Приветствую вас, мои дорогие читатели!
Огромная к вам просьба – поставьте, пожалуйста, лайк и оставьте комментарий под статьей, для вас это нетрудно, а мне приятно!
Недавно столкнулся на практике с необычной ситуацией следующего характера: гражданин заключил договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Пришло время оформления приема-передачи двухкомнатной квартиры, о чем гражданин был уведомлен застройщиком, но сам застройщик указал на тот факт, что гражданину необходимо доплатить 20 000 рублей за остекление балкона в связи с внесением изменений в проектную документацию.
Разумеется условие о доплате 20 000 рублей изначального договором об участии в долевом строительстве не было предусмотрено. Поэтому гражданин отказался доплачивать 20 000 рублей, ссылаясь на тот факт, что договором данное условие изначально не было предусмотрено, на что застройщик ответил отказом передать двухкомнатную квартиру нашему гражданину.
Правомерен ли такой отказ?
Что такое договор участия в долевом строительстве?
Правоотношения, которые возникают между гражданами и застройщиком, регулирует специальный федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии со ст. 4 вышеуказанного федерального закона по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Таким образом получается, что застройщик должен вначале построить многоквартирный дом, затем получить разрешение городской администрации на ввод в эксплуатацию данного объекта, которое оформляется постановлением, после чего уведомить нашего гражданина о приеме-передаче объекта, а гражданин в свою очередь берет на себя обязанность уплатить обусловленную договором участия в долевом строительстве цену, только при условии того, что объект получил разрешение на ввод в эксплуатацию.
Все казалось бы просто: права и обязанности сторон вытекают из договора, про доплату в договоре ничего не указано, уплати обусловленную договором цену и оформляй квартиру.
Но застройщик отказывается передать квартиру, ссылаясь на доплату в размере 20 000 рублей, – что же делать?
При защите наших прав, которые нарушаются застройщиком, необходимо понимать следующие аспекты:
- 1) В силу обязательства одно лицо (должник, но в нашем случае застройщик) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора, в нашем случае гражданин, который заключил договор участия в долевом строительстве) определенное действие, как-то: передать имущество (в нашем случае передать объект долевого строительства), выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 ГК РФ).
То есть застройщик в силу обязательства просто обязан передать вам объект долевого строительства и никак иначе, других вариантов нет.
- 2) Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ).
Это означает то, что застройщик должен исполнить свою обязанность передать объект, не отступая от условий договора участия в долевом строительстве, именно в соответствии с условиями. Об этом говорит не только ст. 309 ГК РФ, но ст. 7 федерального закона №214-ФЗ (он указан выше), которая гласит: застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
- 3) Одностороннее изменение условий договора не допускается (ст. 310 ГК РФ).
То есть застройщик не может произвольно, по своему желанию изменить условия договора, так как это не допускается, условия договора могут быть подвержены изменению никак иначе как по соглашению сторон!
- 4) К договору участия в долевом строительстве также применимы положения Закона о защите прав потребителей, соответственно запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), что опять же таки говорит о том, что требование застройщика в доплате 20 000 рублей идет в разрез с нормой закона и является неправомерным.
Таким образом, застройщик не праве требовать от участника долевого строительства доплату в размере 20 000 рублей, если такое условие изначально не предусмотрено договором об участии в долевом строительстве, подчеркиваю: не предусмотрено!
А если договором об участии в долевом строительстве было предусмотрено, что в случае изменения проектной документации для ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию необходимо доплатить, то от этого условия уже никуда не деться, поскольку договор, который вы подписали, содержит такое условие изначально (Не забываем, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.)
Бывают ситуации, когда застройщик пытается вам всунуть дополнительное соглашение касаемо доплаты под предлогом того, что если вы не подпишете, то он не передаст вам квартиру, либо иное помещение, но знайте: вы вправе не подписывать такое соглашение, поскольку застройщик должен поступать в соответствии с условиями договора. Закон на вашей стороне!
При этом мы должны отметить тот факт, что застройщик обязан, подчеркиваю: обязан передать гражданину объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (ст. 6 ФЗ №214-ФЗ). То есть застройщик обязан передать вам по акту приема-передачи вашу квартиру либо иное помещение в срок, который изначально предусмотрен договором без доплаты.
Вместе с этим необходимо отметить позицию судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда, которая указала на тот факт, что позиция представителя застройщика, связанная с обстоятельством того, что обязанность по передаче квартиры истцу наступает лишь после полной оплаты – доплаты, является противоречащей положениям ч.1 ст. 6 федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку предусматривает обязанность застройщика передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. Следовательно, ответчик обязан передать ему квартиру по акту приема-передачи без доплаты.
Ссылка на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда: Подробнее ➤.
У нас есть две формы защиты наших прав:
1) юрисдикционная, соответственно мы имеем полное право обратиться в суд общей юрисдикции (если вы индивидуальный предприниматель или организация, то обращаемся в Арбитражный суд) с исковым заявлением с требованием передать квартиру в соответствии с условиями договора об участии в долевом строительстве в наше распоряжение;
2) неюрисдикционная, что означает, что мы должны соблюдать претензионный порядок урегулирования спора, который возник между гражданином и застройщиком, соответственно мы должны направить претензию застройщику с требованием передать квартиру в соответствии с условиями договора об участии в долевом строительстве.
Совет: внимательно ознакомьтесь с договором об участии в долевом строительстве, который вы намерены заключить с застройщиком, для того чтобы в будущем у вас не возникало никаких проблем.
На этом у меня все! Спасибо за внимание! В следующей статье мы попытаемся разобраться с требованием застройщика доплатить за увеличение площади в новой квартире в многоквартирном доме. Следите за обновлениями, ставьте лайки и комментируйте, ваше мнение важно!
