Как избежать негативных последствий при купле-продаже квартир за неоригинальное значение и использовании дополнительного соглашения?
398₽ VIP
Собираемся продавать картиру за полную рыночную стоимость условно за 4700000 рублей и одновременно покупаем другую квартиру за 5100000 рублей, но продавцы квартиры за 5100000 рублей владеют ей менее 3 лет и категорически отказываются указывать реальную рыночную стоимость, и предлагают ее оформлять по обычному ненотариальному договору за 1000000 рублей и предоставлять этот договор в ГБР для регистрации. А остальную сумму в размере 4100000 рублей оформить в виде дополнительного соглашения к этому договору с формулировкой за улучшение жиличных условий не показывать в ГБР. Вопрос: 1)какие последствия для нас мо 5 ут быть отрицательные в этой сделке при откате этой сделки назад в исходное состояние например по решению суда 2)при продаже своей квартиры за 4700000 рублей можем ли мы получить налоговый вычет и в каком размере 3)и стоит ли настаивать со своими покупателями которые покупают нашу квартиру за 4700000 рублей дествовать по той же схеме что предлагают нам наши продавцы за 1000000 рублей и плюс доп соглашение на оставшуюся сумму, дабы в случае отката сделки назад мы как среднее звено не пострадали в ней?
В статье 170 ГК РФ содержатся дефиниции мнимых и притворных сделок: мнимая сделка - это сделка, совершенная для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, притворная сделка - это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Объясните продавцам,что такая сделка является притворной и соответственно ничтожной.
Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 9] [Статья 170]
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Спросить
1(. Я бы вам рекомендовала оформлять не соглашение за улучшение ж/у к договору, а оформить соглашение об отступном (то есть якобы вы им дали денежные средства в долг в сумме 41о оооо руб., а они, в свою очередь, в целях исполнения обязательств перед вами продают вам квартиру с зачетом погашения долга перед вами(.
Но данный вопрос решается индивидуально в каждом конкретном случае.
Риск имеется всегда, так как при судебном разбирательстве приоритет всегда отдается договору и содержащимся в нем условиям.
2. Налоговый вычет вы вправе получить с учетом ст. 22о НК РФ.
3. Вы вправе предлагать своим покупателя действовать по схеме, предложенной вам, однако, у них имеется право отказаться от таких условий, этот вопрос также является индивидуальным для каждого.
УСПЕХОВ ВАМ.
Спросить
1. Если установят в ФНС недостоверность сведений о цене, могут в суде всё изъять в казну России согласно ст. 169 ГК РФ: "Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом."
2. Можете получить вычет в 1 млн. руб., если раньше не пользовались вычетом на основании ст. 220 НК РФ.
3. Допсоглашение ничтожно (нет регистрации в Росреестре) и суд ничего не присудит в случае, если Вас обманут продавцы-покупатели. Проще указать реальные цены.
СпроситьАндрей, здравствуйте,
я бы не рекомендовала Вам соглашаться на данную схему.
1. последствия данной сделки лично для Вас, как для покупателя:
-в случае расторжения сделки-Вы будете обязаны вернуть квартиру продавцу, а он в свою очередь будет обязан вернуть Вам уплаченную за нее по договору денежную сумму-1000000 рублей.
-отсутствие возможности получить налоговый вычет с общей суммы
2. при последующей продаже Вами данной квартиры не будет играть особой роли - за какую денежную сумму Вы ее продадите (только если относительно уплаты налогов с продажи).
Удачи Вам!
Спросить
Андрей, большинство ответов на Ваши вопросы содержится в самих вопросах:
1) Конечно при такой схеме сделке Вы существенно увеличиваете свой юридический риск, связанный с возможным признанием сделки недействительной в будущем. Формально Вы приобретаете квартиру за 1 млн. руб. и одновременно приобретаете какие-то мифические услуги "по улучшению жилищных условий" за 4,1 млн. руб. Какие при этом будут последствия в случае признания недействительным договора купли-продажи квартиры, трудно вообразить, но присуждения к возврату Вам всей суммы 5,1 млн. руб. при таких обстоятельствах ни один юрист не сможет гарантировать.
2. Если Ваша продаваемая квартира в собственности менее 3-х лет, то сможете получить вычет в 1 млн. либо в размере цены, за которую эту квартиру купили. За купленную квартиру получите вычет только в размере 1 млн. руб. Так смогли бы получить в размере 2 млн. руб.
3. Это имеет смысл только, если продаваемая квартира в собственности менее 3-х лет. И, разумеется, надо иметь ввиду все вышесказанное.
Спросить
Андрей, добрый день!
Продавцы квартиры потому настаивают на занижение цены договора, что владеют квартирой на праве собственности менее 3 лет. А в соответствии со ст. 217 Налогового кодекса РФ от налогообложения НДФЛ налогоплательщики освобождаются только при продаже квартиры, находящейся в собственности более 3 лет.
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, предоставляется имущественный налоговый вычет в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Вот именно по этой причине продавец и настаивает на том, чтобы цена квартиры по договору не превышала 1 млн.руб., - потому что на эту сумму продавец сможет получить налоговый вычет и будет, тем самым, вовсе освобожден от обязанности уплатить налог (НДФЛ).
При этом практика заключения дополнительно к договору купли-продажи объекта недвижимого имущества договора купли-продажи неотделимых улучшений в данном объекте весьма распространена в целях избежания налогообложения.
Риски в такой сделке минимальны, т.к. у Вас на руках будет от продавца две расписки (по договору купли-продажи квартиры и по договору купли-продажи неотделимых улучшений). Однако не следует договор купли-продажи неотделимых улучшений оформлять в виде дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, поскольку в таком случае, являясь частью этого договора, он также будет подлежать гос. регистрации. Вам же как раз необходимо избежать этого.
Кроме того, риск возможной опасности не возврата уплаченных денег можно снизить путем проведения оплаты через банковский сейф, когда деньги продавец сможет получить только после гос.регистрации перехода на Вас как на покупателя права собственности, предъявив в банк для доступа к сейфу свидетельство о гос.регистрации права на квартиру на Ваше имя.
Что касается второго и третьего вопроса, то ответ зависит от того, сколько лет находится продаваемая Вами квартира в Вашей собственности.
Если срок владения на праве собственности составляет более 3 лет, то Вы вовсе освобождаетесь от налогообложения дохода от продажи.
Если же менее 3 лет, то вправе (так же как и продавец первой квартиры) воспользоваться налоговым вычетом только на сумму, не превышающую 1 млн. руб. То есть с суммы в размере 3 700 000 руб. Вы должны будете уплатить НДФЛ в размере 13 % - 481 000 руб.
В этом случае Вы можете воспользоваться схемой занижения цены договора, описанной выше, либо (на случай, если покупатель отказывается от такой схемы) изначально ставить покупателю условие о том, что он дополнительно к цене договора оплачивает сумму налога.
Спросить
Хотите после сделок спать спокойно? тогда не верьте никаким схемам
О себе думайте . а не о продавцах
Вы теряете налогвоый вычет. если согласитесь на их условия 13% от 5100000 ,получив его только на 1 млн. Разницу посчитать не трудно Ни одно доброе дело. которое вы сделате в отношении продааца. не остается безнаказанным Накааны вы будет именно суммой налогового вычета..
Если для вас это лишние деньги, соглашайтесь. если нет - ищите другую квартиру
Спросить
Я попродаю квартиру и одновременно покупаю другую. Покупателя нашли, вариант квартиры которую покупаем тоже. Подписали предварительные договора с задатками. Накануне продажи своей квартиры, нам отказывают в продаже покупаемой нами квартиры. И сейчас продавцы не хотят платить нам неустойку, в размере задатка. Ссылаясь на то, что мы все таки квартиру свою продали и не понесли материальный урон. Как такое может быть? Ведь в договоре был прописан этот пункт, в случае расторжения сделки, по вине продавца, последний должен оплатить двойной размер, от суммы задатка.
