Что мы можем в такой ситуации сделать, как от нее застраховаться?

В любом случае обмен будет происходить через куплю-продажу. Покупатель не купит Вашу с матерью квартиру,если не будет письменного нотариально удостоверенного согласия братаодновременным обязательством о снятии с регистрационного учёта в (если он совершеннолетний)на переезд по конкретному адресу с 3-х комнатной квартире в конкретно оговорённый срок после регистрации права собственности на квартиру за новым собственником и указанием на то,что при невыполнении обязательства будет выселен по решению суда как наниматель,с которым заключен договор найма на этот срок(до регистрации права собственности)с обязательством освобождения площади по истечении срока.Если брат не выполнит обязательства,то в соответствии со ст.ст.304,309,310 ГК РФ, ст.90,135 ЖК РФ он может быть выселен новым собственником по указанному в обязательстве адресу.В противном случае,если обязательство дано не будет,то согласно ч.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника,то есть квартира куплена вместе с правом проживания в ней брата.Обычно в тексте договора купли-продажи указывают,что на момент заключения договора в квартире зарегистрирован такой то(ФИО)и это не является или наоборот является обременением.Брат не собственник,а наниматель площади,поэтому в соответствии со ст.135 ЖК РФ он не в праве требовать возобновления договора,заключённого на срок не свыше года с обязательством освободить помещение по истечении этого срока.Кроме того,если новый собственник докажет,что квартира необходима ему для личного пользования его и членов семьи,то после предупреждения договор найма также подлежит расторжению.Если же брат не согласен на подписание такого обязательства,то Вы и мать как собственники вправе предъявить к нему иск о принудительном обмене,предложив ему комнату в коммунальной квартире муниципального фонда(ст.68 ЖК РФ).

от данной ситуации Вы застраховаться не сможете ни каким образом. Лучше попросить брата снатся с регистрации по месту жительства уже сейчас. Если брат даст отказ, то вы можете обменять квартиру с данным обременением.