Как продать право аренды магазина - документы, законность, налоговые обязательства и сроки

199₽ VIP

Переуступайте право аренды за плату иному арендатору путём допсоглашения к договору аренды о замене арендатора (ст. 452 ГК РФ: "Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное". НДФЛ задекларируете до 01.04. следующего года.

Согласно положениям ГК права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются. Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК). Арендатор - кредитор в обязательстве предоставления арендованного имущества во временное пользование и одновременно должник в обязательстве внесения арендной платы, т.е. он имеет право требования предоставления ему арендованного имущества и обязанность по выплате арендной платы. Арендодатель, наоборот, должник в обязательстве передачи арендованного имущества и одновременно кредитор в обязательстве внесения арендной платы. В соответствии со ст. 382 ГК права требования могут быть переданы кредитором другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Перемена арендодателя может произойти в результате правопреемства или отчуждения объекта аренды. Так, при реорганизации юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом (ст. 58 ГК). Если в результате реорганизации юридического лица - арендодателя вновь возникшее юридическое лицо приобретает право собственности на переданное в аренду имущество в порядке правопреемства, то арендные отношения не прекращаются. Данное положение действует и в случае смерти гражданина - арендодателя, правопреемниками которого являются наследники. Не является основанием для изменения или расторжения договора аренды также и отчуждение арендодателем сданного в аренду имущества (ст. 617 ГК), арендатор в течение оставшегося срока продолжает пользоваться арендованным помещением на условиях ранее заключенного договора, уплачивая арендную плату новому арендодателю.

При переходе права на арендованное имущество в ЕГРП должно быть зарегистрировано право нового правообладателя. Затем в регистрационную запись об аренде вносятся изменения с указанием нового арендодателя. Основание для внесения записей об изменениях - регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя. Внесение изменений осуществляется по заявлению любой из сторон договора аренды. Конкретный размер платы за внесение изменений в ЕГРП устанавливается нормативным актом субъекта РФ, на территории которого действует учреждение юстиции. Как правило, плата за внесение изменений меньше размера платы за государственную регистрацию сделки (договора аренды). В подтверждение внесенных изменений стороны могут получить выписку из ЕГРП, в которой в качестве арендодателя указано новое лицо. Если перемена арендодателя не будет отражена в ЕГРП, то это не является основанием для прекращения аренды, поскольку арендные отношения сохраняются в силу приведенных выше общих положений ГК о перемене лиц в обязательстве и специальных норм об аренде. Речь идет только о дополнительном подтверждении прав арендатора на арендованное имущество.

Переход прав и обязанностей арендатора в порядке правопреемства. В случае реорганизации юридического лица - арендатора вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с разделительным балансом или передаточным актом. После реорганизации арендатора и регистрации вновь возникшего юридического лица последнее как правопреемник вступает в арендное правоотношение на оставшийся срок аренды без заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор.

По заявлению правопреемника арендатора в ЕГРП вносится новая регистрационная запись об аренде на основании передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации) и заключенного реорганизованным арендатором договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). В этом случае новая регистрационная запись об аренде вносится на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство (иного документа, подтверждающего права наследников) и договора аренды, заключенного наследодателем. Если в ЕГРП ранее была внесена запись об аренде, то она погашается в соответствии с п. 73 Правил ведения ЕГРП с указанием новой записи о той же самой аренде (преобразование обременения в пользу другого лица). В данном случае регистрационные действия учреждения юстиции нельзя квалифицировать как регистрацию сделки, наиболее подходящее определение - регистрация обременения в пользу определенного лица.

Передача прав и обязанностей арендатора на основании сделки. Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в двустороннем обязательстве передача прав требования происходит с переводом долга, то к данной сделке применяются нормы ГК об уступке требования, или цессии (ст. ст. 382 - 398 ГК), и о переводе долга, или делегации (ст. ст. 391, 392 ГК). Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. Данные сделки заключаются между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием). В этом заключается принципиальное отличие договоров уступки требования от соглашений о внесении изменений в арендный договор, заключаемых между арендодателем и арендатором. Уступка права аренды и перевод долга по арендной плате происходят без участия арендодателя (хотя его согласие необходимо), при этом стороны могут именовать договор произвольно, например "Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды", "Договор продажи права аренды".

Согласно п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. ЗК расширил права арендаторов земельных участков по сравнению с арендаторами других объектов, которые могут передавать права лишь с согласия арендодателя. Согласие арендодателя на передачу арендных прав может потребоваться только в случае, если это установлено договором аренды. При аренде государственного или муниципального участка на срок более 5 лет передача арендных прав может быть осуществлена также без согласия арендодателя при условии его уведомления, при этом без оговорки "если договором аренды не предусмотрено иное" (п. 9 ст. 22 ЗК).

При передаче прав и обязанностей по договору аренды в ЕГРП регистрируется сделка - договор перенайма как соглашение между "старым" и "новым" арендатором. С момента государственной регистрации сделки происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор.

Правоустанавливающие документы нового арендатора - это действующий договор аренды, заключенный предыдущим арендатором, и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. При этом согласно п. 2 ст. 385 ГК первоначальный арендатор обязан передать новому арендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право требования к арендодателю. Иногда после регистрации сделки с арендными правами дополнительно заключается трехстороннее соглашение между арендодателем, правопредшественником (старым арендатором) и правопреемником (новым арендатором), которое якобы закрепляет переход прав и обязанностей в полном объеме, или новый договор с арендодателем. Но в соответствии с правилами перемены лиц в обязательстве дополнительного "закрепления" арендных прав после регистрации сделки между предшествующим и новым арендаторами не требуется. В п. 5 ст. 22 ЗК также указано, что при передаче арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключения нового договора не требуется.

Если уступается право аренды по договору, заключенному до введения в действие Закона о регистрации прав (31 января 1998 г.), то также регистрируется сделка - договор перенайма, а в ЕГРП вносится запись об аренде на основании двух договоров - договора аренды с предыдущим арендатором и договора об уступке прав между ним и новым арендатором (при наличии согласия арендодателя). При этом взимается плата за регистрацию одной сделки, а перерегистрации заключенного ранее договора аренды не требуется. К требованиям о регистрации ранее заключенных договоров следует относиться осторожно, поскольку дата государственной регистрации сделки - это дата ее заключения, "перерегистрация" в учреждении юстиции оформленных надлежащим образом договоров изменяет дату их заключения и фактически делает недействительными существовавшие до этого отношения сторон.

Право долгосрочной аренды может быть продано в порядке обращения взыскания на имущество организации-должника. В соответствии с п. 4 ст. 62 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (в ред. от 05.03.2004) при продаже права долгосрочной аренды судебный пристав при подготовке торгов помимо исполнительных документов и документов, характеризующих объект недвижимости, должен приложить копии договора аренды арендатора-должника, свидетельства о регистрации договора аренды, а также документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов. По результатам торгов между лицом, выигравшим торги, и организатором торгов (специализированной организацией) подписывается протокол о результатах, который имеет силу договора о передаче прав и переводе обязанностей по действующему договору аренды. Заключения нового договора аренды с арендодателем не требуется. При приобретении права аренды на торгах по заявлению нового арендатора в ЕГРП должна быть внесена запись об аренде на основании ранее заключенного договора аренды между арендодателем и арендатором-должником и протокола о результатах торгов, где в качестве арендатора указывается лицо, выигравшее торги.

---------------------------------

Продажу права аренды при действующем арендном договоре следует отличать от продажи на публичных торгах права на заключение договора (п. 5 ст. 448 ГК). Например, приобретение по конкурсу "права аренды" земельного участка означает, что после завершения торгов и оформления протокола сторонами должен быть заключен договор аренды не позднее 20 дней или иного указанного в извещении о предстоящих торгах срока. Арендные отношения возникают после государственной регистрации подписанного сторонами договора. Если в дальнейшем арендатором будет заключен договор продажи права аренды земли, то данная сделка как уступка права требования подлежит государственной регистрации. Сам по себе факт приобретения "права аренды" на торгах, предметом которых было только право на заключение договора, не является основанием для возникновения прав на имущество и государственной регистрации.

Внесение права аренды недвижимости в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ. Учредительный договор хозяйственного общества - это сделка, согласно которой учредители обязуются создать общество и внести вклады в размере, порядке, составе и в сроки, предусмотренные данным договором. Как известно, права переходят в результате исполнения договора. Если учредительным договором предусмотрено внесение права аренды, то учредитель должен передать свои права и обязанности учрежденному обществу. Передача права аренды вместе с переводом обязательств по арендной плате осуществляется сделкой между учредителем и обществом. Таким образом, после регистрации юридического лица общество и его учредитель-арендатор должны заключить договор передачи прав и обязанностей по договору аренды. Это действие аналогично исполнению обязанности учредителя по передаче имущественного вклада в уставный капитал общества, которая осуществляется по передаточному акту от учредителя к обществу. Для передачи арендных прав в качестве вклада в уставный капитал возникшего юридического лица, так же как и для других сделок, необходимо согласие арендодателя недвижимости или уведомление арендодателя земельного участка.

