Форма договора продажи недвижимости

190 просмотров
107 дочитываний
24 комментариев

Статьей 550 ГК РФ в отношении договора продажи недвижимости предусмотрено исключение из общего правила о форме гражданско-правового договора и последствиях ее несоблюдения: он заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), а несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Таким образом, договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен ни путем обмена документами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), ни путем совершения конклюдентных действий в ответ на предложение заключить договор (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ). По этой причине нет оснований рассматривать как подтверждающие действие договора продажи недвижимости совершенные в отсутствие такого договора, оформленного по правилам ст. 550 ГК РФ, действия сторон, которые могут квалифицироваться как направленные на принятие фактического исполнения обязательств, связанных с продажей недвижимостью (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости по общему правилу не требует нотариального удостоверения. Исключение составляют отдельные случаи, предусмотренные законом. Нотариальная форма предусмотрена, в частности для:

-сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке* (1), сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - Закон о госрегистрации);

-договоров, предусматривающих переход права собственности на жилое помещение, в случае, предусмотренном частью девятнадцатой статьи 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации";

-сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона о госрегистрации)* (2).

Кроме того, на договоры купли-продажи недвижимости распространяется общее правило, согласно которому сделка с объектом недвижимости должна быть нотариально удостоверена, если заявление о государственной регистрации представляется в орган регистрации прав посредством почтового отправления (п. 2 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации).

Не предусмотрена законом и необходимость государственной регистрации договора продажи недвижимости* (3). Такой договор считается заключенным с момента его подписания обеими сторонами (п. 1 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21). Государственной же регистрации подлежит переход права собственности на отчуждаемую недвижимость от продавца к покупателю (ст. 131, п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ). Именно с момента такой регистрации у покупателя возникает право собственности на недвижимость, являющуюся предметом договора. Для третьих лиц переход права собственности на недвижимое имущество считается состоявшимся в момент внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). При этом стороны договора с момента его заключения в отношениях между собой не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие в ЕГРН записи об этом праве (см. п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

До 31.07.2019 ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации предусматривала нотариальную форму для сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Напоминаю, что нотариальная форма может быть придана договору по соглашению сторон. Если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки, либо по заявлению нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации). При этом срок государственной регистрации прав по нотариально удостоверенным сделкам сокращен до 3 рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, и до одного рабочего дня, если такие документы поступили в электронной форме (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации). Отметим, что орган регистрации прав не несет ответственность за убытки, причиненные в результате государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки, которая признана судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки (см. ч. 3 ст. 66 того же закона).

Положения ГК РФ, предусматривавшие необходимость государственной регистрации для ряда договоров купли-продажи, не применяются с 1 марта 2013 года (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Примерная форма договора>>>

Доброго времени суток уважаемые подписчики и посетители!
да
72 / 0
нет
Ваш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикации
Поделиться в социальных сетях:
да
72 / 0
нет

Обсуждают (22):Обсуждение

показать всех обсуждающих

Комментарии (24)

Отписаться от обсужденияПодписаться на обсуждения
ПопулярныеНовыеСтарые
Показать ещё комментарии (24)

Читайте также

сегодня, 08:35
15 апреля. Международный день культуры. Рерих считал культуру главной движущей силой на пути совершенствования человеческого общества, видел в ней основу единения людей разных национальностей и вероисповеданий«Культура» в переводе ...
1 13
сегодня, 08:16
Коллекторов - в коллектор! Частный террорВообще-то слово «коллектор» определяется как организация, собирающая что-либо по подведомственным ей организациям. Но в российской практике коллекторов связывают чаще всего с вышибанием ...
0 18
сегодня, 05:42
Положено ли пособие от 3 до 7 лет в 2021 году, если один из родителей не работает официально Обновленные правила расчета пособий на детей от 3 до 7 лет заработали в апреле 2021 года и уже наделали много шума. Многие семьи интересует вопрос, можно ли будет получить выплату, если один ...
0 54
сегодня, 00:31
Гаражная амнистия Государственной думой был принят новый закон о регистрации капитальных гаражей. Легализовать подобное строение теперь будет намного легче уже после первого сентября 2021 года.Теперь хозяину капитального ...
0 16
вчера, 20:28
Заказчика бассейна-долгостроя в Кингисеппе наказала прокуратура Муниципальное учреждение Кингисеппского района Ленобласти пополнит казну за нарушение законодательства о контрактной системе.Как сообщает пресс-служба прокуратуры Ленобласти 14 апреля, директор ...
0 2
вчера, 19:47
Три закона, которые направлены на оцифровку всех россиян - что они означают на примере Китая С каждым годом новые технологии развиваются все стремительнее и их активно внедряют во все сферы жизни. Наверняка многие слышали такое понятие, как "цифровой концлагерь" и что в России началась ...
36 654
вчера, 19:41
Реально ли уменьшить плату за содержание общего имущества дома? Бремя расходов на поддержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники жилых помещений. Происходит это по средствам оплаты по квитанции с одноименным названием "за содержание ...
3 64
вчера, 19:38
Майор Гром: Чумной Доктор. Приключения, боевик, криминал, детектив. Премьера в Росcии 1 апреля 2021 Год производства 2021Страна РоссияЖанр приключения, боевик, криминал, детективРежиссер Олег ТрофимСценарий Артем Габрелянов, Роман Котков, Евгений Еронин, ...Продюсер Артем Габрелянов, Михаил ...
0 30
вчера, 19:26
Как накопить на государственную пенсию в негосударственном пенсионном фонде? Для тех, кто задумывается о том, чтобы перевести свои накопления в негосударственный пенсионный фонд (НПФ), Bankiros.ru подготовил специальный материал. Расскажем, что делают НПФ с вашими накоплениями,...
0 39
вчера, 19:21
«Карта заблокирована»: что делать? Банковская карта – один из способов управлять вашим банковским счетом. Если ее заблокируют, по ней нельзя совершать никаких операций, в том числе снимать деньги. Сделать это могут совершенно ...
0 47
вчера, 18:57
«Всем раздадут по «Миру»: почему банковские карты россиян могут превратиться просто в пластик? Пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков заявил, что Запад может отключить Россию от популярных платежных систем Visa и MasterCard в рамках санкционной политики. Финансовый аналитик Тимур ...
0 53
вчера, 18:07
Как облегчить долговое бремя с помощью кредитных каникул Коронакризис существенно повлиял на финансовое благополучие граждан. Многим заемщикам стало трудно гасить кредиты. Чтобы не оказаться по уши в долгах, можно обратиться в банк за кредитными каникулами....
0 39
вчера, 17:45
Форсаж 9 (2021 год) смотреть онлайн трейлер, в хорошем качестве в кинотеатрах Встречайте девятую часть легендарной, яркой и динамичной франшизы о бесстрашном Доминике Торрето и его друзьях Форсаж-9 (2021). Продуманный сюжет, непредсказуемые события и герои, рискующие жизнью ...
0 57
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение