Кто должен возместить неотделимые улучшения в ситуации с незаконным приобретением и продажей имущества через поддельные подписи - комментарии к ст. 303 ГК РФ, возмещение удержания, выселение арендаторов.

398₽ VIP

Возмещают за счет собственника тому кто их делал (ст. 1102 ГК РФ).

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 60] [Статья 1102]

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Ущерб возмещает лицо виновное в его причинении

ГК РФ ч.1, Статья 15. Возмещение убытков

Позиции высших судов по ст. 15 ГК РФ >>>

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Все зависит от условий договора ст.421 ГК РФ

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 623 ГК РФ >>>

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Неотделимые улучшения возмещает собственник имущества - он выгодоприобретатель улучшений.

К нему предъявляется иск на основании ст. 1102 ГК РФ.

Добрый день, Михаил Михайлович!

В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на арендуемое имущество не является основанием для изменения или расторжения договора. На практике возможна ситуация, когда арендатор произвел капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества в то время, когда оно принадлежало одному собственнику, а договор аренды прекратился после перехода права собственности на данное имущество. При этом нормы закона не дают однозначного ответа на вопрос: к кому именно - старому или новому собственнику - вправе заявить свои требования арендатор по ст. 623 ГК РФ?

7.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, вправе ли арендатор взыскать стоимость неотделимых улучшений с арендодателя, продавшего арендованное имущество, при том что улучшения были произведены до продажи, а договор расторгнут после, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если арендодатель продал арендуемое имущество, то арендатор вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость производственных до продажи неотделимых улучшений с прежнего собственника.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2009 по делу N А12-5231/2008

"...Встроенное нежилое помещение, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Чуйкова, 31, по договору купли-продажи от 31.01.2007 было приобретено Закотиным А.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.04.2007.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем в отношении данного имущества с 20.04.2007 стал Закотин А.В.

Истец обратился к новому арендодателю с просьбой о возмещении затрат, произведенных на улучшение нежилого помещения. Не достигнув согласия, стороны расторгли договор аренды нежилого помещения от 13.01.2005 N 3/2308-05.

Судом установлено, что помещение было продано Закотину А.В. с учетом произведенного ремонта, что нашло отражение в его стоимости.

Из экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью "Центр-Аналит" от 28.07.2008 N 157/2008 следует, что фактическая разница между стоимостью нежилого помещения до производства ремонта и с произведенным ремонтом с учетом договора купли-продажи от 31.01.2007 N 1389 составляет 877 300 руб.

Результатом неотделимых улучшений спорного объекта распорядился прежний арендодатель - Департамент муниципального имущества Волгограда, продав нежилое помещение с неотделимыми улучшениями в соответствии с планом приватизации Закотину А.В.

Судом установлено, что выгодоприобретателем произведенных истцом неотделимых улучшений является Департамент муниципального имущества Волгограда.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Статьей 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, неосновательно пользующееся чужим имуществом, должно возместить то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существующей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Взыскивая денежные средства с муниципального образования - городской округ "город-герой Волгоград" в лице Департамента муниципального имущества администрации Волгограда за счет казны городского округа Волгограда, суд руководствовался положениями статей 124, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 23 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации".

Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными..."

Аналогичная судебная практика:

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13.02.2015 по делу N А68-8358/2013

"...Индивидуальный предприниматель Клепикова Элеонора Юрьевна (далее - ИП Клепикова Э.Ю., истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Дмитриенко Андрею Ивановичу (далее - ИП Дмитриенко А.И., ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 3 809 451 рубля 98 копеек.

Определением суда от 14.05.2014, принятым по ходатайству истца в порядке статьи 46 АПК РФ, банк привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика (далее - ОАО "Сбербанк России", ответчик).

Решением суда от 07.07.2014 (судья Глазкова Е.Н.) исковые требования удовлетворены частично за счет банка, с которого в пользу ИП Клепиковой Э.Ю. взыскано 2 515 696 рублей 62 копеек. В иске к ИП Дмитриенко А.И. отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014 (судьи Капустина Л.А., Тимашкова Е.Н., Тучкова О.Г.) решение суда оставлено без изменения.

Как следует из материалов дела, 14.11.2002 между ИП Клепиковой Э.Ю. (арендатор) и банком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Тула, ул. Октябрьская, д. 47, для размещения склада-магазина, сроком на 10 лет.

27.07.2012 по договору купли-продажи банк (продавец) продал находящиеся в аренде у истца помещения ИП Дмитриенко А.И. (покупатель), который зарегистрировал переход права собственности 06.09.2012.

06.04.2013 ИП Дмитриенко А.И., ставший арендодателем, расторг договор аренды с ИП Клепиковой Э.Ю.

По акту приема-передачи от 06.04.2013 помещение возвращено новому собственнику.

Судом установлено, что банк как прежний собственник и арендодатель спорного имущества реализовал его ИП Дмитриенко А.И. вместе с осуществленными истцом неотделимыми улучшениями. При этом неотделимые улучшения были произведены истцом с согласия банка в период действия договора аренды.