При внесении права аренды недвижимости в уставный капитал в учреждении юстиции должна быть зарегистрирована сделка - вышеуказанное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору. Правоустанавливающие документы общества на арендуемую недвижимость:

1) подлинник договора аренды, который ему согласно п. 2 ст. 385 ГК должен передать внесший свои арендные права учредитель общества;

2) учредительный договор общества;

3) соглашение о передаче арендных прав между учредителем и обществом со штампом о государственной регистрации сделки.

хочу продать право аренды магазина с его оборудованием.

Право аренды продать невозможно. можно произвести переуступку аренды но только с согласия арендодателя и не иначе. т.е. перезаключить договор аренды на другого гражданина. При несогласии арендодателя. продлите договор арены на ваше имя. а лицо купившее ваш готовый бизнес, оформите пока как консультанта, а потом переоформите на его имя арендный договор.

Да, можете продать это право. Уступка права требования осуществляется любым способом, в том числе и посредством купли продажи права аренды. Всё законно, документы: договор, цена, акт приёма передачи. НДФЛ, если ИП авансовыми платежами. Если физлицо, то до 15 июля 2015 года 13%. можете от дохода отминусовать Ваши расходы, связанные в приобретением данного права.

Уважаемая Ольга Викторовна.

В данном случае вступает в действие ст. 615 ГК РФ.

Вот кратко её положения (комментарий):

Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать арендными правами (правом аренды) и который может быть предметом самостоятельных сделок. Однако распоряжение этим объектом со стороны арендатора ограничено в силу того, что эти права возникают в отношении вещи, которая не принадлежит ему на праве собственности. Иными словами, распоряжаясь своим правом аренды, он одновременно распоряжается и чужой вещью. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, свобода распоряжения правом аренды также ограничивается волей арендодателя. Кроме того, если распоряжение правом влечет перемену лица в договоре, то одновременно к новому лицу переходят также обязанности арендатора. Поэтому в комментируемой статье предусматривается распоряжение арендными правами, однако с учетом воли арендодателя. При этом его воля должна быть выражена определенно - согласием. Это согласие как односторонняя сделка должно отвечать всем условиям, чтобы быть действительным. Согласие должно следовать обращению арендатора с просьбой дать такое согласие, которое также является односторонней сделкой. Такое согласие не требуется, если в договоре есть условие, которым арендатору априори предоставлено право осуществления перенайма (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

В комментируемой статье содержится исчерпывающий перечень способов распоряжения правом аренды. Это, в частности, подчеркивается в п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66: "Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив". В силу чего в данной статье устанавливаются специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, не допускающие цессии как уступки "чистого" права аренды, не обремененного никакими обязательствами.

Распоряжение арендатором своими правами реально или потенциально (при залоге) приводит к их отчуждению, т.е. бесповоротной передаче другому лицу, ибо в результате происходит перемена стороны в договоре (арендатора), в результате чего первоначальный арендатор утрачивает свое право аренды. Оно переходит к новому арендатору.

В силу указаний закона арендатор приобретает право, в котором можно обнаружить оттенок правомочия распоряжения чужим имуществом, поскольку он вправе передать арендованное имущество в субаренду (поднаем) или в безвозмездное пользование на основании соответствующих договоров, представляющих собой дополнительные договоры по отношению к договору аренды. При этом использование такого права, так же как распоряжение правом аренды, подчинено одной логике: распоряжение чужим имуществом допускается только с согласия собственника или управомоченного им лица - арендодателя. Если договором арендатору предоставлено право передавать имущество в субаренду или в ссуду, оно означает выражение воли арендодателя (согласие) и освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (см. п. 15 и 18 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

В Вашем вопросе не содержится ряд сведений, из которых можно было бы вычленить существенное, для ответа.

Полагаю, прочтя выше указанное, Вы сами найдёте ответ, т.к. договор аренды у Вас. Я его не читал.

Ольга!

Можете продать, но гораздо проще (если возможно) сдать в субаренду.