Могу ли истребовать в этом случае дополнительную компенсацию как за "упущенную выгоду"?

• г. Санкт-Петербург

В 2001 году я заключил договор "Об инвестировании строительства жилого дома" с одной из ведущих строительных фирм города. Хотя в тексте договора иактивно используются формулировки "Инвестор", "инвестирование" и т.п., такой договор все равно считается "Долевым"?

В соответствии с договором, оговаривался срок сдачи дома Госкомиссии - 4 квартал 2001 г. Кроме того, присутствовало обязательство Исполнителя выплатить штрафную неустойку в размере 0,1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки, в случае "просрочки срока сдачи дома более чем на один квартал". Сумма Договора указана в у.е. с оплатой в рублях по курсу ЦБ РФ с заключением дополнительного протокола о фиксации расчетного курса на день оплаты. Все платежные квитанции составлены в рублях.

Сдача дома Госкомиссии состоялась 5 июня 2002 г. Жильцам (Инвесторам/Дольщикам) дом сдавался поэтапно. Так свой Акт сдачи-приемки я получил 27 июня 2002 г., а фактически официальное заселение дома (по документам ТСЖ) состоялось 10 июля 2002 г.

Я несколько раз пытался предъявить требования по выплате неустойки, причем в уменьшенном до 50% размере, но Исполнитель их упорно отвергал, ссылаясь на отсутствие своей вины в задержке строительства (на других подрядиков строительства и прочих третьих лиц). В Договоре же есть отдельное упоминание, что "все вопросы, имеющие отношения к квартире №... регулируются без участия третьих лиц".

Оформление документов в ГБР Исполнителем было произведено только лишь в январе 2003 г, что было объяснено обремением строительства дополнительными требованиями КУГИ и проч. Факторами.

Сейчас Исполнитель сообщил владельцам квартир, что выданных им документов недостаточно для регистрации в ГБР и требуется заново переоформить Договор и Акт сдачи-приемки, как якобы несоответствующие требованиям ГБР. т.к. в Договоре должны были быть указаны только рублевые цены без каких-либо у.е., а в новом Акте сдачи-приемки отражены дополнительные сведения (в т.ч. финансовые). В этих условиях возникает прецендент, что Исполнитель попытается навязать иной "исправленный" текст Договора, в котором будут опущены нежелательные пункты, налагающие на него финансовую ответственность. Конечно, я могу возразить и отказаться подписывать такой вариант договора, но тогда процесс урегулирования может значительно затянуться, в результате я не успею оформить документы на квартиру в ГБР до 1 апреля и, соответственно, подать в этом году налоговую декларацию на возврат мне налогов за 2002 год в связи с покупкой недвижимости, и понесу, в связи с этим, денежные издержки на достаточно большую сумму.

Что мне предпринять, в случае отказа Исполнителя сохранить в Договоре эти пункты - подавать в суд? Могу ли истребовать в этом случае дополнительную компенсацию как за "упущенную выгоду"?

До настоящего момента в суд я не подавал, предполагая сделать это после регистрации Договора в ГБР.

Законно ли требование ГБР о неиспользовании термина у.е. в документах или это фикция?

С уважением, Дмитрий.

Читать ответы (2)

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Рекламируй свои любые услуги бесплатно
на nem.com
Ответы на вопрос (2):

Уважаемый Дмитрий!

Очень многое в данном вопросе зависит от тех положений, которые содержаться в договоре, установлены ли сроки, что по договору считается моментом выполнения Исполнителем работ и т.д. Таким образом, советую Вам до принятия решения обратиться к опытному юристу за консультацией.

Вместе с тем обращаю Ваше внимание на следующие моменты. Отношения, возникающие из договоров инвестирования и долевого участия в строительстве жилья, подпадают под действие Закона РФ «О защите прав потребителей» (см. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (19 сентября 2002 г.). В соответствии со ст. 28 указанного закона если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и окончания выполнения работы (оказания услуги) и промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:

-назначить исполнителю новый срок;

-поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;

-потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);

-расторгнуть договор о выполнении работы (оказании услуги).

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

При расторжении договора о выполнении работы (оказании услуги) исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы (оказания услуги), а также платы за выполненную работу (оказанную услугу), за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу (оказанную услугу).

Кроме того, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий, но не более низкий, размер неустойки (пени).

Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги).

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Кроме того, в случае обращения в суд, последний в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона при удовлетворении требований потребителя суд вправе вынести решение о взыскании с продавца (изготовителя, исполнителя), нарушившего права потребителя, в федеральный бюджет штрафа в размере цены иска за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

Теперь относительно ссылок Исполнителя на то, что нарушение произошло не по его вине, а по вине других подрядиков строительства и прочих третьих лиц. В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса РФ презюмируется вина лица нарушившего обязательство. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (Ваш контрагент по договору инвестирования), несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника (то есть подрядчиков и третьих лиц), отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Что касается указания суммы договора в у.е. Согласно ст. 317 Гражданского кодекса РФ в денежном обязательстве, в том числе в договоре, может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. Таким образом, если указано, что стоимость квартиры составляет 1 у.е. При этом оплата производится в рублях по курсу…, то это вполне правомерно. Не советую подписывать новый текст договора, поскольку Исполнитель скорее всего исключит от туда пункты о сроках выполнения работ. В этом случае он не будет нести никакой ответственности. Во всяком случае процесс доказывания в суде займет очень много времени.

Действительно судебное разбирательство займет много времени, но может быть не стоит прощать Исполнителю его наглость?

Вам можно порекомендовать уточнить в регистрационной палате перечень документов, необходимых для регистрации. И если все документы имеются потребовать в письменном виде от Исполнителя осуществить действия, связанные с регистрацией права собственности. Если он будет уклоняться от регистрации или откажет в этом, Вы можете обратиться в суд с иском о понуждении его осуществить указанные действия. Кроме того, Вам необходимо написать претензии, в которой потребовать уплаты неустойки. Если Вам не ответят или откажут, Вы также вправе обратиться в суд. Советую свои отношения с Исполнителем оформлять только письменно. Все претензии вручать лично, чтобы на копиях Вам ставили номер и дату входящего, а также писали наименование принявшей организации и Ф.И.О. сотрудника принявшего от Вас документы. Если Вам будет отказано в принятии документов, направляйте их почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

Еще раз настоятельно рекомендую обратиться к специалисту, который проанализировав договор окажет Вам помощь, в том числе и в составлении иска. Это будет стоить денег, но, к сожаленью, бесплатный сыр бывает только, сами знаете где.

С уважением, Демидова Н.Г.

Спросить
Пожаловаться

Уважаемый Дмитрий!

Очень многое в данном вопросе зависит от тех положений, которые содержаться в договоре, установлены ли сроки, что по договору считается моментом выполнения Исполнителем работ и т.д. Таким образом, советую Вам до принятия решения обратиться к опытному юристу за консультацией.

Вместе с тем обращаю Ваше внимание на следующие моменты. Отношения, возникающие из договоров инвестирования и долевого участия в строительстве жилья, подпадают под действие Закона РФ «О защите прав потребителей» (см. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (19 сентября 2002 г.). В соответствии со ст. 28 указанного закона если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и окончания выполнения работы (оказания услуги) и промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:

-назначить исполнителю новый срок;

-поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;

-потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);

-расторгнуть договор о выполнении работы (оказании услуги).

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

При расторжении договора о выполнении работы (оказании услуги) исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы (оказания услуги), а также платы за выполненную работу (оказанную услугу), за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу (оказанную услугу).

Кроме того, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий, но не более низкий, размер неустойки (пени).

Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги).

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Кроме того, в случае обращения в суд, последний в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона при удовлетворении требований потребителя суд вправе вынести решение о взыскании с продавца (изготовителя, исполнителя), нарушившего права потребителя, в федеральный бюджет штрафа в размере цены иска за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

Теперь относительно ссылок Исполнителя на то, что нарушение произошло не по его вине, а по вине других подрядиков строительства и прочих третьих лиц. В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса РФ презюмируется вина лица нарушившего обязательство. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (Ваш контрагент по договору инвестирования), несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника (то есть подрядчиков и третьих лиц), отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Что касается указания суммы договора в у.е. Согласно ст. 317 Гражданского кодекса РФ в денежном обязательстве, в том числе в договоре, может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. Таким образом, если указано, что стоимость квартиры составляет 1 у.е. При этом оплата производится в рублях по курсу…, то это вполне правомерно. Не советую подписывать новый текст договора, поскольку Исполнитель скорее всего исключит от туда пункты о сроках выполнения работ. В этом случае он не будет нести никакой ответственности. Во всяком случае процесс доказывания в суде займет очень много времени.

Действительно судебное разбирательство займет много времени, но может быть не стоит прощать Исполнителю его наглость?

