Как не ошибиться при покупке квартиры на стадии долевого строительства?

199₽ VIP

На самом деле риск есть при заключении любого договора и принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) в данном случае только усугубляет ситуацию.

Условия договора стороны составляют прежде всего по договоренности сторон.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ

(ред. от 28.12.2013)

"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Статья 5. Цена договора

1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

3. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном "статьей 9" настоящего Федерального закона.

5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном "статьей 9" настоящего Федерального закона.

6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой "ставки рефинансирования" Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Никаких рисков у Вас нет, кроме риска несвоевременного ввода в эксплуатацию МКД застройщиком. Порядок расчёта по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ). Можете указать рассрочку оплаты - ГК РФ позволяет. Оплата по договору переуступки прав требования по ДДУ никак не зависит от ДДУ - это отдельная оплата. В приложении к ДДУ есть график уплаты застройщику - вот это нужно добросовестно исполнять. Остальное не важно.

Виктория, здравствуйте!

Уступка (и даже переуступка, причем неоднократная) прав требований по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) далеко не редкость и практика юридического сопровождения, проверки чистоты таких сделок достаточно наработана.

В Вашем случае с целью минимизации возможных рисков в первую очередь необходимо удостовериться, чтобы в регистрирующем органе был зарегистрирован не только первоначальный договор долевого участия, но и договор уступки прав требований по ДДУ. Проверить это нужно не только, убедившись, что на договорах имеются штампы о регистрации, но и запросив у продавца или застройщика (либо затребовав в Росреестре самостоятельно) выписку из Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Далее следует проанализировать ДДУ и выяснить, каковы сроки оплаты по нему и были ли они соблюдены первым участником долевого строительства. Для этого Вам нужно истребовать и продавца (являющегося в настоящее время участником долевого строительства) платежные документы об оплате застройщику цены по ДДУ. Это могут платежные поручения, квитанции к приходным кассовым ордерам, акты исполнения обязательства по договору, расписки и т.п. Важно, чтобы из них следовало, что оплата по ДДУ произведена полностью и в срок, предусмотренный ДДУ, и что отсутствует обязательство участника долевого строительства выплатить застройщику неустойку за просрочку оплаты.

Вам нужно помнить о том, что подписав договор уступки (переуступки) прав требований по ДДУ, Вы становитесь участником долевого строительства по данному договору долевого участия и принимаете на себя все обязательства, которые возникли у предыдущих участников долевого строительства по этому ДДУ.

Также нужно при анализе ДДУ удостовериться в том, требуется ли для заключения договора уступки прав требований по ДДУ получать согласие застройщика, либо достаточно его просто уведомить, и были ли соблюдены эти требования по предыдущему договору уступки.

Что касается оплаты по договору уступки, то она может состоять из двух частей: оплаты собственно за квартиру и оплаты за уступку прав требований по ДДУ.

Оплата может производиться как до, так и после гос. регистрации договора уступки прав требований в Росреестре.

Для Вас более надежным было бы произвести оплату после регистрации договора. Если продавец или застройщик настаивают на оплате до регистрации договора, то следует поставить условие о том, чтобы деньги при этом были помещены в банковский сейф, и продавец смог бы их получить только при предъявлении договора с отметкой о его регистрации. То есть в этом случае Вы были бы застрахованы от того, что деньги Вами переданы, а договор по каким-то причинам не прошёл регистрацию и участником долевого строительства Вы не стали.

Таковы основные важные моменты, на которые следует обратить внимание при заключении договора уступки прав требований по ДДУ.

Будут вопросы, обращайтесь, рад буду помочь.