Купили квартиру по дду, в 2018 году оформили в собственность и через месяц продали, по договору купли продажи цена, что указана в договоре дду, и между сторонами составлено соглашение о неоделимых улучшений жилищных условий. Покупатель брал ипотеку. И направил документы на налоговый вычет 13 %, ему одобрили только на стоимость квартиры по договору купли продажи. На сумму соглашения улучшений условий отказали. Сейчас требует с продавца компенсацию в сумме 13% от соглашения. Грозит обратиться в суд. Какие последствия могут быть в такой ситуации? Спасибо.
Я заключил договор с покупктелями они внесли аванс сумму** через три недели подписания договора покупатели отказались от сделки, и требуют вернуть им сумму аванса. Имею ли я право считать договор не действительным т.к. они отказываются от покупки квартиры? Могу ли я продать дом другим лицам?: они отказываются расторгнуть договор, требуют вернуть сумму аванса
1. ПОКУПАТЕЛЬ выражает согласие на приобретение 3-комн. Квартиры находящееся по адресу: (...) ПРОДАВЦУ на праве собственности, по согласованной цене 1800000 (один миллион восемьсот тысяч рублей) .
2. При подписании Настоящего Договора ПОКУПАТЕЛЬ уплачивает ПРОДАВЦУ предоплату в виде аванса в сумме 100000 (сто тысяч) рублей.
3. ПРОДАВЕЦ и ПОКУПАТЕЛЬ принимают на себя обязательства заключить Договор купли-продажи указанной в п. 1 квартиры не позднее «_31__» 122014__года в течении 3-х банковских дней с момента извещения ПРОДАВЦА о готовности пакета документов по сделке. В случае отказа от покупки без уважительной причины ПОКУПАТЕЛЬ уплачивает ПРОДАВЦУ неустойку в сумме () рублей. В случае отказа ПРОДАВЦА продать квартиру до указанного данном соглашении срока ПРОДАВЕЦ уплачивает ПОКУПАТЕЛЮ неустойку в сумме 100000 (сто тысяч) рублей.
4. Оформление сделки купли-продажи (удостоверение сделки у нотариуса, оплата гос. регистрации) осуществляется за счёт ПОКУПАТЕЛЯ. Оформление документов на квартиру, необходимых для совершения сделки купли-продажи, осуществляется за счет ПРОДАВЦА.
5. ПОКУПАТЕЛЬ обязан после регистрации Договора купли-продажи выплатить ПРОДАВЦУ сумму, указанную в п. 1 настоящего Договора, за вычетом суммы аванса, указанной в п. 2 настоящего Договора. В случае проживания на момент сделки в квартире собственников и иных лиц, ПОКУПАТЕЛЬ имеет право удержать до снятия этих лиц регистрационного учета и физического освобождения квартиры сумму () рублей. В случае просрочки снятия с регистрационного учета по своей вине ПРОДАВЕЦ уплачивает ПОКУПАТЕЛЮ пени в размере % от всей суммы сделки за каждый день просрочки после даты указанной в основном Договоре.
6. После заключения Договора и регистрации сделки ПРОДАВЕЦ обязуется освободить квартиру не позднее и сняться с регистрационного учета не позднее с момента регистрации (уточненные сроки должны быть указаны в основном Договоре).
7. После получения денег от ПОКУПТЕЛЯ ПРОДАВЕЦ обязан дать расписку.
Покупаем нежилое помещение стоимостью 10000000 рублей. Имущество в собственности менее трех лет, в договоре сумма 4500000. Оставшуюся сумму риелтер продавца предлагает оформить распиской. Мне кажется, что в случае расторжения договора или признания его недействительным, расписка эта не будет иметь значения, т.к. возмещаться будет указанная в договоре сумма. Вопрос: 1. можно ли так оформлять сделку (с распиской на остаток) 2. Возможно, лучше составить два договора - первый - собственно купли продажи, второй - на возмещение продавцу стоимости неотделимых улучшением с условием о возвращении покупателю этой суммы в случае расторжения первого договора или признания его недействительным, в течение 3-х дней с момента прекращения гос. регистрации? Насколько корректна будет такая схема. Спасибо.
Очень СРОЧНО! Пожалуйста, помогите решить следующий вопрос. Покупаем квартиру в ипотеку. Квартира в долевой собственности. Одна треть доли на четырнадцатилетнем подростке (родители и сын). Разрешение из органов опеки на продажу этой квартиры ПРИ УСЛОВИИ покупки другой квартиры по адресу XXX имеется. Но ведь покупка квартиры XXX состоится только после того, как наши продавцы получат деньги после регистрации нашего договора и перечисления денег банком (т.е. получается уже не обмен, а купля-продажа). Вопрос. Какие последствия для нас может иметь срыв сделки у наших продавцов по покупке квартиры XXX? Могут ли они попытаться признать нашу сделку недействительной? Будет ли считаться, что сделка проведена с нарушением постановления из опеки (ведь там сказано "при условии")?
Мы хотим купить квартиру, которая была приватизирована по договору соц. найма менее 3-х лет назад. Соответственно, сумму в договоре купли-продажи нам предлагают понизить. Кроме того оформить доп. соглашение (которое не будет зарегистрировано, но будет у нас на руках) на оставшуюся стоимость квартиры, а также расписка на всю сумму. Вопросы:
1. Какие риски для нас, как покупателей, при признании сделки недействительной? Будет ли это доп. соглашение иметь юридическую силу?
2. Приватизация была на взрослого и несовершеннолетнего ребенка. Разрешение органов опеки на отчуждение квартиры есть. Какие риски могут быть для нас?
Как совершить сделку по продаже своих двух квартир разным покупателям и одновременно совершить сделку по приобретению большой квартиры по стоимости равной двум маленьким квартирам? Чтобы в случае несостоявщейся сделки по приобретению имущества не потерять свои квартиры и их продажу тоже отменить. При этом интересует схема с деньгами, как мне получить их от покупателей и передать продавцу моей новой квартиры, а если сделка не состоится по приобретению то я верну деньги покупателям моих квартир?
Заключили договор на аренду оборудования. Составляли к договору много доп. соглашений: доп соглашение №1 об изменении размера арендной платы и пунктов договора, №2 об изменении других условий (пунктов) договора, №3 (о добавлении пунктов и приложений в договор), №4 о продлении срока договора. Теперь нужно снова составить очередное Доп соглашение (об изменении размера арендной платы). Если размер арендной платы, установленной доп. соглашением №1 к договору меняется доп. соглашением №5, как написать, что доп. соглашение №1 не действует? Правильно ли, если в доп. соглашении №5 написано, что стороны пришли к соглашению признать утратившим силу Дополнительное соглашение №1 к Договору? Если стороны подписывают новое доп. соглашение к договору, отменяет ли это предыдущие договорённости, указанные в предыдущих доп. соглашениях, если много доп. соглашений и каждое меняет или вводит новые пункты в договор, как правильно прописать, какие доп. соглашения к договору остаются в силе, а какие доп. соглашения нет? Спасибо!
В июне 2009 г. мы приватизировали комнату и сейчас продаем ее с целью покупки квартиры. Вопрос надо ли в договоре КП комнаты указывать стоимость комнаты менее 1000000 руб? Слышал что при одновременной покупки в дог-ре КП можно показывать полную стоимость. Продаем за 3 800 000, а покупаем за 2 500 000. Как нам быть? И с какой суммы мы можем получить налоговый вычет? Спасибо.
