Договор купли-продажи квартиры. Рискованные категории проживающих в квартире.

120 просмотров
39 дочитываний
1 комментариев

Краткое содержание:

1. Рискованные категории проживающих.

Как покупателю оценивать факт наличия в квартире прописанных лиц? Каковы риски наличия в квартире несовершеннолетнего? Можно ли заключить договор купли-продажи, если в квартире кто-то прописан, и каковы риски в этом случае?

Покупателю при проверке квартиры целесообразно не только надеяться на добровольность снятия с учета продавца и проживающих в квартире лиц, но и оценить возможность их принудительного выселения через суд при невозможности добровольного разрешения ситуации, так как регистрация не прекращается автоматически после продажи квартиры. Либо лицо добровольно снимается с учета, либо необходимо обратиться в суд и представить в регистрирующий орган решение суда о признании прописанного лица утратившим право пользования, снятии с учета и выселении.

В настоящей статье рассмотрим рискованные категории проживающих в квартире:

-временно выписанные (призванные на военную службу, осужденные);

-признанные пропавшими без вести;

-несовершеннолетние;

-недееспособные, ограниченно дееспособные.

Покупателю при их наличии следует проверять определенные нюансы. В данном случае речь идет именно о зарегистрированных в квартире (прописанных) либо проживающих, но намеренно не прописанных, а не о собственниках.

Призванные на военную службу, осужденные. О временно выбывших лицах, как правило, указано в выписке из домовой книги. Если данные лица являются членами семьи собственника, то их права пользования прекращаются, если же данные лица имели бессрочное право пользования квартирой, то существует риск оспаривания в дальнейшем сделок как незаключенных.

В случае же с осужденными возникает проблема иного плана, связанного с асоциальным поведением таких лиц. Возможен конфликт с данными лицами после окончания срока осуждения и возвращения данных лиц в квартиру.

В любом случае надо проверять, является ли членом семьи военный и осужденный или нет.

Признанные пропавшими без вести. В соответствии со ст. 45 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин может быть объявлен умершим только судом (т.е. следует запросить решение суда, вступившее в силу), если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, - в течение шести месяцев. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели и указать момент его предполагаемой гибели.

Но покупателя больше интересует ситуация, если умерший «восстанет» из мертвых и явится в квартиру. Такие ситуации бывают - порой человек на каком-то периоде своей жизни по каким-то причинам все бросает и уезжает в другой город или страну. Или же военный содержится в плену. А потом возвращается. Сохранит ли он право пользования квартирой?

В соответствии со ст. 46 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае явки или обнаружения места пребывания гражданина, объявленного умершим, суд отменяет решение об объявлении его умершим. Независимо от времени своей явки гражданин может потребовать от любого лица возврата сохранившегося имущества, которое безвозмездно перешло к этому лицу после объявления гражданина умершим. Лица, к которым имущество гражданина, объявленного умершим, перешло по возмездным сделкам, обязаны возвратить ему это имущество, если доказано, что, приобретая имущество, они знали, что гражданин, объявленный умершим, находится в живых. При невозможности возврата такого имущества в натуре возмещается его стоимость.

Однако если такое лицо было не собственником, а лишь прописанным в квартире членом семьи собственника, то его право пользования прекратится на общих основаниях.

Несовершеннолетние (лица младше 18 лет), недееспособные, ограниченно дееспособные лица. Покупатели боятся больше всего наличия несовершеннолетних в квартире, поскольку принцип судов в случае споров с участием несовершеннолетних незыблем - несовершеннолетние не должны оставаться без жилья, зачастую независимо от норм действующего законодательства.

Суды в случае спора отнимают квартиру именно у покупателя в целях возврата ее несовершеннолетнему. Тот факт, что продавец сам злоупотребил своими правами и нарушил интересы несовершеннолетнего или намеренно создал такое нарушение для возврата квартиры, не принимается во внимание, квартиру отбирают у покупателя, а с продавца взыскивают уплаченные покупателем суммы.

Права детей на проживание в квартире возникают независимо от прописки в квартире. Молодые родители часто не регистрируют младенца по месту жительства в квартире, чтобы избежать различных проблем с органами опеки и попечительства и покупателями при продаже квартиры.

Прописка является лишь административным актом, который сам по себе не дает прав пользования. И отсутствие регистрации по месту жительства в квартире не лишает человека прав на данное помещение, если таковые имеются. Местом жительства несовершеннолетних в силу ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации является место жительства их родителей, кроме того, несовершеннолетние имеют право пользования квартирой в качестве членов семьи собственника (ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, юридически квартира уже обременена правом пользования несовершеннолетнего с даты рождения последнего и независимо от факта регистрации. Это означает, что если после продажи квартиры данному ребенку не будет предоставлено иное жилье для проживания, то сделка по продаже квартиры может быть оспорена. Поэтому при наличии ребенка у продавца следует спросить, где он прописан. Если документов о его прописке в другом месте не представлено, то считайте, что он имеет право пользования выставленным на продажу жильем, а значит, требуется согласие органа опеки и попечительства.

Риск не только невыселения, но и недействительности сделки. Если с некоторыми лицами проблема ограничивается лишь плоскостью выселения, то наличие несовершеннолетних и недееспособных может повлечь недействительность всей сделки. Это касается двух случаев:

-неучастие несовершеннолетних в процедуре приватизации;

-отсутствие на сделку согласия органа опеки и попечительства на сделки с квартирами, где проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные лица.

Проблема с согласием органа опеки и попечительства в том, что законодательно четко описан критерий получения согласия, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Однако не установлены четкие критерии, позволяющие определить необходимость такого согласия, если в квартире прописан несовершеннолетний. Поэтому сделка регистрируется в Росреестре без такого согласия, а затем может быть оспорена заинтересованной стороной по мотиву нарушения интересов несовершеннолетних.

Если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные лица, то согласие органа опеки и попечительства в силу п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо в следующих случаях:

-приобретение квартиры, в которой проживают члены семьи собственника, признанные судом недееспособными или ограниченно дееспособными (находящиеся под опекой или попечительством);

-приобретение квартиры, в которой проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства);

-приобретение квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, родительское попечение по которым производится ненадлежащим образом или отсутствует.

Таким образом, теперь для всех случаев, когда в квартире на момент покупки проживает несовершеннолетний (без регистрации или с регистрацией) Конституционный Суд РФ предлагает покупателю оценивать:

-реальность родительского попечения. Оценивается благополучность родителей: не относятся ли к алкоголикам, наркоманам, не находятся ли в местах лишения свободы;

-факт того, нарушаются или нет интересы несовершеннолетних при отчуждении квартиры.

Необходимо дополнительно проверять факт приобретения продавцом иного жилья для проживания несовершеннолетнего. Если иного жилья продавец не приобретает или нет иного жилья, то следует запрашивать согласие органа опеки и попечительства. Отметим, что несовершеннолетнего в любом случае не выпишут «в воздух», поэтому если ему некуда выписываться, то несовершеннолетний останется проживать в квартире и выписать его будет затруднительно.

Источник. Гражданский кодекс Российской Федерации; Жилищный кодекс Российской Федерации.

да
3 / 0
нет
Ваш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикации
да
3 / 0
нет

Обсуждают (1): Обсуждение

Автор: (0), Пользователи: Эдуард Р (1)

Комментарии (1)

Отписаться от обсужденияПодписаться на обсуждения
ПопулярныеНовыеСтарые
Показать ещё комментарии (1)

Читайте также

Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение