Извините, что слишком много написано, но по-другому трудно было бы определить шансы.

Сейчас пытаюсь оценить ситуацию есть ли смысл подавать в Арбитражный суд или это будет дополнительные растраты (на госпошлину), в виду существенного изменения обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора (451 ГК РФ), например, кризис или что-то типа того… А КАК ВЫ СЧИТАЕТЕ?

Мы сдаем по договору (пусть он будет №1) в субаренду недвижимое нежилое помещение достаточно крупных размеров (поэтому–то и зацепились) продолжительностью менее года, поэтому договор не регистрировался в юстиции. Данный договор содержит такой пункт, что:

«Субарендатор обязан письменно сообщить Арендатору не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении и сдать по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа». Наличие такого пункта было необходимо для реальной возможности арендатора (в течение этих трех месяцев) найти другого субарендатора на сдаваемые площади и во избежание простоя помещений.

Также имеется в договоре такой пункт: «Сторона договора, имущественные интересы или деловая репутация которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов; утрата, порча или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые эта сторона получила бы при обычных условиях делового оборота, если бы ее права и интересы не были нарушены (упущенная выгода)».

Срок действия договора №1 был с 01.04.08 по 30.11.08 г. До окончания данного срока субарендатор выразил свое намерение и далее использовать на правах аренды недвижимое имущество и просил заключить с ним аналогичный договор на новый срок. С нашей стороны был составлен новый договор с небольшими дополнениями, не ущемляющими основные условия по прежнему договору (было добавлено по мелочи, например, при отчуждении предмета договора в течение какого срока необходимо информировать Субарендатора, либо реорганизация Арендатора не будет являться основанием для изменения или расторжения договора…). В конце ДЕКАБРЯ Субарендатор соизволил вернуть новый договор (при этом продолжая пользоваться помещением) с протоколом разногласий (изменяющим пункт согласования, указанный выше, на 15 кал. дней) и сразу с соглашением о расторжении с 11.01.09 г. + акт возврата помещений (ссылаясь на экономический кризис).

Естественно мы были не согласны с таким кардинальным изменением сроков предупреждения «о съезде» и отправили разъясняющее письмо, в том числе с вычисленной суммой упущенной выгоды, которую мы несем.

На что Субарендатор, сославшись на ст. 443 ГК РФ (что согласие заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом и такой отказ признается отказом от акцепта и в тоже время новой офертой) признавал действие нового договора не действительным (незаключенным). А т.ж. сославшись на ст. 622 ГК РФ (при не возврате арендованного помещения вовремя, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки) отрицал наше требование о возмещении упущенной выгоды.

По моему мнению, в виду не достигнутого согласия по новому договору, можно счесть его не заключенным. На основании п.2 ст. 621 ГК РФ: «Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок». В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (ст. 610 ГК РФ), что также было закреплено в договоре.

Поэтому считаем, что наши требования о возмещении Арендатору убытков в виде неполученных доходов (упущенной выгоды) вполне законны и обоснованны. Сумма таковых убытков, вычисляемых исходя из арендной платы по расторгаемому договору за время 3-х месячного предупреждения, в течение которого Субарендатор должен был занимать помещения по договору.

За эти три месяца мы искали «новых желающих» арендовать данное помещение (вешали объявления, рекламу в газету), но к сожалению…, ух этот кризис… Если бы за эти три месяца мы нашли новых Субарендаторов, то сумма истребуемых нами убытков соразмерно уменьшилась, но увы…

Извините, что слишком много написано, но по-другому трудно было бы определить шансы.

Заранее огромное спасибо!