Вам можно порекомендовать уточнить в регистрационной палате перечень документов, необходимых для регистрации. И если все документы имеются потребовать в письменном виде от Исполнителя осуществить действия, связанные с регистрацией права собственности. Если он будет уклоняться от регистрации или откажет в этом, Вы можете обратиться в суд с иском о понуждении его осуществить указанные действия. Кроме того, Вам необходимо написать претензии, в которой потребовать уплаты неустойки. Если Вам не ответят или откажут, Вы также вправе обратиться в суд. Советую свои отношения с Исполнителем оформлять только письменно. Все претензии вручать лично, чтобы на копиях Вам ставили номер и дату входящего, а также писали наименование принявшей организации и Ф.И.О. сотрудника принявшего от Вас документы. Если Вам будет отказано в принятии документов, направляйте их почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

Еще раз настоятельно рекомендую обратиться к специалисту, который проанализировав договор окажет Вам помощь, в том числе и в составлении иска. Это будет стоить денег, но, к сожаленью, бесплатный сыр бывает только, сами знаете где.

С уважением, Демидова Н.Г.

Спросить
Пожаловаться
Дмитрий
29.09.2003, 11:53

Влияет ли прекращение основного обязательства (сдача дома) на прекращение дополнительного (неустойка)?

Договор на долевое учасьте в строительстве жилья. Дата ввода дома в эксплуатацию (как обязательство застройщика) - июль 2001 г. Фактически передача инвестору (физ. лицо) состоялась 22.03.02 г. Согласно договору - за просрочку сдачи дома - ответственность в виде пени в размере 1% за каждый день просрочки от суммы договора. Вопрос: возможно ли сейчас взыскать данную неустойку. Возможно ли применение трехпроцентной неустойки по законодательству о защите прав потребителей. Влияет ли прекращение основного обязательства (сдача дома) на прекращение дополнительного (неустойка)?
Читать ответы (1)
Александр
29.06.2016, 21:50

Нарушение сроков сдачи квартиры в долевом строительстве - правильное действие для получения неустойки

Купил квартиру, должны сдать квартиру мне 30.06.2016. За месяц до сдачи пришло письмо в котором сообщалось, что дом сдан и готов к сдаче дольщикам. Вчера позвонил в строительную фирму, а там сказали, что сдача дома дольщикам будет не раньше 15.07.2016. В договоре на участие в долевом строительстве написано, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участникам долевого строительства квартиры застройщик уплачивает участникам долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБРФ от цены договора за каждый день просрочки, при предъявлении письменного требования об уплате неустойки. В фирме сказали, если хотите получить неустойку то нужно обратиться в суд. Действия фирмы застройщика верны? Или необходимо для начала написать заявление с требованием выплатить неустойку?
Читать ответы (2)
Галя
07.01.2009, 09:58

История задержки оплаты квартиры - Как повысить шансы на получение неустойки от фирмы?

Заключен договор-обязательство с фирмой на покупку квартиры в строящемся доме. Определен срок передачи квартиры 2 квартал 2007 года. Оплата тремя частями. Две части оплочены в срок. Последняя часть оплаты определена как " до даты сдачи жилого дома в эксплуатацию". Ответственность сторон гласит, что при невыполнении обязательств в срок стороны платят неустойку в размере 0,1% от суммы договора за каждый день просрочки. Понимаю, что я прошляпила фиксацию момента последней оплаты. Но какие у меня шансы отсудить неустойку от фирмы. (Договор не зарегистрирован). Вчера получила письмо от фирмы с просьбой продлить срок договора до 1 квартала 2009 года (по независящим от фирмы обстоятельствам срок сдачи переносится). Пожалуйста, посоветуйте, какие мои дальнейшие шаги.
Читать ответы (3)
Юля
29.10.2015, 11:33

Хотя истек срок сдачи дома, дополнительных соглашений не было подписано и договор долевого участия в строительстве

Куплена квартира по договору долевого участия в инвестировании строительства жилого дома от 11.05.2010. В договоре указан срок сдачи дома не позднее 2 квартала 2012 г. Свои обязательства по уплате квартиры я выполнила в срок. Дом до сих пор не сдан. Доп. соглашения не подписывались. Можно ли потребовать неустойку по 214-ФЗ при незарегистрированном договоре долевого участия в инвестировании строительства жилого дома?
Читать ответы (4)
Татьяна
26.08.2003, 10:12

По какому курсу выставить неустойку - на день платы заказа или на день окончания просрочки?

