Если купили квартиру с долгами-ваши права

Всем читающим данную статью здравствуйте!

Рассказываю, почему вы не должны платить по долгам предыдущего собственника.

С момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника возникает обязанность по внесению платы за такое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ; п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает (ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ):

• плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД;

• взнос на капитальный ремонт. При этом для ряда категорий граждан предусматривается компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ; ч. 14 ст. 17 Закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ)

• плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

По общему правилу новый собственник не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ). Исключением является только плата за кап. ремонт, новый собственник обязан оплатить долги предыдущего. Если предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование), то тогда на нового собственника не переходят обязательства предыдущего по оплате кап. ремонта (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

При этом, если вы погасили (полностью или частично) задолженность по взносам на капитальный ремонт прежнего собственника - публичного образования, вы имеете право обратиться с заявлением о перерасчете и возврате уплаченных денежных средств или зачете их в счет будущих платежей к региональному оператору (Письмо Минстроя России от 01.09.2017 N 31284-АЧ/06).

Судебная практика по спорам, возникающим между гражданином, купившим квартиру с долгами за КУ, и УК/ТСЖ/ ресурсоснабжающими организациями, неоднозначна и суд не всегда удовлетворяет требования нового собственника о списании задолженности (исключении ее из лицевого счета) (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2018 по делу N 33-7055/2018).

Но при этом положительная практика есть и стоит следовать по её пути: Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2017 N 33-30369/2017, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.05.2017 по делу N 33-17319/2017.

В связи с чем, перед покупкой квартиры надо грамотно составлять договор купли-продажи (у меня есть пост на эту тему) - рекомендую запросить у продавца документы, подтверждающие отсутствие у него задолженности по оплате коммунальных услуг. Кроме того, в акте приема-передачи следует указать, что такая задолженность покупателю не передается.

К тому же,если вы были вынуждены самостоятельно оплатить задолженность предыдущего собственника (например, при угрозе отключения коммунальных услуг), вы можете взыскать с управляющей организации неосновательное обогащение (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22.11.2016 N 5-КГ 16-160).

Ваши вопросы пишите в комментариях.

При подготовке статьи была использована информация с consultant.ru

С уважением,

Юрист Оксана Сергеевна М.

Мой сайт: www.lawyer-malyuta.ru

Данная статья является объектом авторского права. Запрещается копирование, распространение (в том числе путем копирования на другие сайты и ресурсы в Интернете), изменение текста и/или любое иное использование данной статьи (части текста данной статьи), иных моих статей, материалов данного сайта без предварительного согласия правообладателя и ссылки на источник. При нарушении данного условия лицо, нарушившее законодательство, будет привлечено к ответственности.