НЕПРАВОМЕРНЫЕ ДОПЛАТЫ ЗА КВАРТИРЫ

По своему опыту работы могу сказать, что застройщики используя наработанные годами скрытые схемы очень часто пытаются "выудить" у дольщиков дополнительные деньги.

Проанализировав различные варианты мошенничества застройщиков, я пришел к выводу, что все они так или иначе сводятся к трем основным видам.

В этой статье, я попытаюсь раскрыть эти мошеннические схемы, что бы в будущем Вам не пришлось раскошеливаться там где этого не требуется.

Итак, схема № 1 "ЗОЛОТЫЕ БАЛКОНЫ"

Эта схема построена на том, что мало кто из покупателей при заключении предварительного договора купли-продажи или долевого участия обращает внимание на пункт в котором говориться, что "...в случае (!) остекления балкона или лоджии, стоимость его квадратного метра приравнивается к стоимости квадратного метра жилой площади...".

Прекрасная схема! Вынес плиту перекрытия за фасад дома, навесил стеклопакеты (а особо "продвинутые" застройщики вообще используют простое стекло или фасадное остекление - в договоре же не оговорено какое именно остекление!) и можешь смело трясти дольщиков на деньги!

И надо сказать на немалые деньги!

Поскольку стоимость одного квадратного метра балкона увеличивается на 60-70 тыс. рублей, нетрудно подсчитать, что подобное остекление балкона, скажем в 5 квадратных метров обойдется покупателю в 300-350 тысяч кровных рублей!

Если заказать остекление в самых дорогих фирмах, то оно обойдется (для 5 метрового балкона) от 35 до 45 тысяч рублей, то есть в десять раз дешевле! А себестоимость остекления для застройщика и того меньше примерно 15-25 тысяч.

Таким образом с дома всего в триста квартир на этом "разводе" застройщик имеет примерно 300 000 руб * 300 квартир = 90 000 000 рублей!

При средней питерской цене за "однушку" в строящемся доме 3 млн. и рентабельности в 100% (что далеко не так) прибыль застройщика от этой схемы эквивалентна прибыли от постройки как минимум 60 квартир!

Зачем строить больше когда проще обмануть клиента!

Поскольку свободу договора никто не отменял, суды достаточно лояльно относятся к золотым балконам, однако нам с коллегами удалось выработать несколько схем защиты дольщиков в судебном и до судебном порядке о которых я расскажу в следующих материалах. Схема № 2 "Два раза за те же метры"

Этот "шедевр" был придуман специально для предварительных договор купли-продажи, хотя наиболее "грамотные" застройщики распространили его и на "долёвку" и на договор паевого взноса.

Механизм его более изощренный чем у первой схемы.

Сначала, при заключении предварительного договора клиенту рассказывают (и прописывают в договор!) что общая площадь его квартиры составляет, к примеру, 100 метров в квадрате, а площадь балкона 10 метров в том же квадрате и за это счастье он должен заплатить 10 000 000 рублей.

Все очень здорово и клиент согласен. Однако, в предварительном договоре кроме вышеназванных характеристик квартиры появляется ещё один термин "площадь квартиры" (обратите внимание: не "общая площадь", а просто "площадь") которая равна 100 м. кв-(10 м. кв*0,3)=97 м.кв.

Для чего это надо?

На самом деле эта маленькая циферка кормит застройщиков уже последних лет восемь!

Надо отметить, и это важно для понимания схемы мошенничества, что в предварительном договоре всегда есть пункт, что стороны договорились считать фактическое увеличение/уменьшение площади квартиры 100 000 рублей за метр кв. (10 000 000 руб / 100 м. кв,) а площади балкона 100 000 *0,3 за метр. Кв.

Что происходит дальше:

Через каких ни будь пару тройку лет, когда дом будет введен в эксплуатацию, клиент придет заключать основной договор купли продажи квартиры.

Допустим, что строители выдержали нормы по проекту и квартира, после реального обмера ПИБа составила:

Общая площадь 100 м.кв.

Площадь балкона 10 м.кв

Застройщик прописывает в основной договор именно Общую площадь квартиры, как того требует закон (ст.15 ЖК РФ), то есть 100 м.кв, и при этом (ВНИМАНИЕ!) требует с Вас доплату за увеличение метража в размере 300 000 рублей!

Аргумент очень простой: В предварительном договоре под "общей площадью" надо понимать площадь квартиры плюс площадь балкона с коэффициентом 0,3, а под площадью квартиры без балкона - то что прописано в характеристике "площадь квартиры"! НУ ЧЕМ НЕ НАПЁРСТКИ! ШЕДЕВР УМА!

В качестве доказательства своей правоты менеджеры достают калькуляторы и вычисляют: 97 кв.м ("площадь квартиры") + (10*0,3) кв.м (приведенная площадь балкона) = 100 кв.м и точка!

Ну и куда клиенту деваться? Особенно если учесть, что между заключением предварительного и основного договора прошло несколько лет, и мало кто помнит что ему тогда говорили, да и нелепая цифра 97 кв.м присутствует ведь в предварительном договоре - значит видимо так оно и есть.

В общем плати и не жужи!

Эта схема "гениальна" тем, что она работает вне зависимости от увеличения или уменьшения фактического метража квартиры! Просто в одних случаях с Вас дерут деньги, а в других не возвращают нужную сумму!

Из этой схемы видно, что чем больше балкон, тем больше Вас обнесут, а обнесут в любом случае!

Надо сказать, что не все судьи способны "въехать" в эту схему, поэтому раз]яснение в суде элемента мошенничества довольно трудная задача. Правда нам все таки удалось найти способ борьбы и с этим "чудом человеческой мысли".

Своими наработками я обязательно поделюсь с Вами в следующих публикациях.

О третей схеме поговорим в другой раз-это оплата коммунальных услуг за период времени пока Вы не имеете возможности пользоваться Вашим имуществом. Скажу только, что если пункт в договоре противоречит императивной норме закона, то он ничтожен!

Запомните главное: Если подписали договор с подобными схемами, то перед тем как платить обязательно проконсультируйтесь у специалистов в области жилищного права!

Ваша ситуация не безнадежна!

Дмитрий Алехов.