Заказ был оплачен, исходя из курса евро = 34,50/руб. = у.е. на тот день. Через более чем месяц со дня оплаты за просрочку выполнения заказа на 12 раб. дней я выставила неустойку (пени) оконной фирме "Окна от природы" в размере 3% за день от суммы заказа (не по Договору, неустойка - законная). Но курс евро сегодня понизился до 32,97/руб. В Договоре о курсе, по которому считается неустойка, ничего нет. По какому курсу выставить неустойку - на день платы заказа или на день окончания просрочки? Или на день выплаты неустойки? На основании каких законодательных актов? Спасибо!
Читать ответы (1)
Юля
06.07.2009, 16:13

Никакого информационного письма о задержке сдачи нам предоставлено не было.

Мы с застройщиком заключили договор долевого участия по закону 214. В договоре указано, что срок сдачи дома 2 квартал 2009 года, т.е. сдача должна быть до 30 июня 2009 года. Сейчас уже идет июль месяц. Вот что прописано в нашем договоре: «2.2. Ориентировочный срок сдачи Многоквартирного дома в эксплуатацию II квартал 2009 года. Застройщик имеет право передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства досрочно. 4.2.3. В случае если строительство Многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный настоящим Договором срок, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику соответствующую информацию и предложение об изменении настоящего Договора.» Никакого информационного письма о задержке сдачи нам предоставлено не было. Также согласно федеральному закону: "Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" "Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства 2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.» Можем ли мы получить пени по данному договору?
Читать ответы (5)
Александр
24.10.2015, 19:45

Просрочка сдачи дома в эксплуатацию - Что делать, чтобы получить неустойку по договору инвестирования?

Заключил договор инвестирования строительства жилья. По договору п. 3.2. 2 застройщик обязуется сдать дом в эксплуатацию во 2 квартале 2015 г. в п. 4.3 в Случае неисполнения застройщиком обязатешьств предусмотренных п. 3.2.2 им выплачивается инвестору неустойка 1/300 действующей ставки рефинанс. Цб рф от суммы обязательств за каждый день просрочки. Дом до сих пор не сдан. Могу ли я получить неустойку и как? в договоре конкретно сумма обязательств не указанна. Есть только обьем инвестирования в сумме 960000 р.
Читать ответы (1)
Мария
25.06.2008, 11:49

Застройщик требует оплаты последней части и нового договора - как защитить права Инвестора?

26 сентября 2003 года был заключен договор инвестирования строительства, согласно которому срок сдачи дома – 3 квартал 2007 года. Оплата производится частями по согласованному графику, выплата последней части через 2 месяца после сдачи дома. До сегодняшнего дня дом не сдан. В договоре указано также, что "При нарушении Застройщиком сроков предъявления Объекта к сдаче госкомиссии Инвестор вносит оставшуюся сумму в течении двух месяцев с момента предъявления Застройщиком Объекта к сдаче Госкомиссии" Сейчас Застройщик требует срочной оплаты последней части с подписанием нового договора, подписанием акта приема-передачи квартиры (между мной (Инвестором) и Застройщиком), т.к. говорят (только по телефону), что разрешение на ввод Застройщиком получено (полностью готовы к сдаче три подъезда из шести, а на сайте застройщика стоит новый срок сдачи дома - третий квартал 2008 г) Предоставлять документы в юстицию для перехода права собственности квартиры от Застройщика Инвестору отказываются, также, как и предоставить мне какие-либо иные документы, кроме нового договора и акта, а вокруг дома до сих пор стоит забор. Угрожают при этом расторжением договора. Что необходимо предпринять в данной ситуации, чтобы защитить свои права.
Читать ответы (1)
Ольга
05.11.2010, 20:43

Срок сдачи дома, прописанный в ДДУ, - 4 квартал 2010 года, срок передачи объекта строительства дольщикам

Проблема такова. Срок сдачи дома, прописанный в ДДУ, - 4 квартал 2010 года, срок передачи объекта строительства дольщикам - не позднее 1 квартала 2011. Получено письмо от застройщика, в котором предлагается подписать дополнительное соглашение о переносе срока сдачи дома на 2 квартал 2011, а передачи квартир - на 3 квартал 2011. По договору застройщик, в случае несвоевременной передачи объекта строительства, должен выплатить неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
Читать ответы (1)
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за 5 минут
спросить
Администратор печатает сообщение