В условиях развивающегося экономического кризиса, на фоне осложнившейся ситуации с короновирусом, в аналитики отмечают всплеск активности мошенников, целью которых является вытащить любыми способами честно заработанные средства. Часть их хитроумных схем обращена к недвижимости. Не всегда получается доказать в их действиях состав преступления, тем более, когда участник сделки добровольно подписал те или иные документы. В тех случаях, когда уголовное право бессильно, потерпевшей стороне приходится защищать свои права в гражданском порядке, то есть в суде общей юрисдикции, предъявляя соответствующие исковые требования.
Не лишним будет напомнить, как и когда возможно защитить свои права и расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, а проще говоря, отменить покупку недвижимости.
Итак, согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности:
-по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
-по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
То есть, выше обозначенные сроки, это то время, те отрезки времени, в период которых сторона сделки, чье право нарушено может попросту говоря предъявить иск.
Как и любы другие сделки, сделки с недвижимостью можно оспаривать (отменять) по следующим основаниям (принципам):
Ничтожные сделки - не отвечающая обязательным требованиям закона, являющаяся недействительной с момента заключения независимо от признания её таковой судом. Ничтожными являются сделки, не соответствующие требованиям закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы, заведомо противные интересам правопорядка и нравственности, мнимые и притворные сделки, а также любые сделки, совершённые полностью недееспособным лицом. При совершении ничтожной сделки характер её нарушения позволяет признать её недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Ничтожная сделка не требует подтверждения своей недействительности судом, она недействительна сама по себе. Однако требование о признании недействительной ничтожной сделки может быть заявлено в суд. Суд, признавая сделку ничтожной, не придает ей статус недействительной, а лишь констатирует факт её недействительности, устраняя таким образом неопределенность в правоотношениях. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.
Первый вид ничтожных сделок – мнимые (фиктивные) сделки, совершённые для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, но создающие только их видимость (например, мнимое дарение имущества должником с целью не допустить описи или ареста этого имущества).
Доказать мнимую сделку бывает достаточно сложно, и судебная практика по этому вопросу также неоднозначна.
Так, в одном из дел, которые были рассмотрены в Москве, истец не доказал, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры ответчики не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия (то есть не доказал мнимость, совершения каких-то действий только для вида), характерные для сделок данного вида, так что оснований для признания договора мнимой сделкой в соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ. Оснований не имеется. В качестве оснований отказа суд первой инстанции привел и апелляция подтвердила следующие основания: договор соответствует требованиям закона к данному виду сделок, переход права собственности между сторонами договора осуществлен, что подтверждается выпиской Управления Росреестра по г. Москве о зарегистрированном праве собственности покупателя на спорную квартиру. Суд учел, что покупатель квартиры после регистрации перехода права собственности представил договор купли-продажи управляющей организации; на его имя открыт финансовый лицевой счет для оплаты жилищно-коммунальных услуг; покупатель осуществляет их оплату. О мнимости сделки не свидетельствуют такие обстоятельства, как фактическая оплата квартиры другим лицом, действующим по доверенности от имени покупателя квартиры, а также фактическое невселение покупателя в квартиру, вызванное объективными обстоятельствами, не связанными с его волей: проживанием в квартире истца — бывшей жены продавца квартиры. Кроме того, мнимость сделки не подтверждают условия договора купли-продажи о рассрочке выплаты стоимости квартиры, о залоге имущества до полной выплаты покупной цены, об освобождении жилого помещения в течение определенного срока, а также тот факт, что покупатель при заключении спорного договора действовал через представителя по доверенности. Доказательства отсутствия у покупателя квартиры необходимости приобретать ее суду не представлены; обращение покупателя в суд с иском к бывшей жене продавца квартиры о прекращении ее права пользования квартирой и выселении из нее свидетельствует о заинтересованности покупателя в использовании спорной квартиры.
(Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2016 по делу N 33-4885/2016)
В связи с этим важно отметить, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации»). То есть, в данном случае суды указывают на то, что при разрешении подобных споров, необходимо руководствоваться действительной волей сторон при заключении сделки, а не административным актом регистрации сделки (перехода права), который фактически является лишь установленным способом закрепления той самой воли сторон.
Еще один интересный для правового анализа случай. Этот тот самый случай, когда отсутствует обязательный письменный договор купли-продажи. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности (ничтожности) сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ. То есть, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
(П. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)
Второй вид ничтожных сделок – притворные сделки. Это такие сделки с намерением создать правовые последствия, которые прикрывают своей формой другие сделки, которые были совершены реально. Такая сделка сама по себе ничтожна, а к прикрываемой ей сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учётом существа сделки применяются относящиеся к ней правила. Самый распространённый случай, это когда сделку купли-продажи прикрывают сделкой дарения, то есть, вместо заключения договора купли-продажи, заключают договор дарения. Здесь то же всё неоднозначно и требует исчерпывающих доказательств.
В одном случае, суд отказался признать договор купли-продажи жилого помещения недействительным как притворную сделку, так как при заключении договора стороны достигли правового результата, соответствующего купле-продаже, договор исполнен, свидетельства о государственной регистрации права на доли в праве собственности спорной квартиры получены.
