Краткое содержание:
1.Покупка квартиры. Особенности брачного договора и соглашения о разделе квартиры. Риски для покупателя.
Покупка квартиры - это процесс, требующий самых разных знаний и навыков. В данной статье рассматриваются особенности брачного договора и соглашения о разделе квартиры, о которых нужно знать и проверить покупателю перед заключением договора купли-продажи квартиры.
Итак, покупатель в обязательном порядке проверяет правильность оформления данных документов, поскольку если документ оформлен неверно, то Росреестр запросит согласие второго супруга на сделку либо в дальнейшем сторона, права которой нарушены, может оспорить сделку. Данные документы проверяются на предмет следующего:
-из данных документов должно следовать, что квартира передается в единоличную собственность продавца;
-брачный договор должен быть удостоверен нотариально. Для соглашения о разделе имущества это не обязательно (но крайне желательно);
-перераспределение собственности на квартиру по брачному договору и по соглашению о разделе имущества подлежит государственной регистрации. Договор и соглашение не регистрируются, поскольку законом регистрация этих соглашений не предусмотрена.
В вопросе государственной регистрации перераспределения собственности в пользу одного из участников общей совместной собственности есть определенные дискуссии, в частности что регистрировать, если собственник так и остается собственником, только с другим режимом права собственности? Этот вопрос важен, так как соглашения / брачные договоры могут и не быть зарегистрированы, и как поступать покупателю в данном случае?
В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления.
Данная норма подтверждает необходимость подачи соглашения о разделе имущества и брачного договора для государственной регистрации данных действий. Для супругов же это означает, что каждый из них вправе зарегистрировать данные действия не сразу после подписания документа, а по желанию в любой момент. Также супруги могут в соглашении предусмотреть иной порядок подачи документов на регистрацию (сроки, совместность подачи документов) - это тоже следует проверить покупателю.
Поэтому иногда на соглашении о разделе имущества или брачном договоре отсутствует штамп о государственной регистрации. Брачный договор может быть заключен и до покупки недвижимости. В этом случае права изначально регистрируются на продавца и государственная регистрация перераспределения собственности, по нашему мнению, не требуется, так как совместная собственность на такую квартиру и не была установлена и не подлежит прекращению. Никаких штампов государственной регистрации на договоре в этом случае может не быть. Покупателю следует требовать проведения до продажи ему квартиры соответствующей регистрации либо предоставления нотариального удостоверения согласия супруга. Хотя это не обязательно. Росреестр вместо нотариального удостоверенного согласия супруги принимает брачный договор и соглашение о разделе имущества. Если оплата установлена после регистрации права собственности покупателя, то риски при отсутствии штампов на брачном договоре / соглашении о разделе имущества минимальны.
Если стороны разделили квартиру через суд, то следует оценить риск оспаривания данного решения, за исключением, может быть, случая подписания мирового соглашения, когда стороны добровольно делят имущество и этим решают конфликт.
Кроме того, решение суда по данному вопросу или определение об утверждении мирового соглашения подлежат подаче продавцом на государственную регистрацию и на таких документах должен присутствовать штамп государственной регистрации.
Источник. Гражданский кодекс Российской Федерации; Семейный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
