договору №ДДУ/ОС ………, в части по-лучения от Застройщика квартир, после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, ха-рактеристики которых указаны в Приложении № 1,2,3 к настоящему Договору (далее - «Кварти-ры»), а также принимает на себя обязательство по оплате Участнику долевого строительства возна-граждения за уступаемые права (требования) в соответствии с условиями настоящего Договора.
Указанный в п. 2.1 Договор участия заключен между Застройщиком Обществом с ограниченной и Закрытым акционерным обществом (далее – прежний Участник). Указанный в п.1.1. Договор уступки заключен между прежним Участником и Участником долевого строительства.
2.2.Заключая настоящий Договор Приобретатель подтверждает, что ознакомлен с проектной декларацией.
2.3.Планируемый срок завершения строительства Объекта недвижимости и получения Разре-шения на ввод в эксплуатацию - четвертый квартал 2014 года. Сроком ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию считается дата выпуска распорядительного документа о разрешении на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию.
В случае, если строительство Объекта недвижимости не может быть завершено в предусмот-ренный договором срок, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Приобретателю соответствующую информацию и предложение об изменении до-говора по почте Приобретателя, указанной в реквизитах настоящего Договора.
Изменение предусмотренного Договором срока передачи Застройщиком Квартир Приобрета-телю осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Пе-редача Квартир Застройщиком и принятие их Приобретателем осуществляется не позднее 90 (Девяносто) рабочих дней с момента ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию по передаточному акту после завершения строительства Объекта недвижимости и получения Разрешения на ввод в эксплуатацию.
Застройщик вправе исполнить обязательство по передаче Объекта недвижимости Приобретателю досрочно.
2.4.Права, обязанности и ответственность Застройщика перед Приобретателем, как новым участником долевого строительства, характеристики Квартиры определяются Договором участия в том объеме, в котором они существовали перед Участником долевого строительства.
2.5.Права, обязанности и ответственность Приобретателя перед Застройщиком также опреде-ляются Договором участия в объеме, соответствующем объекту долевого строительства - Квартир, указанных в Приложении 1 настоящего Договора.
2.6.Государственную регистрацию настоящего Договора осуществляет орган, осуществляю-щий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Стороны обязу-ются обратиться за государственной регистрацией настоящего Договора в установленные законода-тельством сроки, с момента его подписания.
2.7.Приобретатель обязуется предоставлять любые необходимые документы для осуществления государственной регистрации настоящего Договора по требованию Участника долевого строительства в течение 5 (пяти) дней с момента соответствующего обращения.
2.8.Имущественные права требования, передаваемые Участником долевого строительства по настоящему Договору, переходят к Приобретателю в объеме и на условиях, которые существовали к моменту перехода прав, с даты государственной регистрации настоящего Договора.
2.9.Участник долевого строительства заверяет и гарантирует, что права требования, передаваемые Приобретателю, приобретены в соответствии с действующим законодательством.
Российской Федерации и на момент подписания настоящего Договора являются действительными. Участник долевого строительства подтверждает и гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора, имущественные права требования никому не проданы, не уступлены, в споре, под арестом или запрещением не состоят, нигде не заложены и распоряжение ими никоим образом не обременено.
Согласие супруга Приобретателя и супруги Участника долевого строительства на заключение настоящего договора имеется.
2.10.Приобретатель вправе уступать третьим лицам имущественные права (требования), указанные в п. 2.1. настоящего Договора, только после государственной регистрации настоящего договора и осуществления полной оплаты по настоящему договору Участнику долевого строительства.
3.Цена Договора и порядок расчетов.
3.1.Стоимость уступки прав (трбований) по настоящему Договору составляет, включая все налоги.
3.2. Оплата, указанная в пункте 3.1. настоящего договора, осуществляется денежными средст-вами путем их передачи Участнику долевого строительства в течение 3 дней с даты государственной регистрации настоящего договора. При этом данные денежные средства при подписании настоящего договора закладываются Приобретателем в присутствии Участника долевого строительства в банковскую ячейку по договору аренды банковского сейфа с условием доступа к ней Участником долевого строительства самостоятельно при предъявлении настоящего договора с отметкой о его государственной регистрации, в течение 60 дней с даты подписания настоящего договор и сдачи его на государственную регистрацию со всеми необходимыми для государственной регистрации документами. При получении оплаты, Участник долевого строительства составляет расписку о получении оплаты, являющейся подтверждение оплаты по настоящему договору.
3.3. Уплата Приобретателем Участнику долевого строительства Цены Договора, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, осуществляется за счет собственных денежных средств в размере ……… на основании Кредитного договора № от года, заключенного в городе Москве между Банком и Приобретателем на срок месяцев считая с даты его фактического предоставления. Порядок предоставле-ния и погашения кредита, уплаты процентов по нему определяются условиями Кредитного договора.
3.4.Участник долевого строительства гарантирует, что им исполнены все обязательства по оп-лате по договору уступки прежнему участнику, которые предусмотрены Договором уступки. Со-гласно договору уступки, прежний участник гарантирует, что им исполнены все обязательства по оплате стоимости Долевого участия Застройщику, которые предусмотрены Договором участия.
3.5. Фактическая общая площадь Квартиры уточняется в соответствии с обмерами, произво-димыми организацией, осуществляющей технический учет и инвентаризацию объектов недвижимо-сти.
По результатам обмеров Квартиры Приобретатель и Застройщик уточняют общую площадь Квартиры.
Если, по результатам обмера, площадь квартиры, без учета неотапливаемых помещений, ока-жется на 5 (пять) квадратных метров больше площади, указанной в п. 1.3. настоящего Договора, Приобретатель обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом как про-изведение стоимости одного квадратного метра в общей площади Квартиры на разность между фак-тической площадью Квартиры, определенной по результатам обмера и площадью, указанной в п. 1.3. настоящего Договора.
Если, по результатам обмера, площадь Объекта долевого строительства, окажется на 5 (пять) квадратных метров меньше площади, указанной в п. 1.3. настоящего Договора, Застройщик обязан возвратить Приобретателю денежные средства в размере, определяемом как произведение стоимости одного квадратного метра в общей площади Квартиры на разность между площадью, указанной в п. 1.3. настоящего Договора, и фактической площадью Квартиры, определенной по результатам обмера.
Взаиморасчеты между Застройщиком и Приобретателем, по результатам обмера, производят-ся исходя из стоимости одного квадратного метра, составляющей 37500 (тридцать семь тысяч пять-сот) рублей 00 копеек.
4. Ответственность Сторон.
4.1.За неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств по настоящему договору, сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить установленную Договором участия неустойку, а также возместить в полном объеме причиненные убытки (включая упущенную выгоду) сверх неус-тойки.
4.2.При наступлении обязательств непреодолимой силы, Стороны освобождаются от ответст-венности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств.
4.3. Участник долевого строительства отвечает перед Приобретателем за недействительность переданных ему имущественных прав требования к Застройщику, но не отвечает за неисполнение Договора участия Застройщиком.
5. Срок действия Договора и разрешение споров.
5.1.Настоящий Договор подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации и действует до момента полного исполнения Сторонами обязательств по настоящему Договору.
5.2.Споры, возникшие между сторонами, решаются сторонами путем переговоров. При не-достижении согласия, спор передается на разрешение соответствующего суда.
5.3.Односторонний отказ от исполнения настоящего Договора не допускается, за исключени-ем случаев, прямо предусмотренных Договором.
6. Заключительные положения.
6.1.Любые изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые должны быть подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и зарегистрированы в установленном порядке. Участник долевого строительства обязуется уведомить Банк обо всех изменениях, вносимых в настоящий Договор, в письменном виде в срок не позднее 5 (Пять) рабочих дней до планируемой даты их внесения с направлением в адрес Банка соответствующего письма с уведомлением о вручении.
6.2. С момента государственной регистрации настоящего Договора и государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права требования, принадлежащие Приобретателю по настоящему Договору, считаются находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11 и ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При регистрации настоящего Договора одновременно подлежит государственной регистрации обременение прав требований в виде залога (ипотеки), возникающее на основании закона. Залог прав требований действует до момента государственной регистрации права собственности Приобретателя на Объект долевого строительства, право получения которой было оплачено за счет кредита. В случае нерегистрации залога (ипотеки) прав требования в целях обеспечения обязательств по Кредитному договору Приобретатель заключает с Банком Договор о залоге прав требования. Права требования по Договору будут считаться находящимися в залоге у Банка с момента государственной регистрации Договора о залоге прав требования до момента полного исполнения сторонами своих обязательств по Договору.
6.3. На основании ст. 58 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» и ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на Объект долевого строительства, завершенный строительством, Объект долевого строительства считается находящейся в залоге (ипотеке) у Банка. При регистрации права собственности Приобретателя на Объект долевого строительства одновременно подлежит регистрации залог (ипотека), возникающий на основании закона. Залогодержателем завершенной строительством Квартиры является Банк, залогодателем – Приобретатель. Права Залогодержателя удостоверяются закладной, оформляемой Приобретателем в Банке до подачи пакета документов для государственной регистрации права собственности на Объект долевого строительства, и подаваемой на государственную регистрацию одновременно с оформлением права собственности Приобретателя на Объект долевого строительства. В связи с вышеизложенным, при государственной регистрации права собственности на Объект долевого строительства до подачи пакета документов на государственную регистрацию, Приобретатель обязуется предоставить в регистрирующий орган необходимые для регистрации залога (ипотеки) Объекта долевого строительства в пользу Банка документы, включая учредительные и регистрационные документы Банка и закладную.
6.4. Приобретатель имеет право уступить права требования по настоящему Договору третьим лицам после уплаты Участнику долевого строительства цены настоящего Договора и его государственной регистрации. Уступка Приобретателем прав требований допускается только с письменного предварительного разрешения Банка. В этом случае Банк вправе потребовать у Приобретателя полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору.
6.5. В случае отсутствия оплаты по настоящему договору в течение 60 дней с даты его подписания, Участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения настоящего договора и расторгнуть его путем отправления Приобретателю соответствующего уведомления заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. В этом случае данный договор считается расторгнутым по истечении 7 дней с даты направления Приобретателю данного уведомления, а при расторжении договора после его государственной регистрации, стороны обязаны предоставить все необходимые документы и осуществить все необходимые действия для государственной регистрации расторжения настоящего договора в течение 14 дней с даты направления Приобретателю данного уведомления.
6.6. Все Приложения к Договору, согласованные Сторонами, являются его неотъемлемой ча-стью.
6.7. Настоящий Договор составлен в четырех подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон, один экземпляр для Застройщика и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
