Возможен ли вариант, что мы на улице останемся, если всё останется как сейчас?

Помогите пожалуйста юридическим советом. Ситуация непростая.

У нас 3-х комнатная квартира в новом доме, получили её по договору мены после того как сломали 5-этажный дом, в котором была старая квартира. Собственником является мой отец. Всё зарегистрировано по закону. Также в квартире прописана моя бабушка, мать моего отца (ей 79 лет), но она имеет право проживания в квартире. У отца в прошлом году был инфаркт, чувствует он себя плохо.

Я вместе с мамой всячески прошу сделать на кого-либо из семьи дарственную, чтобы бабушка не наследовала долю, но он отказывается по непонятным причинам и ничего нам не объясняет. В свою очередь бабушка человек мягко говоря специфический, свою семью не признаёт, нас всех считает у себя в гостях (прежняя 3-х комнатная квартира была сначала её, потом на момент слома того дома собственником уже был отец), мы для неё все плохие, внуков не хочет видеть и.т.д. Живёт полностью за наш счёт, хотя является здоровым физически человеком, и все свои пенсионные доходы скрывает уже 4 года как мы живём в этой квартире.

Но это полбеды. Она очень часто уезжает к брату в московскую область. Его сын - майор милиции, руководит РУВД района, его же жена занимается недвижимостью уже 12 лет и имеет 4 квартиры, и конечно собаку съела на махинациях. Поскольку она живёт там по 3 месяца, то явно дело не чисто, её обрабатывают. Сейчас по её поведению видно, что она ждёт смерти отца, чтобы получить долю. Всё человеческое ей чуждо и семья ей своя не нужна, чужие люди роднее. Я прекрасно понимаю, что те люди моментально заявятся в мою квартиру и начнут претендовать на её долю (бабушку обманут и она всё подпишет), а через долю на всю квартиру в целом. Сестра всячески отказалась от разговоров с отцом по поводу дарственной.

Посему вопрос. Что нам делать в такой нелёгкой ситуации, чтобы как-то сохранить квартиру? В случае если ситуация патовая, то стоит ли продавать квартиру чтобы разменять на две однокомнатные и пописать её туда в одну из них? Что могут сделать наши недруги чтобы через бабушку отобрать всю квартиру целиком? Возможен ли вариант, что мы на улице останемся, если всё останется как сейчас?

Посоветуйте что-либо, пожалуйста.

Алексей, Москва.