Между тем суд правомерно разрешил спор по правилам главы 60 ГК РФ, регулирующей обязательства из неосновательного обогащения.

Суд правомерно установил стоимость неотделимых улучшений по результатам проведенной по делу судебной экспертизы. Указанная стоимость определена на дату определения выкупной цены, по которой спорные помещения реализованы банком (по состоянию на 17.11.2011), с учетом амортизации, следовательно, банк получил стоимость неотделимых улучшений в составе продажной цены объекта.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Позиция 2. Если арендодатель продал арендуемое имущество, то арендатор не вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость произведенных до продажи неотделимых улучшений с прежнего собственника.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 18.05.2012 по делу N А41-17785/11

"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.01.2005 г. между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Лобня Московской области (Арендодатель) и ООО "КЛЭП плюс" (Арендатор) заключен договор аренды N 9-2005, согласно которому Арендодатель предоставил, а Арендатор принял во временное пользование имущество, расположенное по адресу: г. Лобня, ул. Краснополянская, д. 27, нежилое помещение 1, лит. А1, на первом и втором этажах кирпичного 2-этажного здания, общая площадь помещения 1 191 кв. м, в том числе: на 1-ом этаже комнаты N 1-14, 32, 18-31, А, Б, а, б - 561, 4 кв. м, на 2-ом этаже комнаты N 39-69, А1, Б1 - 629, 6 кв. м, сроком с 01.01.2005 года по 31.07.2027 года.

Стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений по договору N 9-2005 от 01.01.2005 г. составила 317 890,84 руб.

Судом апелляционной инстанции, с учетом представленных ответчиком доказательств установлено, что право собственности на 2-этажное здание с подвалом, общей площадью 1519,20 кв. м, в том числе, основной 1079,90 кв. м, инвентарный номер по паспорту БТИ 109:033-3521, лит. В, В1, расположенное по адресу: Московская область, г. Лобня, ул. Краснополянская, д. 27, перешло к ООО "Торгово-промышленная компания "Лобня" на основании заключенного между КУИ Администрации города Лобня Московской области (Продавцом) и ООО "Торгово-промышленная компания "Лобня" (покупателем) договора купли-продажи N 2 от 08.04.2008 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 29.05.2008 г.

ООО "КЛЭП плюс", ссылаясь на ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что КУИ Администрации города Лобня Московской области (Арендодатель) должно произвести возмещение стоимости произведенных истцом улучшений в период действия договора аренды N 9-2005 от 01.01.2005 г. Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения ООО "КЛЭП плюс" в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Рассматривая дело повторно, Десятый арбитражный апелляционный суд, давая оценку имеющимся в материалах дела и представленным по определению суда апелляционной инстанции от 25.11.2011 г. доказательствам, в том числе соглашению от 01.01.2005 г. о расторжении договора аренды N 22-2002 от 01.08.2002 г., акту приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2005 г., договору купли-продажи N 2 от 08.04.2008 г., свидетельству о государственной регистрации права от 29.05.2008 г., соглашению от 01.07.2008 г. о расторжении договора аренды N 9-2005 от 01.01.2005 г., исходя из предмета и основания иска, с учетом положения пункта 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования заявлены в отношении ненадлежащего ответчика, в связи с чем суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя о том, что суд апелляционной инстанции не учел, что новый собственник, приобретая здание, в том числе арендуемые помещения, в которых заявитель произвел неотделимые улучшения, не был поставлен ответчиком в известность о наличии обременения в пользу ООО "КЛЭП плюс", ответчиком получены денежные средства, в том числе, составляющие стоимость неотделимых улучшений, не являются основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции от 20.01.2012 г., направлены на переоценку доказательств, что в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда, рассматривающего дело в кассационной инстанции..."

С уважением.

Неотделимые улучшения возмещает законный собственник, т.е. кто истребовал имущество из незаконного владения. ст. 303 гк рф. Однако возмещать он их обязан только добросовестному владельцу.

Добросовестный владелец теряет право на возмещение в случае, если извлекало доходы из пользования имуществом, и в суде из потребовал с него законный собственник, и стоимость этих доходов больше чем размер неотделимых улучшений - т.е. тут можно вести речь о зачете требований в этой части.

В данном же случае арендатор и покупатель не были добросовестными приобретателями и у них нет права на возмещение неотделимых улучшений.

Статья 303. Расчеты при возврате имущества из незаконного владения

При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Уважаемые юристы! вы извините, если вы прочитали вопрос подробно,я там не пишу об арендаторах,попробую коротко снова изложить суть,незаконный приобретатель,который признан судом недобросовестным,так как факт оплаты не был признан доказанным в суде, произвёл ремонт помещений и зная о решении суда об истребования имущества,сдает в аренду,разве сдача в аренду не является удержанием, и в следствие этого как сказано в комментариях ст 303 п 4 он утрачивает право на возмещение ,или эти комментарии не есть закон .