(Кассационное определение Московского городского суда от 08.07.2016 N 4 г-7845/2016)
Во втором случае, истец выразил свою волю на совершение сделки по отчуждению квартиры, т.к. подписал договор купли-продажи и доверенность для передачи в уполномоченный орган документов для регистрации перехода права собственности на квартиру и права пожизненного проживания продавца в ней, получил экземпляр договора, а также в течение длительного периода времени не оспаривал сделку. В связи с этими обстоятельствами суд отказался признать договор купли-продажи квартиры недействительным по основаниям, предусмотренным ст. ст. 168, 178, 179 ГК РФ: истец не доказал, что после смерти брата находился в глубокой депрессии, регулярно злоупотреблял спиртными напитками, подписал документы, не ознакомившись с ними, и не получил оригинал договора. Доказательства того, что спорный договор имеет признаки кабальной или мнимой сделки, что он заключен под влиянием обмана со стороны покупателей, не представлены. Доводы истца о том, что договором установлена цена, не соответствующая рыночной стоимости квартиры, что свидетельствует о кабальности сделки, отклонены судом: граждане свободны в заключении договора, его исполнение оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, несоответствие указанной в договоре цены объекта его рыночной цене само по себе не может означать крайне невыгодных условий договора для продавца.
(Определение Московского городского суда от 14.04.2016 N 4 г-2996/2016)
Кабальная сделка в ГК РФ определяется как оспоримая, следовательно, в суде ее можно признать недействительной (отменить). Однако для отмены придется доказать суду два факта - что условия действительно были очевидно невыгодными для одной стороны и предоставить веские доказательства, что на момент заключения договора с его стороны имели место тяжелые жизненные обстоятельства, которыми воспользовалась в своих интересах вторая сторона. (Приведенный выше пример судебного акта - Определение Московского городского суда от 14.04.2016 N 4 г-2996/2016).
Основные признаки кабальности: 1) сделка должна быть совершена потерпевшим лицом; 2) она должна быть заключена на крайне невыгодных для одного участника условиях; 3) у одной из сторон были тяжелые обстоятельства, вынуждающие пойти на подобные действия; 4) вторая сторона знала о патовой ситуации потерпевшего и намеренно ее использовала для получения своей выгоды, обогащения. Это самый сложный с точки зрения доказательств пункт. При подготовке таких исков (исков о признании сделки недействительной по признакам кабальности) необходимо, по моему мнению, в основном сосредоточится на этом пункте.
Но все-таки положительные примеры то же имеют место быть. Оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 3 ст. 179 ГК РФ, совершенную под влиянием неблагоприятных обстоятельств, то есть как кабальную сделку (Апелляционные определения Московского городского суда от 18.02.2015 N 33-5367/2014, от 06.02.2015 по делу N 33-3904). При оспаривании договора по этому основанию необходимо доказать, что он имеет все признаки кабальной сделки: продавец заключил договор под воздействием тяжелых обстоятельств (не одного, а нескольких), на крайне невыгодных для себя условиях (не просто невыгодных, а крайне невыгодных), между стечением тяжелых обстоятельств и заключением договора на крайне невыгодных условиях есть причинная связь, покупатель жилого помещения знал об этих обстоятельствах и сознательно использовал их в своей выгоде (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2015 по делу N 33-30675/2015). Фактически суду нужно представить доказательства, свидетельствующие о пороке воли продавца в момент заключения договора.
Таким образом, закон и судебная практика выделяют в качестве оспоримых следующие виды сделок:
-сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК РФ);
-сделки, совершённые лицом или органом без соответствующих полномочий (ст. 174 ГК РФ);
-сделки, совершённые несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ);
-сделки, совершённые гражданами, ограниченными судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ);
-сделки, совершённые гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
-сделки, совершённые под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ);
-сделки, совершённые под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжёлых обстоятельств (кабальные, которые рассмотрены выше) - ст. 179 ГК РФ.
К оспоримым сделкам может относиться договор купли-продажи любой недвижимости. Однако для признания недействительности такая сделка должна сопровождаться обстоятельствами, которые рассматриваются как незаконные. Например, насильственные действия, обман или заблуждение. Самый распространенный пример таких сделок — договоры, заключаемые с «чёрными риелторами», целью которых является нажива посредством обмана владельца. Разумеется, судиться с недобросовестными агентами сложно и дорого, но российское законодательство предусматривает такую возможность.
Так, в одном из примеров судебной практики истец не доказал факт заключения сделки купли-продажи квартиры под влиянием обмана со стороны ответчика: все подписанные истцом документы, включая договор, передаточный акт и расписку о получении денег, изложены четко и недвусмысленно, не усомневают в природе сделки; оснований для признания договора недействительным по ст. 179 ГК РФ нет. (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2015 по делу N 33-45910/2015).
Что бы минимизировать потери связанные с рассмотрением дела, избежать потери спорного объекта недвижимости (до принятия решения судом сделка считается формально законной и недобросовестный ответчик может ее продать, подарить, прописать несовершеннолетних и т.п.) сделаем некоторые рекомендации, а именно - судья может принять меры по обеспечению иска Наиболее распространенными обеспечительными мерами по рассматриваемой категории дел является наложение ареста на спорное жилое помещение и запрещение ответчику совершать определенные действия в отношении помещения, например заключать сделки, направленные на отчуждение помещения, регистрировать в нем третьих лиц.
Спасибо за отзыв.
Тел. 8 904 004 9132
